Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Содержание
  1. Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски
  2. Особенности продажи
  3. Как продать недвижимость по ДДУ
  4. Оформление договора
  5. Особенности продажи после сдачи дома
  6. Особенности
  7. Практические советы
  8. Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке
  9. Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?
  10. Чем рискует покупатель
  11. Отказ заключить основной ДКП
  12. Дом окажется не достроен
  13. Строительные дефекты
  14. Дефекты в тексте соглашения
  15. Двойные продажи
  16. Пдкп при банкротстве застройщика
  17. Заключение ПДКП
  18. Подписание основного ДКП
  19. Образец ПДКП
  20. Особые случаи заключения ПДКП
  21. Как продать квартиру в новостройке по ДДУ
  22. Переуступка прав
  23. Пошаговая инструкция
  24. Какие могут быть трудности
  25. Какие нужно заплатить налоги
  26. Какая выгода
  27. Вывод
  28. Как продать квартиру в новостройке? Договор переуступки. Пошаговая инструкция к сделке
  29. Продажа квартиры в новостройке – 2 варианта
  30. Как оформляется сделка
  31. Продажа квартиры по договору переуступки – пошаговая инструкция
  32. Выгодно ли продавать квартиру в новостройке?
  33. Что такое продажа по ДДУ – основные риски и алгоритм сделки – ЮК

Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье.

Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку.

Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.

Особенности продажи

Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

  • При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
  • Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.

Как продать недвижимость по ДДУ

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

  • Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
  • Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы.

Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности.

Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

  • Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
  • Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
  • При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

Выписка из ЕГРП Согласие супруга Справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

  • Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
  • Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
  • Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
  • Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Особенности продажи после сдачи дома

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы.

Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время.

Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

Особенности

Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.

Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:

  • Гражданам РФ – 13%.
  • Не резидентам – 30%.

Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.

Практические советы

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

  • Определится со стоимостью квартиры.
  • Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
  • Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
  • Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
  • Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
  • Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально.

Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность.

Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/prodazha-kvartiry-po-ddu

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

  Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами.  Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне.

  Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.

Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

  Предварительные договоры подписывают  в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например,  в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

  Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

  Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.  Заключение таких соглашений также возможно.

  Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.  Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.  Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.  Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.  Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия.

  Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике.

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.  Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.  Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.  Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими.

  Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски:  деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.  Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.  Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его.   Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

  По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет.

Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.  Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым.  В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Двойные продажи

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.  А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.  В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи.  Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.

Пдкп при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера.  Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой.

  Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится).  Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота.

Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег.  Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября  2002 года № 127-ФЗ.  Согласно его статье 201.

1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками.

Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается.  Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные  сюрпризы.  Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки.  Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье.  Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Заключение ПДКП

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.  Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:

  • подробное описание жилого помещения;
  • его цена;
  • срок заключения основного ДКП.

Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.

Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия.  То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию.  В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход  — признание предварительного договора договором долевого участия.

Подписание основного ДКП

По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи.  В нем приводится:

  • полное описание квартиры;
  • порядок уплаты оставшейся части цены;
  • дальнейшие действия сторон по регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • если по ПДКП был уплачен обеспечительный взнос, основной ДКП должен содержать условие о его зачете в счет цены.

Основной ДКП не подлежит регистрации.  Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.

Образец ПДКП

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.

Особые случаи заключения ПДКП

У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом.

 Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена.

  Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию.  На этапе строительства это будет незаконным.

Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего.  Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет).  Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень  низкой цене.  Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя.  Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp

Как продать квартиру в новостройке по ДДУ

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Время прочтения – 4 минуты

Нередко у инвесторов или обычных граждан возникает необходимость продать квартиру, купленную по договору долевого участия, когда дом еще не достроен и не сдан в эксплуатацию. Сделать это можно.

Правда, продавать вы будете не квартиру, а право требования на нее. То есть вы уступите свои права другому человеку, который вместо вас становится участником долевого строительства.

В этой статье мы расскажем, как это сделать.

Переуступка прав

Когда вы оформляете ДДУ, фактически, у вас еще нет прав собственности на будущую квартиру. Владельцем новостройки является застройщик, с которым вы заключили договор.

Если вы решили продать квартиру в недостроенном доме, то вы продаете не жилье, а права требования на него. И между вами заключается не договор купли-продажи, а договор переуступки прав (договор цессии). 

Кстати:

Такие сделки разрешены государством.  ФЗ №214 защищает покупателей квартиры по ДДУ от мошенничества и банкротства застройщика, срыва сроков сдачи жилья и так далее.  А закон «О защите прав потребителей» защищает его от некачественно построенного жилья. 

Когда вы заключаете договор переуступки, происходит следующее: 

  • Новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
  • Продавец отвечает за подлинность договора, заключенного с застройщиком, но не отвечает за нарушения, которые может допустить застройщик при возведении новостройки. 
  • Договор переуступки можно заключить, только когда дом не сдан в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию квартира может быть продана только на основании договора купли-продажи. 

Пошаговая инструкция

Шаг первый. Получите согласие застройщика.

Закон не обязывает это делать, однако иногда застройщики включают такой пункт в договор долевого участия. Обычно они не против того, чтобы вы уступили права на квартиру другому человеку, но взимают за это комиссию в пределах 3% от суммы договора.  Также можно взять у застройщика справку об отсутствии задолженности.

 Если ДДУ изначально предусматривал оплату частями, то нужно, чтобы застройщик разрешил перевести остаток задолженности на нового дольщика и предоставил ему график внесения платежей.  

Шаг второй. Подпишите договор переуступки.

Вместе с покупателем подготовьте и подпишите договор переуступки.  Он должен прилагаться к основному документу – ДДУ. В договоре переуступки обязательно укажите, на что переуступаются права, какова цена уступки, содержание права, условия, при которых право требования может быть реализовано, и условия передачи прав.

Шаг третий. Зарегистрируйте договор.

Далее нужно отнести договор в Росреестр вместе со следующим набором документов для регистрации:

  • заявление о регистрации (от покупателя и от продавца);
  • договор долевого участия (основной документ);
  • договор переуступки прав (в двух экземплярах);
  • разрешение застройщика на уступку права;
  • нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку или документ о том, что недвижимость не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  • если в сделке участвует несовершеннолетний, разрешение органов опеки;
  • квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.

Процедура регистрации займет примерно две недели. 

Важно:

Если вы покупали квартиру с помощью ипотечного кредита, то нужно также взять в банке справку об отсутствии задолженности и получить согласие банка на перерегистрацию ДДУ.

Шаг четвертый. Проведите расчеты по сделке.

Когда договор будет зарегистрирован в Росреестре, покупатель может передать продавцу деньги. Это можно сделать несколькими способами: перевести деньги на банковский счет продавца, передать наличные или же воспользоваться самыми безопасными инструментами – банковской ячейкой или аккредитивом.   

Какие могут быть трудности

Продажа квартиры с ДДУ по договору переуступки – безопасная сделка. Тут невозможно мошенничество, двойные продажи, потому что договор регистрируется в Росреестре.  

Однако процесс оформления договора переуступки прав отнимает время и силы. Иногда люди идут на хитрость: оформляют сделку по предварительному договору купли-продажи.

То есть покупатель и продавец договариваются, что когда дом будет сдан в эксплуатацию и продавец получит на руки свидетельство о праве собственности, квартира будет передана по обычному договору купли-продажи покупателю.  Но в этом случае закон не защищает прав покупателя.

К примеру, если возникнут проблемы с застройщиком, то он не сможет отстоять свои права, так как официальным собственником остается другой человек, который, получив за квартиру деньги по предварительному договору, вряд ли захочет участвовать в судах против застройщика. 

Есть и другие риски при оформлении договора переуступки прав. Нужно обязательно проверить, нет ли на квартире обременений.  Если продавец задержал платежи, то все долги лягут на нового дольщика. ФЗ №214 не разрешает продавцу переуступать права требования, если расчеты по ДДУ с застройщиком не выполнены надлежащим образом. 

Какие нужно заплатить налоги

Продажа квартиры с ДДУ облагается налогом, если сумма новой сделки больше, чем сумма, ранее выплаченная застройщику. Налог на доход физлиц нужно заплатить именно с этой разницы в размере 13%.  Оплатить налог нужно до середины июля следующего года (подать декларацию – до конца апреля). Можно также воспользоваться правом налогового вычета. 

Какая выгода

Для продавца такая сделка выгодна, поскольку квартира с ДДУ возрастает в цене по мере возведения дома. Если вы купили ее на стадии котлована, то к окончанию строительства дома она будет стоить на 30-40% дороже.

Конечно, если дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить права собственности на квартиру, она может быть продана еще дороже. Но иногда возникает необходимость продать недостроенную недвижимость по каким-то причинам (например, срочно нужны деньги, изменилась семейная ситуация и так далее).

  К тому же у продажи квартиры на стадии строительства есть свои преимущества: вы избежите хлопот, связанных с процедурой получения жилья, оформления права собственности.

Вывод

Уступить свои права дольщик может на любом этапе строительства дома с того момента, как зарегистрировал ДДУ. Причем переуступать права на одну и ту же квартиру можно бесконечное количество раз: если вы купили квартиру по переуступке, то точно так же можете продать ее позднее.  

Иллюстрации Ammis.ru

Источник: https://ammis.ru/articles/article133

Как продать квартиру в новостройке? Договор переуступки. Пошаговая инструкция к сделке

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Люди покупают квартиры в новостройках по многим причинам. И по многим причинам, спустя какое-то время, они их продают. Иногда квартира не устраивает ожиданиям. Иногда внезапно возникает потребность в средствах. А еще квартиры в новостройках часто изначально покупают для инвестиций – с намерением впоследствии выгодно сбыть с рук.

Все это вполне понятно и объяснимо, но далеко не все знают технические нюансы продажи такого жилья. Сегодня эксперты портала городской недвижимости Urbanus.ru решили напомнить об основных правилах реализации квартир в новых домах.

Продажа квартиры в новостройке – 2 варианта

Существует две основных альтернативы. Если дом достроен, сдан в эксплуатацию, и вы уже являетесь собственником квартиры, то механизм реализации не будет ничем отличаться от стандартного – по договору купли-продажи.

Второй вариант сложнее. Потому что если же права собственности на квартиру в новом доме еще не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор долевого участия.

В случае покупки через жилищно-строительный кооператив до передачи прав собственности владельцем квартиры является ЖСК. Если покупка осуществлялась через предварительный договор, то квартира может принадлежать строительной компании или инвестору.

Справка отUrbanus.ru:

При реализации квартир в недостроенных домах, речь идет не о продаже недвижимости, а о продаже прав требований на эту недвижимость.

Как оформляется сделка

Документ, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договором цессии). Это, в настоящий момент, самый безопасный и поэтому наиболее востребованный метод продажи жилья в недостроенном доме.

При этом нужно учитывать, что закон (в данном случае, ФЗ-214) запрещает переуступать права требования другому лицу, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены только частично.

Кроме того, заключая договор переуступки прав с покупателем, помните, что вы обязаны известить застройщика о своих действиях – без его одобрения сделка впоследствии может быть признана недействительной.

Справка отUrbanus.ru:

Договор переуступки является дополнительным соглашением к ДДУ. В нем должен быть отражен объект переуступки прав собственности, цена уступки, содержание права, условия реализации и передачи прав требования – то есть, с какого момента и при каких обстоятельствах покупатель их приобретает.

Продажа квартиры по договору переуступки – пошаговая инструкция

1. Получение разрешения застройщика. Скорее всего, возражать он не будет, но может потребовать за свое согласие плату в размере 0,5%-3% от суммы договора.

2. Подписание договора переуступки.

3. Регистрация документа в Росреестре. Для этого потребуются следующие документы:

  • Заявление о регистрации от покупателя и от продавца;
  • Договор долевого участия;
  • Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  • Разрешение застройщика на уступку права требования;
  • Нотариально заверенное согласие супруги/супруга продавца на сделку или документ, подтверждающий, что квартира в новостройке не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  • Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.
  • Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, потребуется также разрешение органов опеки.

Справка отUrbanus.ru:

Регистрация договора в Росреестре займет примерно 2 недели.

4. Расчет по сделке – прямым переводом средств покупателя на банковский счет продавца, через депозитную ячейку или аккредитив.

Выгодно ли продавать квартиру в новостройке?

От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир может вырасти на 30-40%. Даже если жилой комплекс еще не достроен, квартиры растут в цене каждым возведенным этажом.

Поэтому, конечно, продать новостройку – выгодно. По крайней мере, для продавца.

Но и для покупателя такая сделка может быть очень интересной – цена квартиры в строящемся доме в любом случае будет ниже рыночной.

Но! Договор переуступки прав требования не менее ответственный документ, чем ДДУ. Именно поэтому к подготовке подобных сделок часто привлекают профессиональных юристов.

Хотите справиться своими силами? Тогда читайте другие материалы нашего канала – в них мы рассказываем о том, как избежать рисков при различных сделках с городской, загородной и коммерческой недвижимостью.

__________________________________________________

Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашимрейтингом самых популярных новостроек.

И непременноподписывайтесь на Urbanus— мы знаем всё о жилой недвижимости.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urbanus/kak-prodat-kvartiru-v-novostroike-dogovor-pereustupki-poshagovaia-instrukciia-k-sdelke-5d8a03e7ecfb8000b00eaa01

Что такое продажа по ДДУ – основные риски и алгоритм сделки – ЮК

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Сегодня многие граждане, желающие купить новую квартиру, интересуются: что такое продажа по ДДУ, так как примерно 15% всего жилья в новостройках продается именно по договору долевого участия.

Это происходит потому, что дольщики, вступившие в проект долевого участия в строительстве на начальном этапе возведения здания, впоследствии по ряду причин продают недостроенные жилые помещения.

Продажа и покупка жилья по ДДУ – это разные виды сделок. При покупке квартиры инвестор вкладывает свои деньги в строительство дома, становится дольщиком, и после возведения и сдачи дома приобретает право собственности на оплаченное им жилье. Продажа по ДДУ осуществляется путем переуступки права требования по ДДУ другому инвестору (дольщику).

Возможны два варианта совершения сделки:

  1. Продажа жилого помещения по ДДУ юридическим лицом. Многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу (депонирования денежных средств у третьего лица), продают строящиеся квартиры аффилированным компаниям, то есть практически самим себе, а в последствии их перепродают.
  2. Продажа квартиры по ДДУ физическим лицом (дольщиком). В этом случае дольщик, полностью или частично оплативший жилое помещение, уступает свои права на него покупателю, который после совершения сделки становится участником долевого строительства.

Таким образом, речь идет о переуступке права требовать с застройщика квартиру после того, как дом будет полностью достроен и сдан. Такая сделка оформляется договором цессии (об уступке права требования). 

Почему переуступка права, а не продажа квартиры? Пока жилое помещение не сдано в эксплуатацию, права собственности на него у дольщика нет, поэтому сделка купли-продажи недостроенного жилья невозможна. Оформление квартиры в собственность состоится после сдачи застройщиком объекта в эксплуатацию.

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в ДДУ, на основе которого он заключается. 

После совершения сделки прежний дольщик теряет все свои права по договору долевого участия в строительстве жилья, а новый приобретает эти права. Также к новому дольщику переходят все, имеющиеся у прежнего участника долевого строительства обязанности по договору долевого участия.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за допущенные им нарушения.

С этого момента новый дольщик решает любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком, а также несет риски, связанные с заморозкой стройки, банкротством застройщика и т.д

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания с застройщиком передаточного акта.

И только после того, как новый дольщик зарегистрирует право собственности на переданную застройщиком квартиру, он сможет продать ее обычным образом (оформив сделку купли-продажи жилого помещения). 

Все зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется.

Однако ДДУ может содержать требование о получении от застройщика согласия на смену дольщиков.  Но только если будет доказано, что новый дольщик знал или должен был знать о необходимости получения согласия на проведение сделки, застройщик может потребовать признания ее недействительной.

В самом договоре долевого участия могут быть предусмотрены иные последствия совершения уступки без согласия застройщика. Например, предоставление застройщику права на односторонний отказ от ДДУ из-за такой несогласованной уступки (это разъяснено в п. 16 ПП ВС РФ от 21.12.2017 № 54). 

Но лучше, конечно, действовать добросовестно и получить согласие застройщика. Это необходимо, так как помимо риска оспаривания договора уступки также есть вероятность того, что возникнут проблемы при регистрации договора в Росреестре: регистрация может быть приостановлена.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить ему письменное уведомление о смене дольщика. Желательно, чтобы письменное уведомление было отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении его адресату. 

Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем с оформлением в собственность жилого помещения. Они могут возникнуть, если при подписании акта приема-передачи квартиры вдруг выяснится, что застройщик никакого письма не получал и вообще не в курсе, что участник ДДУ поменялся.  

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии подписывается двухстороннее соглашение о переводе долга на нового участника.

Соглашение составляется между прежним и новым участниками долевого строительства.

В нем указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно плата составляет от 1% до 5 % от стоимости объекта по ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Но зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда вы можете поручить это профессионалам компании “Хэлп Консалтинг” всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495)150-07-65. Консультация бесплатно!

Вместо вопроса: как продать квартиру по ДДУ, многие задаются противоположным – как законно и безопасно приобрести жилое помещение в недостроенном доме? Покупка квартиры по договору уступки прав по ДДУ – сделка достаточно рискованная. Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу.

Также сложность может возникнуть в связи с отсутствием подтверждения произведенной инвестором оплаты. Если имеется цепочка таких сделок, то подтверждение оплаты лучше иметь на каждом этапе.

Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы, причем, как самой строительной компании, так и участника долевого строительства. У застройщика должны быть в наличии:

  • проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
  • разрешительные документы на строительство объекта;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

  • Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
  • Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
  • Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
  • Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
  • Согласие застройщика на продажу квартиры по договору долевого участия (при наличии в ДДУ соответствующего пункта);
  • Разрешение супруга(и) на совершение сделки.

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Расчеты по ДДУ могут производиться разными способами, поэтому чтобы убедиться в оплате, лучше получить документы непосредственно от застройщика. Понадобятся: акт сверки платежей по ДДУ или справка о взаиморасчетах.

Передача документов оформляется двусторонним актом приема-передачи. По законодательству, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации.

Соответственно, сделка по уступке прав считается совершенной в надлежащей форме и имеет юридическую силу только после того, как договор цессии пройдет положенную регистрацию в Росреестре.

Продавцу стоит учесть, что с дохода, который он получил от этой сделки, ему придется заплатить налог.

Приобретение квартиры на этапе строительства не напрямую у застройщика, а у физического лица связано с определенной долей риска.

Продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру).

Подтверждением этого является только зарегистрированный договор долевого участия, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает право требовать заключения ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе зарегистрированного ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, причиной переуступки права может являться затягивание девелопером сроков строительства, низкое качество возводимого объекта и т.д. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует:

  •         внимательно изучить документы и проект застройщика;
  •         посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся;
  •         поинтересоваться репутацией строительной компании;
  •         принять другие меры для проверки безопасности сделки.

Если вы решились на покупку квартиры по ДДУ, вы должны помнить, что самому заключать сделку с застройщиком небезопасно. Многие девелоперы для снижения затрат на строительство и увеличения прибыли прибегают к различным хитростям, поэтому велика вероятность потери денежных средств. И здесь на помощь придут юристы, специализирующиеся в вопросах покупки и продажи недвижимости.

В случае, если вы обратитесь в нашу юридическую компанию, юрист проведет полную проверку застройщика:

  •         на основании анализа застройщика подготовит письменное юридическое заключение о наличии или отсутствии рисков банкротства застройщика;
  •         проверит аффилированных с застройщиком лиц, особенно тех, которые имеют негативную репутацию;
  •         по общедоступным и закрытым коммерческим базам проверит финансовое состояние застройщика;
  •         проведет консультацию;
  •         расскажет об имеющихся рисках заключения договора с данным девелопером.

Также, будет проведен полный анализ ДДУ, выявлены риски, возникающие при подписании договора уступки прав, на основании исследования будет дано письменное заключение юриста с разъяснением присутствующих рисков в условиях ДДУ.

Выезд юриста на подписание договора уступки обезопасит вас от написанных мелким шрифтом условий цессии и ДДУ, при необходимости разъяснит непонятные юридические формулировки. Кроме того, юрист проверит полномочия лица, подписывающего с Вами договор уступки.

Любые инвестиции, а покупка квартиры по ДДУ является одним из видов инвестиций, несут под собой определенные риски. Если вы планируете купить квартиру в строящемся доме – не экономьте на анализе застройщика и ДДУ, т.к. потерять в итоге вы можете гораздо больше.

Если застройщик не выполнил условия договора и в оговоренный в документе срок не передал вам в собственность квартиру, вы имеете право взыскать с него неустойку.

Сумму неустойки можно рассчитать с помощью калькулятора ДДУ.

  Здесь все просто: вы указываете цену ДДУ, затем дату передачи жилого помещения по ДДУ, которая указана в договоре долевого участия и дату подписания акта (либо дату, когда вы делаете расчет).

Вы должны учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему от застройщика вы сможете только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, уплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права и полностью исключить возможные риски, перед совершением сделки желательно получить консультацию компетентного юриста. Компания “Хелп Консалтинг” также окажет вам профессиональные юридические услуги в подготовке документов, составлении и оформлении договора и т.д..  

Нередки ситуации, когда договор долевого участия подписан, а уже затем возникает какая-либо конфликтная ситуация. Это возможно и на этапе возведения дома, и уже после того, как готовый объект был сдан.

В этом случае, скорее всего, потребуется обращение в суд.

Крайне важно не затягивать с обращением в юридическую компанию, чтобы не пропустить срок исковой давности по ДДУ и успеть вовремя получить судебную защиту.

Чтобы связаться с нами, обратитесь в раздел «Контакты», где вы найдете все данные для быстрой связи.

Вопрос: Продажа по ДДУ: что это такое?

Ответ: Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает покупку жилого помещения в строящемся доме, совершаемую до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Таким образом, покупатель инвестирует денежные средства в строительство жилого дома, в котором он в дальнейшем планирует получить жилье в собственность.

Соответственно, продажа по ДДУ – это переуступка права требовать с застройщика передачи жилого помещения в собственность покупателя, но только после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию.

Вопрос: Можно ли продать договор долевого участия?

Ответ: Да, можно. Конечно, продается не сам договор, а право требования. Документ, который фиксирует передачу (продажу) прав требований, называется договор цессии (договор о переуступке прав требования).

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/prodazha-po-ddu-chto-eto-takoe

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: