Вид разрешенного использования земель

Содержание
  1. Виды разрешенного использования земельных участков
  2. Виды
  3. Как виды соотносятся с категориями?
  4. Как сделать корректировку ВРИ?
  5. Как объединить земельные участки с разными ВРИ?
  6. Заключение
  7. Подробный обзор категорий земель и видов разрешенного использования
  8. Что такое категория земель (целевое назначение) 
  9. Земли населенных пунктов
  10. Земли сельхозназначения
  11. Подкатегории земель сельхозназначения
  12. Сельскохозяйственные угодья
  13. Не сельскохозяйственные угодья
  14. Отличия первого от второго
  15. Земли лесного и водного фонда
  16. Земли запаса и ООПТ
  17. Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)
  18. Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка
  19. О видах разрешенного использования земельных участков
  20. 1. ПОНЯТИЕ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  21. 2. О ВИДАХ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.
  22. 3. КАК ПРИМЕНЯЮТСЯ ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.
  23. 4. Каким документом устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.
  24. Определение вида разрешенного использования земельного участка
  25. Вид разрешенного использования земельного участка
  26. Основные виды разрешенного использования
  27. Условно разрешенные виды разрешенного использования
  28. Вспомогательные виды разрешенного использования
  29. Определение вида разрешенного использования до введения в действие Правил землепользования и застройки
  30. Приведение вида разрешенного использования участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования

Виды разрешенного использования земельных участков

Вид разрешенного использования земель

Категория и вид разрешенного использования должны быть учтены при покупке земельного участка. Узнать данные можно из документов, выданных на землю, либо в Росреестре.

Виды

Есть несколько видов разрешенного использования (ВРИ) земли, они должны учитываться при покупке участка. Это не категория земли, не нужно путать эти два определения. Также покупатель должен знать об ответственности за нецелевое использование, а также об особенностях перевода земли из одного вида в другой.

Если обратиться к законодательству, то станет понятно, что все земли в России разделены на категории.

Об этом, а также о видах разрешенного использования, сказано в статье 7 Земельного кодекса и в статье 37 Градостроительного кодекса.

Вместе с тем, разграничение не означает, что участки, которые входят в одну из зон, можно использовать исключительно по первоначальному назначению.

Если рассмотреть подробнее категории земель, то станет ясно, что не все они однородны по своему составу. В составе категории могут быть виды и подвиды.

Законодательство допускает, что участок может быть использован не по целевому назначению, но только в пределах категории, к которой он прикреплен.

Например, допустимо на сельскохозяйственных землях возводить дачные дома.

Как виды соотносятся с категориями?

Все зависит от категории земель и разрешенного вида использования. Строительство ведется не на всех участках.

В ряде случаев оно полностью запрещено, в других случаях ограничено, либо разрешено.

Допустимо возводить постройки только на сельскохозяйственных землях и землях поселений.

Вся информация содержится в классификаторе, он был утвержден приказом № 540, который выпустило Минэкономразвития 01.09.2014. В нем указаны виды разрешенного использования.

Например, земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства, застраивают, основываясь на статусе разрешенного использования. В некоторых случаях строительство полностью запрещено. Можно возводить постройки только на землях:

Если участок выделен для ИЖС, то он может находиться в населенном пункте и за его пределами. Практически никаких ограничений на строительство нет, но размеры будущего дома следует согласовать с инстанциями.

При дачном партнерстве ограничений на размер участка и дома нет. А вот садовые участки имеют ограничения. Изменить вид использования земли в пределах категории можно, но процедура сложная. Экономически это маловыгодно, поэтому стоит сразу приобретать землю с нужными характеристиками.

Раньше вид использования устанавливал муниципалитет, опираясь на застройку и правила использования земли, принятые в районе. Это создавало неопределенность. Теперь виды использования едины по всей России.

Они перечислены в классификаторе. ВРИ определяются в зависимости от функционального предназначения земли.

Ознакомившись с классификатором, собственник участка будет точно знать о том, что можно делать с участком, какие постройки допустимо возводить. В документе дано описание каждого ВРИ и перечислены перечни объектов.

Классификатор устанавливает стандарт. В нем содержится перечень ВРИ, их описание и кодовое обозначение.

Всего выделено 12 разделов (групп), а также подразделов (подгрупп). Каждому разделу присвоен код. Это специальное цифровое обозначение, которое соответствует наиболее распространенным типам зон.

Зная код, по классификатору можно быстро узнать о целевом назначении участках и о ВРИ.

Например, группа «Жилые застройки». Перечень содержит 7 видов с 2.1 по 2.7. Нужно понимать, что код разрешенного использования отличается от наименования категории.

Как сделать корректировку ВРИ?

Классификатор пригодится тем владельцам участков, которые планируют изменить ВРИ. Они смогут понять, можно ли вообще это сделать или нет. В некоторых случаях можно изменить ВРИ на условно-разрешенный.

ВРИ участка можно узнать, оформив выписку из ЕГРН. Этот параметр устанавливают, учитывая целевое назначение.

Все виды использования земли подразделяются на следующие:

  • основной;
  • условно-разрешенный;
  • дополнительный.

Условно-разрешенный необходимо согласовывать с комиссией, которая занимается вопросами землепользования и застройки. Основной ВРИ можно заменить на условно-разрешенный только в некоторых случаях, если между ними не будет серьезного противопоставления. Процедура описана в Градостроительном кодексе.

Владелец участка может подать ходатайство в муниципалитет. Чиновники проводят публичные слушания, в ходе которых заинтересованные стороны могут высказать свое мнение о смене ВРИ.

По результатам слушаний готовится заключение, которое является основанием для предоставления разрешения на смену вида. Если будет вынесен отказ, то собственник узнает причины такого решения.

Бумага, подтверждающая положительное решение, должна быть отправлена в Росреестр. На ее основании будут внесены изменения в кадастр недвижимости и ЕГРН.

Как объединить земельные участки с разными ВРИ?

Если планируется объединить несколько участков, имеющих разные ВРИ, то их следует перевести в одну категорию. Кроме того, по результатам процедуры перевода они должны иметь один ВРИ.

Важно сделать расчеты. Новый участок, образованный в результате слияния, должен быть не больше предельно-допустимого размера, установленного местным законодательством.

Объединить можно участки, находящиеся в одном населенном пункте и территориальной зоне (ЗК, статья 11.9).

Если земельные владения находятся в частной собственности, процедура следующая:

  1. Нужно убедиться, что категории и ВРИ одинаковые.
  2. Пригласить кадастрового инженера. Процедура межевания.
  3. Подготовка пакета документов. Оплата государственной пошлины.
  4. Передача всех бумаг в Росреестр.

Росреест проведет обработку документов за 10 дней, в МФЦ – за 12. Когда процедура оформления будет завершена, собственник земли получит на руки выписку из ЕГРН.

Заключение

Если требуется изменить вид разрешенного использования земли, собственник должен подготовить документы и направить соответствующее обращение в муниципалитет. Планируя объединение земель, нужно обращать внимание на категорию и ВРИ. Они должны быть одинаковыми.

С общей структурой классификатора видов разрешенного использования земель можете ознакомиться по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/vri-zemli.html

Подробный обзор категорий земель и видов разрешенного использования

Вид разрешенного использования земель

  1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
  2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
  3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что такое категория земель (целевое назначение) 

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии.

Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. 

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны.

 Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Далее рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

  • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
  • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
  • участки, занятые под хозяйственные строения;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • сады;
  • залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием.

Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства.

В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями.

Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

  • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
  • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
  • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

  • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
  • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения.

Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления.

Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка

Номер в классификаторе

Источник: https://zembaron.ru/raznoe/kategoriya-zemel-i-vid-razreshennogo-ispolzovaniya/

О видах разрешенного использования земельных участков

Вид разрешенного использования земель

Здравствуйте, уважаемые читатели. Продолжаем тему о разрешенном использовании земельных участков и разбираемся с его видами.

1. ПОНЯТИЕ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Пункт 1 ст. 76 Градостроительного кодекса РФ определяет следующее:

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

  • основные виды разрешенного использования;
  • условно разрешенные виды использования;
  • вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

На мой взгляд, в приведенном п. 1 ст. 37 ГрК РФ законодателем использована не совсем правильная формулировка. Полагаю, что более корректным будет термин “виды разрешенного использования территории”, а не “виды разрешенного использования земельных участков”.

Дело в том, что утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 классификатор имеет название «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков» и содержит в себе информацию:

  • о наименовании вида разрешенного использования земельного участка;
  • об описании вида разрешенного использования земельного участка;
  • о коде (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка.

В тоже время ст. 37 ГрК РФ также определяет виды разрешенного использования земельных участков (основной, вспомогательный и условно разрешенный).

Получается путаница. В двух разных нормативных актах используется одна формулировка «вид разрешенного использования земельных участков», но при этом в разном контексте.

В Классификаторе идет речь именно о видах разрешенного использования участков, а в статье 37 ГрК РФ, по сути, идет речь о видах разрешенного использования территориальной зоны. В большинстве правил землепользования и застройки, что мне приходилось изучать, эта путаница была исправлена.

Итак, в ст. 37 ГрК РФ идет речь о видах разрешенного использования территориальной зоны, которые в свою очередь включают в себя определенный перечень видов использования земельных участков, предусмотренных Классификатором.

Этот момент я решил объяснить для того, что бы у вас было правильное понимание ситуации. Далее по тексту мной будет применяться формулировка, использованная в законе.

2. О ВИДАХ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Основной вид разрешенного использования – это разрешенное использование, которое наиболее точно характеризует назначение территориальной зоны, для которой оно определено.

Условно разрешенный вид использования – это разрешенное использование, которое возможно применить для участков только путем специального согласования с органами местного самоуправления и вынесения на обсуждение населения на публичных слушаниях. Простыми словами этот вид использования можно охарактеризовать так – возможно, но не желательно и только при определенных условиях.

Вспомогательный вид использования допустим только в качестве дополнительного по отношению к основным или условно разрешенным видам и реализуется исключительно совместно с ними. Использование вспомогательного вида, как единственного для земельного участка недопустимо.

Не существует разрешенного использования, которое всегда бы относилось только к одному виду: основному, вспомогательному или условно разрешенному. Сочетание видов разрешенного использования участков для каждой территориальной зоны различно и зависит от ее функционального назначения.

Для наглядности, рассмотрим виды разрешенного использования на примере территориальной зоны малоэтажной (до 4 этажей) и блокированной (до 3 этажей) застройки г. Оренбурга:

а) Основные виды разрешеного использования:

  • Код 2.1.1 — малоэтажная многоквартирная жилая застройка (размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный);
  • Код 2.3 — блокированная жилая застройка (размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха).

б) Вспомогательные виды разрешенного использования:

  • Код 12.0 — земельные участки (территории) общего пользования (размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства);
  • Код 3.1 — коммунальное обслуживание (размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг));
  • Код 3.4.1 — амбулаторно-поликлиническое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории));
  • Код 3.5.1 — дошкольное, начальное и среднее общее образование (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению).

в) Условно разрешенные виды использования

  • Код 6.8 — связь (размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 3.1);
  • Код 2.7.1 — объекты гаражного назначения (размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек);
  • Код 4.5 — банковская и страховая деятельность (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые);
  • Код 2.7.1 — объекты гаражного назначения (размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек);
  • Код 2.7 — обслуживание жилой застройки (размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.9, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны).

Из примера видно, что виды разрешенного использования земельных участков для зоны установлены исходя из функционального назначения зоны и сгруппированы по вполне логичному принципу.

Так, в этой зоне отсутствует возможность построить объекты религиозного использования или промышленного назначения.

Такая система группировки способствует соблюдению принципа целевого использования земель, установленного Земельным Кодексом РФ.

3. КАК ПРИМЕНЯЮТСЯ ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

У одного земельного участка может быть только один основной вид использования или только один условно разрешенный вид использования.

Если для территориальной зоны предусмотрено несколько основных видов использования – то собственник одномоментно вправе установить и использовать любой из них. Установить к земельному участку одновременно два основных  или два условно разрешенных вида, или условно разрешенный и основной вид – нельзя.

К установленному основному или условно-разрешенному виду собственник участка вправе добавить любой из предусмотренных вспомогательных видов использования. Такие комбинации разрешенного использования  ничем не ограничены.

Рассмотрим на примере земельного участка, расположенного в территориальной зоне территориальной зоны малоэтажной (до 4 этажей) и блокированной (до 3 этажей) застройки г. Оренбурга, состав видов разрешенного использования которой был описан выше.

Собственник земельного участка, расположенного в этой территориальной зоне, вправе использовать земельный участок:

В качестве основного вида:
Под размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (Код 2.1.1).

В качестве вспомогательного вида:
Под размещение детских яслей (Код 3.5.1).

При этом, использовать земельный участок исключительно под размещение детских яслей без малоэтажного многоквартирного дома собственник не вправе.

4. Каким документом устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Виды разрешенного использования земельных участков (территории), также как и само разрешенное использование, устанавливаются для каждой территориальной зоны правилами землепользования и застройки (ПЗиЗ), которые действуют в административно-территориальных границах каждого муниципального образования.

На схеме это будет выглядеть так:

Соответственно, если вы планируете изменить вид разрешенного использования своего участка, или добавить вспомогательный – вам необходимо ориентироваться на ПЗиЗ вашего муниципального образования, которые как раз и предусматривают все возможные виды использования, которые собственник может установить для своего участка.

Это вся основная теоретическая информация, которую нужно знать для правильного понимания видов разрешенного использования земельных участков.

Оригинал этой статьи доступен на моем авторском блоге.

Подписывайтесь на мой канал, оставляйте комментарии если что-то не понятно или остались вопросы по теме статьи.

С уважением, земельный юрист Александр Горяинов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5eaea017edf71008373a20fc/o-vidah-razreshennogo-ispolzovaniia-zemelnyh-uchastkov-5ec2c3a8531a301632a98c09

Определение вида разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования земель

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированную правовую помощь по вопросам, связанным с определением и установлением видов разрешенного использования земельного участка, включая:

Вид разрешенного использования земельного участка

Порядок определения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, есть ли на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка утвержденные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

По общему правилу, виды разрешенного использования, которые могут быть установлены конкретному земельному участку, закреплены в правилах землепользования и застройки, принятых для соответствующей территории.

При этом, градостроительным регламентом земельного участка могут быть предусмотрены виды разрешенного использования трех типов:

Основные виды разрешенного использования

Установленные градостроительным регламентом земельного участка основные виды разрешенного использования – это, как правило, виды, которые определяют содержание регулирования в соответствующей территориальной зоне.

Так, в производственной территориальной зоне в качестве основных видов разрешенного использования могут быть предусмотрены «Производственная деятельность», «Склады» и «Транспорт», в то время как «Общественное питание» (для размещения столовых при предприятиях) и «Спорт» (ФОКи и спортивные площадки для отдыха работников) могут быть учтены в качестве вспомогательных или условно разрешенных видов.

В случае, если градостроительный регламент земельного участка содержит основной вид разрешенного использования, который соответствует перспективной деятельности собственника участка, собственник вправе уведомить уполномоченный орган о выборе данного ВРИ без дополнительных разрешений и согласований.

Основные виды разрешенного использования в ПЗЗ г. Москвы и ПЗЗ в Московской области имеют свою существенную специфику.

Так, многие земельные участки в соответствии с ПЗЗ г. Москвы не имеют полноценного перечня основных видов разрешенного использования.

Градостроительный регламент остальных земельных участков, как правило, состоит из 2-3 основных ВРИ, среди которых может не оказаться видов разрешенного использования, необходимых для ведения на земельном участке полноценной предпринимательской деятельности (так, например, для многих производственных участков ПЗЗ г. Москвы не предусматривают возможности размещения складов). Возможным выходом в данной ситуации является установление участку вспомогательных видов разрешенного использования или изменение ПЗЗ в части градостроительного регламента участка.

Правила землепользования и застройки Московской области, как правило, предусматривают полноценное регулирование порядка определения основных видов разрешенного использования для всех земельных участков с установленными градостроительными регламентами.

Вместе с тем, и в случае с участками в Московской области региональное градостроительное регулирование может порождать отдельные вопросы, решение которых потребует привлечения квалифицированных специалистов.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут определить вид разрешенного использования земельного участка, который является наиболее рентабельным для осуществления планируемой на земельном участке деятельности, а также установят данный вид в отношении Вашего участка, в том числе, в рамках процедуры изменения Правил землепользования и застройки.

Условно разрешенные виды разрешенного использования

Помимо установленных земельному участку основных видов разрешенного использования, градостроительный регламент земельного участка, как правило, содержит информацию об условно разрешенных видах использования участков.

При этом для ряда территориальных зон, обозначенных в ПЗЗ, в частности, для земель сельхозназначения, условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности как для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами использования: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера. Таким образом условно разрешенные виды могут обеспечить для осуществления полноценной производственной и иной предпринимательской деятельности на, казалось бы, непредназначенной для этого земле.

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования, не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно; чтобы установить такой вид использования земельному участку, требуется получение специального разрешения.

Разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который в общих чертах сходен с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган, который запрашивает одобрение согласующих органов на выдачу разрешения, а также проводит публичные слушания по данному вопросу. В большинстве случаев для получения разрешения требуется представить предпроектные проработки планируемого объекта, соответствующего условно разрешенному виду использования.

Однако в отличие от изменения ПЗЗ, которое по большому счету зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, в случае с установлением условно разрешенного ВРИ возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т.ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид не допускается, а основания отказа жёстко регламентированы законом.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве и Московской области существенно отличается, при этом подобные виды использования ПЗЗ г. Москвы практически не установлены.

В связи с указанным, вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования является весьма актуальным для правообладателей земли в Московской области.

Установление условно разрешенного вида использования для участка в Московской области может быть гораздо более эффективной и менее затратной процедурой по сравнению с изменением ПЗЗ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по получению разрешения на условно разрешенный вид использования для земельных участков и объектов капитального строительства.

После тщательного анализа Вашей правовой ситуации наши специалисты помогут Вам выбрать желаемый вид разрешенного использования, а также осуществят сопровождение всех необходимых процедур от направления документов до получения положительного результата.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования устанавливаются в дополнение к основным или условно разрешенным видам разрешенного использования; таким образом, вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом разрешенного использования, который установлен земельному участку.

Чтобы иметь возможность использовать земельный участок в соответствии с назначением, предусмотренным вспомогательным видом разрешенного использования, правообладатель участка должен внести данный ВРИ в единый государственный реестр недвижимости.

Для этого правообладатель участка обращается в уполномоченный орган с уведомлением о выборе одного из вспомогательных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом его земельного участка.

Если Вы заинтересованы в установлении вспомогательного ВРИ своему земельному участку, необходимо принимать во внимание, что установление вспомогательных видов может вести к увеличению кадастровой стоимости участка.

Следует отметить существенную специфику применения вспомогательных видов разрешенного использования, которая установлена Правилами землепользования и застройки г. Москвы.

Так, в г. Москве широкий перечень вспомогательных видов разрешенного использования установлен практически всем территориальным зонам, допускающим застройку.

В том числе для большинства застроенных участков в качестве вспомогательных предусмотрены такие коммерчески ценные виды как торговля, размещение различных видов офисов и т.д.

Вместе с тем, совокупная общая площадь объектов, размещенных в рамках вспомогательного вида разрешенного использования, не может превышать 25% общей (поэтажной) площади всех капитальных строений, расположенных на земельном участке.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по выбору вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.

Наши специалисты помогут определить необходимость установления вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельного участка, рассчитают его возможную кадастровую стоимость и осуществят все необходимые действия по внесению вспомогательного вида использования земельного участка в реестр недвижимости.

Определение вида разрешенного использования до введения в действие Правил землепользования и застройки

В отсутствие правил землепользования и застройки порядок установления видов разрешенного использования земельных участков является менее прозрачным.

Так, если на земельном участке имеются ранее построенные капитальные объекты, оформленные в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в зависимости от вида функционального использования капитального объекта.

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год), вид разрешенного использования может определяться в соответствии с ранее принятым решением о предоставлении земельного участка.

Если в отношении территории, на которой находится земельный участок, имеется проект планировки территории, то определение вида разрешенного использования участка осуществляется согласно данному документу.

В остальных случаях определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися проектами генеральных планов поселений или правил землепользования и застройки.

При этом, с 31.12.2017 г. в муниципальных образованиях Московской области, где не были приняты правила землепользования и застройки, предоставление земельных участков для строительства невозможно.

При этом, в отдельных случаях даже после принятия правил землепользования и застройки вид разрешенного использования участка все равно должен определяться с учетом недвижимости, расположенной на таком участке. Данное обстоятельство может использоваться для установлению участку вида разрешенного использования, отвечающего его назначению.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по установлению вида разрешенного использования в отношении формируемого земельного участка.

Мы поможем определить вид разрешенного использования, который должен быть установлен земельному участку для сокращения будущих земельно-правовых расходов, и возьмем на себя полное сопровождение соответствующей процедуры от подготовки пакета документов до вынесения решения об установлении ВРИ уполномоченным органом.

Приведение вида разрешенного использования участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования

Для систематизации видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельным участкам на территории РФ, Министерством экономического развития был принят классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В связи с этим в настоящее время виды разрешенного использования должны определяться в соответствии с ним.

Вместе с тем, вид разрешенного использования большинства участков был установлен до введения классификатора в действие.

Кроме того, в ряде муниципалитетов правила землепользования и застройки также были приняты до момента утверждения классификатора ВРИ.

Возникающие на практике спорные ситуации зачастую берут свое начало из противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором.

В связи с этим в ряде случаев актуальным для нужд правообладателя земельного участка является установление соответствия между текущим видом разрешенного использования земельного участка и классификатором.

Данная процедура не является изменением вида разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ.

Вместе с тем, установление соответствия между текущим ВРИ и классификатором осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.

Мы поможем определить, какому именно виду разрешенного использования по классификатору должен быть поставлен в соответствие текущий ВРИ, а при наличии нескольких вариантов возможного толкования – добьемся установления в отношении участка наиболее благоприятного для заказчика вида разрешенного использования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya/opredelenie

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: