Возврат залоговой суммы

Содержание
  1. Что такое залоговая сумма, как она вносится и как осуществляется возврат при продаже квартиры?
  2. Условия
  3. Как оформляется между физическими и юридическими лицами?
  4. Как внести и правильно оформить?
  5. Возвращается ли при отказе от покупки?
  6. Можно ли обойтись без залогового платежа?
  7. Реально ли вернуть по договору, если сделка признана недействительной?
  8. Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж
  9. Пункт о проведении ремонта в договоре
  10. Возможность досрочного расторжения
  11. Акт приема-передачи помещения
  12. Как вести себя в данной ситуации арендатору
  13. Возврат обеспечительного платежа
  14. Возвращается ли залог при отказе от покупки
  15. В каких случаях необходим залог
  16. Можно ли потребовать возврата залога при отказе от покупки товара
  17. Что не возвращается: залог или задаток, все тонкости юридических терминов и практики
  18. Задаток: понятие и суть определения
  19. Функции задатка
  20. Определение залога
  21. Различия между залогом и задатком
  22. Для чего это нужно знать?
  23. Что не возвращается — залог или задаток?
  24. Памятка квартиросъемщику: как вернуть «залог» при выселении?
  25. Не страховой депозит или залог, а обеспечительный платеж
  26. Условия возврата в договоре
  27. Как вернуть страховой депозит через суд?
  28. Советы нанимателям

Что такое залоговая сумма, как она вносится и как осуществляется возврат при продаже квартиры?

Возврат залоговой суммы

После того, как продавец и покупатель в процессе предварительных переговоров обсудили условия будущей сделки по приобретению недвижимости, чаще всего возникает необходимость внести залог. Этот платеж служит гарантом выполнения условий соглашения и снижает возможные риски от сделки для обеих сторон.

Залог – оговоренная заранее сумма, которая является гарантией в вопросе возврата средств после проведения сделки. Довольно часто люди, которые редко сталкиваются с правовыми основами сделок, путают понятия «Залог» и «Задаток», но такая ошибка, допущенная при подписании документов, может привести к потере переданной продавцу суммы.

Основной особенностью является возврат залоговой суммы после совершения продажи. Если условия сделки, согласно договору, были исполнены в полном объеме – продавец обязан вернуть залог покупателю.

Задаток возврату не подлежит, выплаченные продавцу средства засчитываются в счет погашения основного платежа. Если продавец по каким-либо причинам откажется от проведения сделки – на него ляжет обязанность по выплате в счет покупателя компенсации, равной двум суммам уплаченного задатка. Если сделка будет сорвана по вине покупателя – продавец вправе оставить задаток себе.

Условия

Согласно законодательству РФ оформление залога возможно при соблюдении условий:

  1. Если в качестве залога выступает движимое или недвижимое имущество в обязательном порядке должна быть проведена независимая экспертиза, в результате которой будет сформирована точная оценка объекта. Избежать этой процедуры можно лишь в том случае, если участники смогут согласовать стоимость имущества между собой. Если речь идет об оформлении ипотечного кредита экспертиза понадобится в любом случае.
  2. Оформление при ипотеке сопровождается выдачей специализированного документа – «закладной». Эта бумага подтверждает право выдачи материальных средств, обеспеченных ипотекой.
  3. Если залоговым имуществом выступает недвижимость, то нужна регистрация в Росреестре. В базу ЕГРН будет внесена запись о наличии обременения.

Для регистрации потребуются:

  • Заявление залогодателя и залогодержателя.
  • Соглашение, которое служит основанием для оформления.
  • Договор залога и приложения к нему.
  • Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Как оформляется между физическими и юридическими лицами?

Согласно законодательству РФ договор залога не требует нотариального заверения. Исключением являются только те случаи, когда регистрация у нотариуса необходима в соответствии с основным договором купли-продажи.

Внимание! Обязательным условием оформления соглашения о залоге является расписка, подтверждающая факт передачи имущества. При возникновении споров этот документ послужит доказательством того, что покупатель передал, а продавец принял средства или имущество, являющееся предметом залога.

Расписка не требуется только в том случае, когда расчёты между продавцом и покупателем проходят в безналичной форме, так как банки хранят сведения о проведенных операциях.

Расписка должна содержать:

  1. Информацию об участниках сделки.
  2. Сведения о залоговом имуществе.
  3. Информация о договоре, на основании которого производится передача средств.
  4. Дату составления соглашения.
  5. Подписи продавца и покупателя.

Важно руководствоваться рекомендациями:

  1. В договоре нужно четко указать, кто из участников сделки является залогодателем и залогодержателем. В текст необходимо включить подробную информацию о них.
  2. В соглашение необходимо включить информацию об основном договоре купли-продажи по которому необходимо обеспечить выполнение договоренностей.
  3. Указать подробную информацию о предмете залога и перечислить его основные характеристики.
  4. Необходимо четко описать права и обязанности сторон.
  5. В заключении следует указать сроки действия договора, а также условия, при которых соглашение можно будет расторгнуть досрочно.

Какой именно размер суммы оставляют риэлтору или частному лицу при покупке, не регламентировано законодательными нормами РФ. Участники сделки самостоятельно должны согласовать его величину. Сумма может составлять от 5% и достигать 100% стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Справка: чаще всего залог составляет 5 – 10% от общей стоимости недвижимости.

Залог предполагает передачу средств или имущества при фиксации предварительных договоренностей, достигнутых между продавцом и покупателем, поэтому лучше всего производить выплату после подписания предварительного договора купли-продажи.

Также стоит отметить, что осуществлять передачу средств продавцу следует только после того, как стороны убедятся в абсолютной юридической чистоте сделки. Избежать рисков поможет присутствие при передаче средств опытного специалиста, который сможет учесть все особенности процесса.

Как внести и правильно оформить?

Внесение залоговой суммы при покупке может быть осуществлено:

  1. Наличными. В этом случае передача залога должна сопровождаться обязательным оформлением расписки.
  2. Безналичным путем. Залоговая сумма передается через посредника, в роли которого выступает банковская организация.
  3. При личной передаче имущества или средств продавцу покупателем.
  4. Предмет залога может не передаваться продавцу, а остаться на хранении у покупателя или третьего лица, например – нотариуса, который в такой ситуации станет гарантом сделки.
  5. Передача средств или имущества с использованием аккредитива или ячейки в банке. При аккредитиве средства будут переведены продавцу лишь при соблюдении определенных ранее условий соглашения.

Возвращается ли при отказе от покупки?

Вернуть назад сумму возможно только при исполнении всех обязательств, которые были указаны в договоре участниками сделки. Если покупатель по каким-либо причинам решил отказаться от сделки, то ему потребуется составить заявление в простой письменной форме, которое впоследствии должен будет заверить нотариус.

Разорвать соглашение можно:

  • По согласию сторон. Если другой участник сделки не возражает – договор будет расторгнут после получения его письменного согласия.
  • Если договориться не получилось – аннулировать соглашение можно будет только обратившись в суд.

Важно! Если инициатором разрыва договора станет покупатель – суд, при рассмотрении искового заявления, вероятно, встанет на сторону собственника недвижимости и откажет в возврате залога покупателю.

Для того, чтобы уберечься от мошенников, важно уделить особое внимание оформлению договора, на основании которого будут вноситься средства. В нем необходимо максимально подробно указать все обстоятельств и условия сделки, а также договорённости, достигнутые продавцом и покупателем.

Гарантией послужит также депонирование оговоренной суммы в ячейке банка или на специализированном расчетном счете, доступ к которым продавец сможет получить только при выполнении условий, описанных в тексте договора.

Можно ли обойтись без залогового платежа?

Такие сделки возможны, но на практике встречаются довольно редко. Чаще всего внесение залога или задатка не требуется в тех случаях, когда продавец и покупатель готовы незамедлительно перейти к оформлению сделки, т. е. при условии, что у владельца квартиры собраны все необходимые документы, а покупатель имеет на руках заявленную сумму.

В большинстве случаев немедленное оформление купли-продажи невозможно, и стороны нуждаются в дополнительных гарантиях.

Реально ли вернуть по договору, если сделка признана недействительной?

Внимание! Если сделка была признана незаконной из-за того, что продавец изначально не имел права распоряжаться недвижимостью, или договор был заключен недееспособным гражданином – вернуть залог будет крайне сложно.

Покупатель в данной ситуации должен будет обратиться в полицию и написать заявление о незаконном обогащении продавца, на основании которого пострадавшая сторона сможет претендовать на компенсацию понесенных убытков согласно статье 395 ГК РФ.

Внесение залога может стать дополнительной гарантией юридической чистоты сделки.

Если один из участников предложил заключить такой договор, а вторая сторона по каким-либо причинам не соглашается на его подписание – это может послужить поводом для дополнительной проверки документов на отчуждаемую недвижимость. Отказ может свидетельствовать о том, что от покупателя скрыли какую-либо важную информацию, касающуюся приобретаемой квартиры.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/oformlenie-zaloga.html

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Возврат залоговой суммы

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами.

Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения».

Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст.

 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации.

В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит. К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

  • «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
  • «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
  • «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
  • «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
  • «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
  • «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
  • «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.
  • Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

    Пункт о проведении ремонта в договоре

    Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

    • адрес помещения;
    • номер договора;
    • схему ремонта и план проводимых работ.

    Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

    Возможность досрочного расторжения

    Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

    • арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
    • арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
    • помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
    • по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

    Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

    Акт приема-передачи помещения

    Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки.

    Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен.

    Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

    Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

    Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

    Как вести себя в данной ситуации арендатору

    Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи.

    И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

    Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

    Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

    Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором.

    И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

    Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

    При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

    Возврат обеспечительного платежа

    После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте.

    Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, когда арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд.

    Для этого необходимо подготовить следующие документы:

    • выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
    • договор об аренде офиса;
    • письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
    • приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
    • акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
    • подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал на проведении осмотра;
    • заключение независимого специалиста;
    • копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
    • письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Источник: https://www.LockoBank.ru/articles/dengi/kak-zastavit-arendodatelya-vernut-obespechitelnyy-platezh/

Возвращается ли залог при отказе от покупки

Возврат залоговой суммы

В данной статье подробно рассказывается возвращается ли залог при отказе от покупки, и все что об этом надо знать. Бывают случаи, что покупатель меняет свое решение по поводу дальнейшей покупки товара, но что делать если он уже внес предоплату, либо оставил залог перед покупкой. В статье подробно рассматриваются безопасные для имущества варианты выхода из данной ситуации.

В каких случаях необходим залог

Заклад имущества используется как гарантия осуществления покупателем своих обязанностей, в случае не исполнения своих обязанностей продавец, по закону может вернуть потерянные им денежные средства из цены заложенного имущества.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

Внесение залога требуется при:

  • в случае оформления кредита
  • Осуществление крупной покупки
  • В случаях когда покупатель просит ненадолго задержать продажу товара, продавец может запросит залог, для уверенности исполнения обязательств.

Если рассматривать крупный залог, то при его отдаче заключается договор со всеми нюансами исчисления задолженности и действиях при отказе уплаты за полученный товар.

Если кредитный договор взят под условие залога, то при неуплате кредитных задолженностей, денежные средства изымаются из стоимости имущества, для этого оно продается, лишние деньги отдаются покупателю. Если покупатель все выплаты совершал своевременно, то после последней выплаты договор залога автоматически прекращается и заложенное имущество переходит в собственность покупателя.

В виде залога может выступать собственность находящаяся в личном владении покупателя. В зависимости от суммы договора в залог можно оставлять:

  • Жилую площадь (Дом или квартиру)
  • Транспортное средство
  • Бытовую технику
  • Ювелирные изделия
  • Можно вносить денежные средства как предоплату за товар

В каких случаях необходима регистрация имущественного залога в государственных органах:

  • В соответствии с законом права, закрепившие отношение собственности какому-либо гражданину, в обязательном порядке регистрируются в государственных органах.
  • При условии, что предметом залога выступают права человека зарегистрировавшегося в обществе с ограниченной ответственностью.

Данные условия оговорены в статье 339.1 Гражданского кодекса РФ.

При закладывании имущества, которое можно передвигать, обязательная регистрация производится по средствам переписи выданных уведомлений о заложенной собственности, поступающих от законодателя, либо от человека получившего собственность отданную в залог.

При гибели собственности, продавец вправе требовать от покупателя замены залога либо восстановления. Данный факты оговорены в статье 345 Гражданского кодекса РФ.

В Гражданском кодексе подробно описаны все виды залога, так же указан предмет залога и предоставлен перечень имущества, который может выступать в виде заложенной собственности.

Так же подробно описываются стороны договора залога, обязательства сторон. Все действия сторон при гибели заложенного имущества, смене заложенного имения человека.

Так же права гражданина сделавшего заклад имущества на передачу права истребования долга совершенно иному человеку.

Можно ли потребовать возврата залога при отказе от покупки товара

Здесь говорится о мелкой или средней покупке товара, и заложенное имущество в этом случае вносится на короткое время, для того чтобы удостоверить продавца в точности совершения покупки.

Покупатель даже после внесения залога имеет право отказаться от совершения покупки, но в этом случае продавец вправе не вернуть заложенное имущество или вернуть его частично. Чаще всего данное решение производится в зависимости от времени прошедшего с такого времени как удержан товар.

При отказе от покупки в первые сутки, чаще всего сумма залога возвращается полностью покупателю.

Если же времени прошло больше, то покупатель вправе изъять издержки за удержание товара с покупателя.

Данное решение остается за покупателем, но чаще всего он снимает определенную плату за задержку товара, потому что он из-за удержания мог потерять потенциального покупателя и не одного.

В случае, когда продавец при условии внесенного залога продает товар другому покупателю, то залог безоговорочно возвращается покупателю в полном объеме.

В зависимости от продавца залог можно будет вернуть полностью или частично. Если же все таки при внесении залога вы заключали какой-либо договор, то возврат залога осуществляется строго по договору.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)

+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

При внесении залога стоит внимательно подумать о том насколько сильно необходим тот или иной товар, что бы избежать дальнейших разбирательств по поводу возврата залога.

И следует оговорить хотя бы в устной форме условия возврата залога.

В идеале даже при внесении небольшого залога между гражданами должен заключаться договор с подробным описанием факторов возврата, изменения, прекращения данного залогового отношения между лицами.

В этой статье вы узнали, возвращается ли залог при отказе от покупки. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/vozvrashaetsya-li-zalog-pri-otkaze-ot-pokypki

Что не возвращается: залог или задаток, все тонкости юридических терминов и практики

Возврат залоговой суммы

Бизнес юрист > Гражданское право > Что не возвращается: залог или задаток, что выгоднее

Современная практика экономических операций, в частности при покупке недвижимости или крупного движимого имущества, сопряжена с включением в договор условия о залоге или задатке.

Многие уверены, что хорошо разбираются в этих терминах, и знают тонкости оперирования ими, однако все чаще возникают ситуации мошенничества и обмана граждан.

Так когда выгоднее применять тот или иной термин и что не возвращается — залог или задаток?

Задаток: понятие и суть определения

В 329-ой статье ГК России перечислены меры, обеспечивающие выполнение договорных обязательств, среди которых фигурируют залог и задаток.

Задаток, в соответствии со ст. 380-ой Кодекса в п.1., – это денежная сумма, передаваемая предварительным покупателем предварительному продавцу для гарантии исполнения заключаемого договора.

Задаток направлен на доведение договора до конца — сторона, которой передали задаток, имеет стимул для продолжения сотрудничества, в противном случае ему необходимо отдать деньги покупателю, так и для покупателя задаток — повод не срывать сделку и соблюдать все оговоренные пункты документа.

Функции задатка

Задаток более доступный и простой инструмент для обывателей, не требующий сложных текстов договора и особенных условий. Суть — один человек дает деньги другому для доказательства серьезности своих намерений — ведь он потеряет эти деньги, если передумает завершить сделку. Но это не единственная задача задатка.

У него 3 функции:

  • обеспечение будущей сделки — после передачи задатка продавец может быть спокоен и снять объект с продажи, потому что задаток обеспечивает высокую вероятность покупки его этим контрагентом
  • подтверждение заключения договора — в договоре обычно присутствует пункт о том, что он действует с момента передачи задатка, т. е. передача задатка воспринимается как заключение основной сделки
  • задаток является первым взносом покупателя — будучи небольшой частью от стоимости сделки задаток не увеличивает расходы покупателя, а входит в них, например, если сделка стоит 2 000 000 рублей, а задаток — 200 000, то потом покупателю останется доплатить 1 800 000 рублей, а не всю сумму сделки.

Задаток выгодный и удобный механизм при операциях с продажей дорогих и крупных товаров.

Определение залога

Залог, согласно 334-ой статье Кодекса, – это имущество или денежные средства, которые дебитор передает кредитору, причем в случае неисполнения договора кредитор вправе распоряжаться залогом по своему усмотрению.

Залог имеет только гарантийную функцию — кредитор не останется в убытке в случае расторжения сделки или неисполнения ее условий.

Различия между залогом и задатком

Между понятиями есть ряд отличий:

  1. Предмет. Залог – это гарантия не только в денежном выражении, но и в виде любых материальных и нематериальных ценностей (например, имущественных прав). Задатком могут быть только деньги.
  2. Форма сделки. Передача задатка согласно 320-ой статье ГК России оформляется в письменном виде в составе основного договора или отдельным соглашением. Залог тоже обязательно облекается в письменную форму, а в ряде случаев должен быть удостоверен у нотариуса. К таким случаям относятся ситуации, перечисленные в законодательстве. За исключением их, стороны самостоятельно принимают решение о заверении соглашения у нотариуса, о чем прописывают в основном договоре.
  3. Размер. Задаток — это небольшая доля от стоимости сделки, 1/5 или 1/10. Задаток не может превышать сумму договора, потому что входит в нее, но может быть равным ей. В качестве залога может использоваться всякое имущество вплоть до объектов недвижимости, стоимость которых превышает стоимость основного договора.
  4. Нарушение основного договора. В случае залога залогодержатель реализует находящееся у него имущество и распоряжается вырученными средствами следующим образом — часть в размере стоимости основной сделки оставляет себе, а остальную сумму возвращает залогодателю. В случае задатка действуют иные правила — все зависит от того, кто нарушил сделку. Если держатель задатка, то он возвращает сумму покупателю в двукратном размере. Если нарушитель – покупающий, то деньги остаются у продающего и переходят в его собственность без права требования возврата продавцом.

Необязательно оформлять передачу задатка в виде обособленного соглашения, она может быть указана в договоре о намерениях.

Ни в коем случае нельзя передавать задаток без письменного соглашения просто под расписку, — доказать, что это был задаток, будет сложно, суд может расценить такую передачу как авансовый платеж, а последствия авансовой платы отличаются от внесения задатка.

В случае залога на практике заключается полноценный договор.

Сделка о залоге — более серьезная, поскольку в ней идет речь о более крупном имуществе или сумме, чем при передаче задатка.

Для чего это нужно знать?

Любому неосведомленному о тонкостях использования задатка и залога при заключении сделки угрожает вероятность быть обманутым. Есть масса способов лишить человека денег, применяя для этого соглашение о задатке или договор залога.

Вот некоторые распространенные схемы:

  1. Мошенник снимает квартиру на некоторое время — несколько месяцев. Делает копию свидетельства о праве собственности или выписки о праве собственности, изготавливает поддельную доверенность на представление интересов собственника и продает квартиру по договору с передачей задатка. Потенциальный покупатель отдает мошеннику деньги, а тот исчезает. Это мелкий вид мошенничества куда страшнее, если мошенник продаст снимаемую квартиру, тогда покупатель лишится большой суммы денег.
  2. Мошенник оперирует генеральной доверенностью от собственника — полученной давно или для иных целей, либо вообще поддельной. После получения задатка такой представитель пропадает и не отвечает на звонки.
  3. Иногда мошенники используют метод выгодной цены и сжатых сроков. Они уверяют покупателя, что квартиру (принадлежащую мошеннику на праве собственности, как правило) продают срочно и по низкой цене, что на нее претендуют несколько человек, и договор будет составлен с тем, кто даст задаток раньше других. После получения задатка заключается договор с нереально короткими сроками и условиями. Покупатель не успевает выполнить их и становится виновником срыва договора, в результате задаток по закону остается у мошенника.
  4. Популярна схема с распространением услуг кредитования для населения. Дебитору предлагается обеспечить сделку залогом недвижимости. Тот закладывает свою квартиру/дом/землю и получает кредит, который меньше стоимости недвижимого имущества. Потом выясняется, что дебитору дали на подпись не договор залога, а договор купли-продажи, и он остается без жилья.
  5. Традиционная схема обмана с помощью залога — войти в доверие собственника жилья, через некоторое время рассказать им о своих нуждах и убедить собственника предоставить жилплощадь под залог для получения кредита. Кредитором является подставное лицо. После сделки в течение определенного времени демонстрируется исполнение обязательств сторонами, а затем у дебитора возникают непреодолимые препятствия, и он не в состоянии выплачивать кредит. Кредитор подает в суд для получения своих денег через заложенное имущество. Возбуждается исполнительное производство, квартира продается на торгах. Как правило, организатор продаж — тоже подставная компания, квартира продается дешево. В результате собственник лишается жилья, а может еще быть в долгу перед кредитором.
  6. Часто мы видим рекламы заманчивых предложений по выдаче кредитов и займов без сложных процедур. На самом деле с такими предложениями нужно быть осторожным. Собственник жилья обращается в такую фирму, получает кредит под залог квартиры/дома/земли, кредиторы убеждают его заключить не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи, аргументируя это тем, что такая практика повсеместно распространена и гарантирует инвесторам фирмы возвращение денег.

Для убедительности кредиторы составляют договор обратной купли-продажи объекта с доверенным человеком собственника — родственником или другом.

Этим же аргументом кредиторы убеждают его расписаться в получении денег за проданное жилье и дать доверенность кредиторам для регистрации права собственности.

Затем собственник выплачивает кредит, как и было оговорено, а недвижимость вернуть не может, так как не является ее собственником. Признать такую сделку недействительной трудно, так как присутствуют все условия.

Чтобы защититься от подобных схем и уберечь от них близких людей, рекомендуется составлять соглашение или договор при поддержке специалиста — юриста или нотариуса, и постараться навести справки о контрагенте и иных лицах, участвующих в сделке.

Что не возвращается — залог или задаток?

В зависимости от условий, прописанных в соглашении и предварительном договоре, а также от того, кто не исполнил свои обязательства и стал причиной прекращения сделки, и залог, и задаток могут не возвращаться.

Задаток не возвращается покупающему, если он нарушил или прекратил сотрудничество по текущему договору.

Например, гражданин Пономарев заключил договор аренды банкетного зала для свадебного торжества на определенную дату и внес задаток — 35 000 рублей. Через некоторое время свадьбу пришлось отменить.

Пономарев понимает, что не вправе требовать деньги назад, так как сделка прекратилась из-за него.

Если бы руководство банкетного зала было причиной расторжения сделки, например, из-за пожара на указанную дату зал не будет готов, то Пономареву вернули бы не просто задаток, а его двойную сумму.

Залог не возвращается, если залогодатель не исполняет свои обязательства по основному договору. Например, Пономарев купил в рассрочку у знакомого машину с обязательством выплачивать в течение 11 месяцев ежемесячно 45 000 рублей.

В виде залога он передал продавцу машины свой старый автомобиль с оцененной стоимостью 190 000 рублей.

Если Пономарев не будет исполнять обязательства по выплате ежемесячных сумм, залогодержатель вправе продать его старую машину и вырученные денежные средства распределить в свою пользу в размере долга Пономарева.

А если Пономарев исправно весь год платил деньги, старая машина будет ему возвращена, а также он станет полноценным собственником новой машины.

Из примеров видно, что залог применяется в случаях, когда продавец хочет предостеречь себя от рисков, а задаток используется как первый шаг в дальнейшем осуществлении сделки.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/civil/chto-ne-vozvrashhaetsya-zalog-ili-zadatok.html

Памятка квартиросъемщику: как вернуть «залог» при выселении?

Возврат залоговой суммы

При найме квартиры на практике принято уплачивать некоторую денежную сумму в качестве залога выполнения договора и сохранности имущества в квартире. Однако вернуть эту сумму после расторжения договора найма получается далеко не у всех. 

Некоторые с виду тихие и спокойные собственники отказываются возвращать сумму, ссылаются на «трещину в стенке» и прочие недостатки квартиры, которые возникли якобы после вселения нанимателей в квартиру (а на самом деле могли существовать еще до момента заключения договора).

Юридически грамотные хозяева начинают искать нарушение договора со стороны жильцов. Бывают такие наймодатели, которые никак не мотивируют свой отказ вернуть страховой депозит или мотивируют его бредовыми отговорками.

Скорее всего, собственник квартиры просто давно уже присвоил себе эти деньги и не хочет с ними расставаться.

Не страховой депозит или залог, а обеспечительный платеж

Риелторы такую денежную сумму обычно называют «страховым депозитом», что не совсем юридически грамотно, так как в гражданском кодексе РФ используется совершенно другое понятие – обеспечительный платеж. Также эту сумму могут назвать «залогом», что совсем далеко от юридического значения слова «залог». Залог обременяет уже существующее имущество. Классическим примером залога является ипотека. 

Обеспечительный платеж упоминается в ст. 381.1 ГК РФ и означает денежную сумму, которую вносят при заключении договора, чтобы можно было из данных средств компенсировать убытки и неустойку за нарушение договора. Далее в статье 381.1 ГК РФ сказано, что если нарушений договора не было, то деньги подлежат возврату.

Условия возврата в договоре

Необходимо обратиться к тексту заключенного договора и определить, при каких условиях обеспечительный платеж не возвращается. В договорах можно встретить условия о том, что страховой депозит не возвращается: 

– при наличии задолженностей по коммунальным услугам; 

– причинении вреда имуществу в квартире;

– если нанимать не уведомит собственника о досрочном расторжении договора в установленный срок. 

Очевидно, что для успешной защиты своих прав необходимо всегда заключать письменный договор найма квартиры, так как отсутствие письменного договора многократно уменьшает шансы что-либо доказать в суде. В договоре также должно быть прописано, что на момент заключения договора наниматель внес всю сумму обеспечительного платежа.

Также обязательно нужно составить опись имущества и если есть какие-либо претензии к состоянию помещения – то обязательно отразить это в договоре.

Не помешает сделать фото или видеозапись квартиры на момент заключения договора и сохранить это на каком-нибудь носителе.

Это позволит в будущем выиграть спор о причинах недостатков квартиры и доказать, что недостатки квартиры имели место уже в момент подписания договора.

Если в договоре есть условие о том, что страховой депозит не возвращается в случае отсутствия уведомления о досрочном расторжении договора в установленный срок, то такое уведомление необходимо сделать в письменном виде. В противном случае можно потерять деньги.

Например, Московский городской суд в 2016 году рассматривал дело, когда женщина-наниматель предупредила хозяина квартиры о своем выселении по телефону. По условиям договора, наниматель должен быть предупредить наймодателя за 30 дней до расторжения договора.

Так как письменного уведомления не было, а доказать уведомление другими способами нанимательницы не удалось, суд отказал ей в возврате страхового депозита в связи с нарушением условий договора.

Данный пример показывает, что не стоит надеяться на честность хозяев и предупреждать о будущем выселении следует в письменной форме, отправив по адресу регистрации арендодателя заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

В связи с этим, всегда требуйте паспорт владельца помещения при заключении договора, сделайте копию или хотя бы фотографию страницу с адресом регистрации собственника помещения.

Если вы все сделали правильно, то в назначенный день вы должны передать помещение и подписать акт приема-передачи, форму которого несложно найти в интернете.

Обычно в акте прописывается, что стороны подтверждают, что находящееся в квартире имущество и оборудование передано в исправном состоянии, стороны не имеют друг к другу претензий по исполнению договора найма. Полезно будет сделать фото или видео помещения, чтобы можно было доказать действительно исправное состояние квартиры на момент выселения. 

При условии, что наниматель не нарушал условия договора и вернул квартиру в прежнем состоянии, собственник квартиры обязан вернуть ему обеспечительный платеж сразу же после подписание акта приема-передачи.

В зависимости от претензий хозяев следует еще раз предоставить собственнику доказательства исправного состоянии квартиры, показать опись квартиры или фотографии, сделанные на момент подписание договора, копии письма с уведомлением и т.д. 

Помните, что все расходы на ущерб, якобы причиненный квартире, должны быть обоснованы, а не взяты из ниоткуда. Дайте понять, что вы знаете свои права и будете обращаться в суд, где с ответчика будет взыскана не только сумма депозита, но и моральные вред и расходы на юристов. 

Как вернуть страховой депозит через суд?

Если наймодатель все равно устно отказался возвращать деньги, то направьте на адрес его регистрации письменную претензию заказным письмом с уведомлением и описью вложения, хотя это и не обязательно для обращения в суд. После этого обращайтесь и исковым заявлением. Если цена иска не превышает 50 000 рублей, то обращаться следует к мировому судье, а если цена иска более 50 000 – то в районный суд.

В суде ссылайтесь на договор, опись имущества, фотографии, свидетельские показания. Собственнику помещения в суде предстоит доказать документально, что с вашей стороны было нарушение договора или он понес какие-либо убытки.

Если претензии собственника квартиры голословны, то суды в таких ситуациях в большинстве случаев встают на сторону нанимателя. Типичным примером решения по такому делу является Решение Дорогомиловского районного суда г.

Москвы от 24 апреля 2017 года (дело было рассмотрено также в Апелляционном определении Московского городского суда от 10.08.2017 по делу N 33-31266/2017), когда истец взыскал сумму страхового депозита и судебные расходы.

Советы нанимателям

Подведу итог и дам некоторые рекомендации:

1. Всегда заключайте письменный договор найма.

2. Обращайте внимание на условия договора, в частности, на условие об обеспечительном платеже (страховом депозите).

3. При заключении договора составляете приложение нему – опись имущества и фотографируйте имущество в квартире.

4. Письменно уведомляйте собственника о предстоящем выселении.

5. При выселении составляйте акт приема-передачи помещения.

6. Попробуйте вернуть страховой депозит, не обращаясь в суд.

7. Если собственник отказался возвращать деньги – напишите исковое заявление в суд. Ссылайтесь на все возможные доказательства и прикладывайте их к делу.

8. В исковом заявлении требуйте компенсацию судебных расходов и морального вреда.

Автор публикации: юрист Сухочев Сергей Дмитриевич

suhochevsd@mail.ru +7 (985) 060-6522

Источник: https://zen.yandex.ru/media/9111ru/pamiatka-kvartirosemsciku-kak-vernut-zalog-pri-vyselenii--5b192ef17ddde83b2cadc725

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: