Взыскание арендной платы по расторгнутому договору аренды

Содержание
  1. Взыскание долга по договору аренды
  2. Что делать, если арендатор не платит аренду
  3. Претензия арендатору о неуплате арендной платы 
  4.  
  5. Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды
  6. Каков механизм расторжения договора аренды
  7. Условия для применения новых правил
  8. Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?
  9. Что делать с обеспечительным платежом?
  10. Пандемия COVID-19: форс-мажор по договору аренды. Действия арендодателя
  11. Обязан ли арендодатель пересчитать аренду
  12. Уведомление о форс-мажоре
  13. Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
  14. Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*
  15. Порядок взыскания арендной платы: помощь адвоката
  16. Взыскание неосновательного обогащения по договору аренды
  17. Срок исковой давности по взысканию арендной платы
  18. Взыскание арендной платы при отсутствии договора
  19. Взыскание пени по договору аренды
  20. Исковое заявление о взыскании арендных платежей. Какие документы требуются представить?
  21. Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате
  22. Верховный суд: позиция по отсрочке, уменьшению арендной платы и полному освобождению от нее в условиях Covid-19 — Право на vc.ru
  23. 1. Отсрочка оплаты аренды (важные разъяснения):
  24. Рекомендации для тех, кто не попал в список пострадавших отраслей и не может претендовать на отсрочку в соответствии с Постановлением Правительства.
  25. 2. Уменьшение арендной платы и освобождение от оплаты (важные разъяснения):
  26. Рекомендации для тех, чье имущество можно использовать частично.
  27. Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр
  28. Расторжение договора аренды в судебном порядке
  29. Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Взыскание долга по договору аренды

Взыскание арендной платы по расторгнутому договору аренды

  • Если арендатор не платит
  • Взыскание долга по договору аренды
  • Претензия арендатору о неуплате арендной платы
  • Образец претензии по арендной плате
  • Судебный порядок взыскания долга по договору аренды
  • Требования к Исковому заявлению о взыскании долга по арендной плате

      К сожалению, на практике нередки такие случаи, когда перед лицом, сдавшим в аренду свое имущество, встает вопрос о том: что делать, если арендатор не платит ? Ответ на данный вопрос изложен в этой статье.

Что делать, если арендатор не платит аренду

         Одной из основных обязанностей арендатора является внесение арендной платы за переданное ему имущество.

Данную обязанность арендатор должен исполнять своевременно, то есть в срок и в порядке, установленном договором. Если договором они не определены, то как следует из ст.

614 Гражданского Кодекса РФ, считается, что установлены условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

   Если договором аренды не было предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, за счет которого арендодатель мог бы без согласия арендатора удержать из него задолженность, необходимо взыскивать  арендную плату в установленном законом и практикой порядке.

     Процесс взыскания задолженности по арендной плате состоит из трех этапов:

  • проведение устных переговоров
  • направление арендатору соответствующей претензии;
  • если претензия должного действия на арендатора не произвела, нужно подавать исковое заявление о взыскании долга по договору аренды в соответствующий суд

    Такие методы воздействия на арендатора, как отключение его от отопления или электроэнергии, препятствие в доступе к объекту аренды, или угрозы здесь не рассматриваются, так как они не законны и чреваты негативными последствиями для самого арендодателя.

    Единственная «угроза», которая уместна – это предупреждение арендатора о его выселении в случае неуплаты долга за пользование имуществом.

Претензия арендатору о неуплате арендной платы 

      Если арендатор не платити, а устные переговоры не привели к успеху, необходимо направить арендатору претензию об оплате задолженности.

      В претензии необходимо указать: наименование сторон, дату и номер договора, из которого возникла задолженность и за какой период, размер долга и срок, в течение которого арендатору необходимо оплатить задолженность.

    Претензия направляется по юридическому адресу арендатора, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства. Если договором предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу.

Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствие доказать факт ее направления арендатору, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения арендатору (его уполномоченному представителю) под роспись на втором экземпляре претензии, остающемся у арендодателя.

     Если договором на случай нарушения сроков внесения арендной платы установлена неустойка, имеет смысл так же либо потребовать ее уплаты, либо просто сослаться на нее в претензии, используя как «рычаг воздействия».

Когда договором неустойка не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга за пользование чужими денежными средствами, установленным ст.395 Гражданского кодекса РФ.

Проценты начисляются на сумму долга, их размер определяется размером установленной ЦБ РФ ключевой ставки, действующей в период просрочки.

    Важно иметь в виду, что претензия не только может решить проблему без суда, в случае ее удовлетворения, но и может являться обязательным этапом досудебного урегулирования спора. В частности ст.

4 АПК РФ предусмотрено, что возникшие из договора споры о взыскании денежных средств, могут быть переданы в арбитражный суд, только после соблюдения мер по досудебному, то есть претензионному порядку. Данное правило распространяется и на требование о взыскании арендных платежей.

Соответственно, если сторонами договора аренды являются организации и/или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным.

Если же одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, обязательно соблюдать претензионный порядок следует, только его соблюдение установлено договором. При несоблюдении обязательного претензионного порядка суд не будет рассматривать спор по существу и вернет иск арендодателю.

Образец претензии по арендной плате

ПРЕТЕНЗИЯ

Об оплате арендной платы и неустойки

Исх.№__________ от __________г

                                                                                                                                                    Директору ООО «Арендатор»

    Между АО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды нежилого помещения №___от _____________г. (далее по тексту — Договор).

   В соответствии с п. 2.1. Договора размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц и подлежит оплате в срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем аренды, в котором осуществлено пользование имуществом.

    В нарушение указанного п.2.1. Договора на настоящий момент вашей организацией не оплачена арендная плата за сентябрь 2018г.

    Долг по арендной плате на дату составления настоящей претензии составляет 100 000 (Сто тысяч рублей).

   В соответствии с п.5.1. Договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена уплата неустойки из расчета 0,1 % от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

  На дату составления настоящей претензии период просрочки по внесению арендной платы составляет 27 дней. Таким образом, сумма неустойки за указанный период просрочки составляет __________ рублей, что подтверждается нижеследующем расчетом:

     РАСЧЕТ неустойки: ____________________________________________________________= рублей.

   Руководствуясь изложенным, ст.ст.309, 614 Гражданского кодекса РФ предлагаю в течение ____ дней с момента получения настоящей претензии:

  1. оплатить задолженность по арендной плате за сентябрь 2018г в размере: 100 000 (Сто тысяч) рублей.
  2. оплатить неустойку по договору из расчета 0,1% от указанной суммы задолженности за каждый день просрочки по дату фактического погашения долга по арендной плате.

    В случае оставления данной претензии без удовлетворения, АО «Арендодатель» будет вынуждено обратиться за защитой своих прав в Арбитражный суд, с последующем возложением всех судебных издержек на арендатора.

    Сумму указанной задолженности и неустойки прошу перечислить по платежным реквизитам, указанным в Договоре.

                                                                                                                                       Директор АО «Арендодатель» _____________

 

    Если ни устные переговоры, ни направление претензии к положительному результату не привели, нужно подавать Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате в соответствующий суд.

    Конкретный суд, в который следует обращаться, определяется следующими факторами: стороны договора, размер задолженности, наличие арбитражной оговорки.

     Если договор аренды заключен между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то – в мировой суд.

      По общему правилу иск о взыскании арендной платы подается по месту нахождения Ответчика. Однако договор аренды может содержать так называемую «арбитражную оговорку» об изменении территориальной подсудности.

В частности может быть предусмотрено, что споры, вытекающие из Договора, передаются в суд (или арбитражный суд), например, по месту нахождения арендодателя.

При наличии такой оговорки о подсудности исковое заявление подается в суд, указанный в договоре.

        Требования к исковому заявлению:

      В случае подачи иска в арбитражный суд, Арбитражным процессуальным кодексом РФ в ст.125 установлено, что исковое заявление должно содержать следующую информацию:

  • наименование истца, его место нахождения, когда истцом является организация;
  • если истцом является гражданин, в иске указывается его места жительства, дата и место его рождения, работы или дата и место его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;
  • наименование ответчика, его место нахождения или место жительства;
  • требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты;
  • обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и доказательства, которые их подтверждают;
  • цена иска, если иск подлежит оценке;
  • расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы;
  • сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка;
  • перечень прилагаемых документов.

     К исковому заявлению должны быть приложены копии всех документов, обосновывающие ваши требования, в том числе копии договора аренды, претензии и доказательства направления претензии и копии иска арендатору. 

     За подачу искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой определяется Налоговым Кодексом РФ и зависит от суммы требований.

   Если иск подается в арбитражный суд, до его подачи необходимо копию иска с прилагаемыми к нему документами отправить ответчику. Почтовая квитанция об отправке копии иска ответчику вместе с платежным документом об оплате государственной пошлины так же прилагаются к исковому заявлению.

Источник: http://arbitrsamara.ru/vzyskanie-dolga-po-dogovor/

Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды

Взыскание арендной платы по расторгнутому договору аренды

Обязательства по уплате арендной платы – боль всех арендаторов с марта 2020 г. Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.

По существу, договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть просто так, без каких-либо оснований, указанных в законе. Если одна из сторон (как арендатор, так и арендодатель) прекращала исполнять договор, то нужно было возмещать убытки другой стороне (именно это указано в ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).

Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.

Каков механизм расторжения договора аренды

В приложении к любым арендным отношениям ответ на данный вопрос прописан в тексте соответствующего договора.

Исходя из обычной практики наиболее часто досрочное расторжение договора аренды сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов.

Только после согласования необходимых выплат стороны договора подписывают соответствующее дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды и расстаются.

Однако ситуация изменилась – с 08.06.2020 вступил в силу новый закон (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202006080011), в соответствии с  п.4 ст.23 которого установлена новая процедура (см.

41 страницу официальной публикации по ссылке). Теперь можно расторгнуть договор по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателя, если арендодатель в течение 14 дней не идёт навстречу арендатору в части снижения арендной платы.

Но опять это правила не для всех…

Условия для применения новых правил

Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:

  1. Арендатор должен относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства (быть внесённым в соответствующий реестр).
  2. Арендатору по его основному коду экономической деятельности (ОКВЭД) необходимо относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» (см. соответствующее Постановление Правительства РФ).

Кроме того, необходимо наличие ещё двух обстоятельств:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности;
  2. Арендатор и арендодатель не достигли соглашения о льготах по аренде для арендатора в течение 14 дней после обращения последнего.

Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.

Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?

Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.

Обращаем внимание: никто не освобождает арендатора от обязанности выплачивать арендные платежи за время фактического пользования помещениями, т.е. фактически до даты подписания акта приёмки-передачи площадей арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем дешевле оно обходится арендатору.

Что делать с обеспечительным платежом?

К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.

Принятый закон фактически пытается создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Очень часто в интересах каждой из них договориться о взаимных уступках и не расторгать договор.

Арендодателю, например, трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии и последующего неизбежного экономического спада и часто выгоднее снизить арендную плату, чем потерять источник дохода.

Арендатору при этом трудно в новых экономических обстоятельствах платить прежние суммы.

Закон фактически стимулирует стороны находить решения в новой реальности – договариваться. Иначе придётся расстаться в рамках установленной процедуры.

Источник: https://jurvest.ru/blog/post/pandemiia-i-dosrochnoe-rastorzhenie-dogovorov-arendy/

Пандемия COVID-19: форс-мажор по договору аренды. Действия арендодателя

Взыскание арендной платы по расторгнутому договору аренды

  • Статьи
  • Пандемия COVID-19: форс-мажор по договору аренды. Действия арендодателя

Консультируем арендодателей: как поступить, если арендатор не может платить из-за коронавируса. Поможем согласовать оптимальные условия на период пандемии, составим дополнительное соглашение к договору аренды.

В особо сложных ситуациях — взыскиваем долг по аренде в суде. Берем на себя исполнительное производство: после решения суда в вашу пользу получаем с должника причитающуюся сумму.

Обязан ли арендодатель пересчитать аренду

Пока власти не ввели режим чрезвычайной ситуации (ЧС) — договор аренды действует без изменений. Арендодателя невозможно обязать отменить арендные платежи, сделать скидку или предоставить рассрочку.

С другой стороны, арендатор имеет право запросить пересчет при наступлении форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ) или при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Форс-мажорные обстоятельства — чрезвычайные и непредотвратимые. Чрезвычайные означает, что наступившая ситуация нетипична в текущих условиях. Непредотвратимые — что арендатор и компании со схожей деятельностью были не в состоянии избежать ситуации или ее последствий.

Что считать форс-мажором при пандемии

  • закрытие государственных границ,
  • запрет на работу общепита, кинотеатров, спортивных центров,
  • запрет на мероприятия с числом участников 50 и более человек,
  • нерабочие дни с сохранением заработной платы, согласно указу президента РФ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»,
  • другие меры, которые принимает государство и региональные власти.

Подробнее о форс-мажорных ситуациях

Существенное изменение обстоятельств — ситуация, в которой сделка становится экономически невыгодной для одной из сторон. Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.

04.2020 запретило доступ посетителей в кинотеатры. Лишившись прибыли от продажи билетов и оплатив аренду, кинотеатр окажется в минусе — это может быть обоснованием существенного изменения обстоятельств.

Если доказан факт форс-мажора или существенного изменения обстоятельств — арендатор может рассчитывать на изменение или расторжение договора аренды. Окончательное решение принимает суд.

Уведомление о форс-мажоре

Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.

Действия после получения уведомления

  • Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
  • Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
  • Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.

Поможем согласовать условия с арендатором

Бесплатная консультация: +7 812 507 65 85

Рекомендация юриста «Кодекс». Арендодателю целесообразно обсудить условия с арендатором и найти приемлемый для обеих сторон вариант. После этого стоит составить дополнительное соглашение к договору аренды с описанием условий работы в период коронавирусной пандемии.

Взыскание долга по аренде в арбитражном суде

Стоит ли обращаться в суд

Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.

Когда подключать суд

  • арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
  • арендатор не выходит на связь,
  • арендатор начал судебное разбирательство.

Поможем взыскать долг по аренде без суда

Бесплатная оценка перспективы дела: +7 812 507 65 85

Если решили судиться — подавайте иск как можно скорее. Споры по договорам аренды рассматриваются в обязательном претензионном порядке: передать дело в суд можно только через 30 календарных дней после направления досудебной претензии.

Подробнее об изменениях по досудебным претензиям

Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*

*Поэтапная оплата услуг. Предоплата — только сумма государственной пошлины: от 2 000 рублей в зависимости от суммы иска. Остальное — после решения суда в вашу пользу.

УслугаСтоимость (руб.)
Оценка перспективы ведения делаБесплатно
Подготовка и подача искового заявления и сопутствующих документов5 000 (бесплатно при заказе ведения дела в первой инстанции)
Ведение дела в первой инстанции (оплачивается после решения суда в вашу пользу)30 000
Ведение дела в апелляционной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу)
– с нуля25 000
– при переводе из первой инстанции10 000 за дополнительную инстанцию
Ведение дела в кассационной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу)
– с нуля25 000
– при переводе из первой / апелляционной инстанции10 000 за дополнительную инстанцию
Исполнительное производство5 000 + 5-10% от фактически взысканной суммы

Источник: https://codexspb.ru/articles/dejstviya-arendodatelya-pri-fors-mazhore.html

Порядок взыскания арендной платы: помощь адвоката

Взыскание арендной платы по расторгнутому договору аренды

   Взыскание арендной платы в судебном порядке – вопрос решаемый. Просрочить платеж могут как частные арендаторы квартир, так и владельцы бизнеса.

   Наши адвокаты помогут Вам не только составить иск, но и представят Вас в суде, взыскав кроме задолженности и траты на помощь адвоката по гражданским делам в полном объеме.

Взыскание неосновательного обогащения по договору аренды

   Частный сектор практически никогда не оформляет отношения аренды через договор. Но аренда для бизнеса – это важный аспект коммерческой деятельности. Взыскание денежных средств по договору аренды возможно после того, как у арендодателя будет просрочка по договору.

В этом случае можно не только потребовать, чтобы он заплатит причитающееся владельцу недвижимости, но и расторгнуть договор досрочно через суд.

Если договор с арендатором не был согласован в надлежащем виде, не зарегистрирован в государственном органе – взыскание также возможно, просто свои требования в суде Вы будете основывать уже на нормах вопроса взыскание суммы неосновательного обогащения, подробнее о данном правовом основании по ссылке. 

Срок исковой давности по взысканию арендной платы

   Исковая давность — это срок, в течение которого законом гарантирована судебная защита прав. Иными словами – в течение данного периода взыскание задолженности по арендной плате гарантируется (в случае подтверждения требований конечно).

   Срок исковой давности имеет принципиальное значение, поскольку его пропуск при соответствующем заявление ответчика почти наверняка приведет к отказу в исковом заявлении.

   С требованием о взыскании долга по аренде возможно обратиться в суд в течение трехлетнего периода. Началом исчисления срока является конкретный день, когда оплата должна была быть произведена арендатором по договору. Например, аренда должна поступить 01 января 2010 года, соответственно подать иск в суд за данный период необходимо не позднее 01 января 2013 года.

Важно отметить: срок давности будет применен судом исключительно по заявлению должника. При этом, такое заявление должно поступить только в суде первой инстанции. Таким образом, отсутствие требования должника о применении срока давности в полной мере лишит суд возможности отказать в взыскании задолженности по данному основанию.

   Вместе с тем, сам факт формального пропуска срока еще не означает невозможность взыскания аренды через суд. Необходимо рассмотреть причины пропуска срока.

В случае признания долга через электронную переписку, путем гарантийного письма, ответа на претензию от должника и так далее – срок будет аннулирован и начнет исчисляться заново.

Более того, наличие уважительных причин пропуска (например, тяжелая болезнь) поможет законно восстановить срок давности и позволит взыскать долг в суде.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора

   Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.

   Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.

   Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд.

При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика.

Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.

Взыскание пени по договору аренды

  1. В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
  2. Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
  3. Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
  4. Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки.

    Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей. Какие документы требуются представить?

Вам нужно собрать пакет документов:

  • исковое заявление;
  • претензия о взыскании арендной платы;
  • действующий договор аренды;
  • копии чеков или иных документов, подтверждающих внесение арендной платы за прошлые периоды для определения итоговой суммы задолженности;
  • прочие документы, подтверждающие отсутствие обязательных платежей.

   В исковом заявлении указываются личные данные истца и ответчика, описывается суть проблемы, полная сумма задолженности с учетом штрафных санкций.

Если вы используете услуги опытного адвоката, который специализируется на таких делах, то дело будет выиграно. Потом оно передается в исполнительную службу, которая занимается взысканием задолженности с ответчика.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей необходимо заполнять в соответствии с образцом. Если оно будет оформлено неправильно, суд его не примет.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате

В Арбитражный суд Свердловской области

ИСТЕЦ:

ИП

ОТВЕТЧИК:

Цена иска: 33 735 рублей.

Госпошлина: 2 000 рублей.

Исковое заявление

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

   01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.

   В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».

   Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.

   Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.

   Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.

   Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

   При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».

   До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.

   Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.

   Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.

   На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством

ПРОШУ:

  • взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.

Дата, подпись

Источник: https://katsaylidi.ru/article/vzyiskanie-arendnoy-platyi

Верховный суд: позиция по отсрочке, уменьшению арендной платы и полному освобождению от нее в условиях Covid-19 — Право на vc.ru

Взыскание арендной платы по расторгнутому договору аренды

Верховный суд принял Обзор № 2, в котором содержатся важные разъяснения по вопросам отсрочки, уменьшения арендной платы и полного освобождения от нее.

Ниже Вашему вниманию будут представлены ключевые разъяснения по вопросам, которые касаются договоров аренды с минорными ми автора.

1. Отсрочка оплаты аренды (важные разъяснения):

1.1. Отсрочка предоставляется организациям и предпринимателям из списка пострадавших отраслей в обязательном порядке. У арендодателя нет права уклониться от предоставления такой отсрочки. Если арендодатель уклонился от заключения соответствующего дополнительного соглашения, арендатор имеет право потребовать его заключение в судебном порядке.

1.2. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Если дополнительное соглашение об отсрочке будет заключено или решение суда вступит в законную позже, то это не повлияет на период отсрочки.

Отсрочка все также будет действовать на период с даты введения ограничений до 1 октября 2020 г.

1.3. Отсрочка будет считаться предоставленной независимо от заключения дополнительного соглашения в следующих случаях:

a. Арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения;

b. Арендодатель дал своим поведением понять арендатору, что отсрочка будет предоставлена (к примеру, в переписке обещал предоставить отсрочку);

c. Арендодатель принимал платежи от арендатора на условиях отсрочки, установленной Правительством, и не выдвигал возражений против размера платежей;

d. Арендодатель не уведомил арендатора о праве на отсрочку в ситуации, когда арендатор, отнесенный к списку пострадавших отраслей, перестал выплачивать арендную плату.

1.4. Для реализации права на отсрочку достаточно доказать тот факт, что организация/предприниматель относятся к списку пострадавших отраслей. При этом не нужно доказывать, что помещение не могло быть использовано по назначению. Данный факт не является обязательным для получения отсрочки (вводится презумпция пострадавшего арендатора).

1.5. Арендатору из списка пострадавших отраслей может быть отказано в предоставлении отсрочки, если он занимался предпринимательской деятельностью в помещении вопреки установленным ограничениям и очевидно вводил арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения по назначению (т.е. арендодатель может опровергнуть презумпцию пострадавшего арендатора).

1.6. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, либо согласовать отсрочку в большем размере. Главное при этом не ухудшить положение арендатора по сравнению с условиями отсрочки, которые определены в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439.

1.7. Отсрочка распространяется также на случаи аренды части помещения/объекта, т.е. когда в пользовании находится не весь объект, а только его определенная часть.

1.8. Отсрочка не распространяется на жилые помещения.

Рекомендации для тех, кто не попал в список пострадавших отраслей и не может претендовать на отсрочку в соответствии с Постановлением Правительства.

Если коммерческая деятельность пришла в упадок из-за падения покупательского спроса и отсутствия доходов, что повлекло невозможность оплаты аренды, тогда необходимо направить в адрес арендодателя письмо со ссылкой на форс-мажор (п. 1 ст.

401 ГК РФ), а также предложение заключить дополнительное соглашение об отсрочке со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Если арендатор откажется идти на уступки, тогда это может послужить поводом для обращения с иском в суд о внесении изменений в договор в части сроков платежа, либо о расторжении договора аренды.

Такие ситуации будут решаться судами индивидуально, однако наиболее пострадавшие арендаторы могут рассчитывать на судебную защиту.

2. Уменьшение арендной платы и освобождение от оплаты (важные разъяснения):

2.1. На уменьшение размера арендной платы могут рассчитывать те субъекты, чье арендованное имущество стало невозможно использовать вследствие введенных органами власти субъекта ограничений.

2.2. Для уменьшения размера арендной платы по данному основанию не обязательно состоять в списке пострадавших отраслей. На подобное уменьшение могут рассчитывать абсолютно все арендаторы, чье имущество невозможно использовать из-за ограничений.

2.3. Арендаторы вправе рассчитывать на уменьшение размера арендной платы на весь период действия ограничительных мер, введенных публичными органами. Если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, тогда можно требовать его заключение такого соглашения в судебном порядке.

2.4. Если дополнительное соглашение об уменьшении платы будет заключено или решение суда о понуждении к заключению соглашения вступит в законную силу позже, то это никак не повлияет на период уменьшения арендной платы. Данный период все равно будет равен периоду действия ограничительных мер.

2.5. В случае предъявления иска о взыскании арендной платы арендатор вправе в качестве возражения указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае суд будет взыскивать арендную плату в меньшем размере, при этом окончательный размер арендной платы будет определяться судом с учетом обстоятельств дела.

2.6. Представляется, что в случаях, когда объект невозможно использовать полностью, арендаторы претендуют на полное освобождение от оплаты арендной платы за период действия ограничительных мер.

2.7. Также по аналогии здесь можно применить разъяснение, которое Верховный суд изложил для отсрочки. Если арендатор будет использовать помещение вопреки введенным ограничениям и будет вводить арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения, тогда арендатору может быть отказано в уменьшении размера арендной платы.

Рекомендации для тех, чье имущество можно использовать частично.

Если введенные ограничения не исключают использование имущества целиком и оставляют возможность его частичного использования, то а таких случаях арендаторы все равно сохраняют право на заключение соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Только в данных случаях уменьшение платы будет частичным. Для сторон договора нужно будет найти принцип, по которому они будут снижать плату, либо это сделает суд.

Это, к примеру, может быть процент от общей площади помещения, либо процент от оборота, а может и комбинация данных принципов.

Источник: https://vc.ru/legal/124355-verhovnyy-sud-poziciya-po-otsrochke-umensheniyu-arendnoy-platy-i-polnomu-osvobozhdeniyu-ot-nee-v-usloviyah-covid-19

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Взыскание арендной платы по расторгнутому договору аренды

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: