Разграничение ответственности между собственником и арендатором

Содержание
  1. Границы эксплуатационной ответственности
  2. Внешние границы эксплуатационной ответственности
  3. Внутренние эксплуатационные границы
  4. Судебная практика
  5. Ответственность арендатора за пожарную безопасность в договоре
  6. Ответственность за залив квартиры или офиса
  7. Кто отвечает за затопление квартиры?
  8. Разграничение ответственности между собственником квартиры и управляющей организацией
  9. Вина арендатора квартиры или офиса в затопе помещения
  10. Когда в заливе виноват застройщик дома?
  11. Как установить виновника залива квартиры?
  12. О нас и отзывы о нашей работе
  13. Права и обязанности арендодателя и арендатора
  14. Права арендодателя
  15. Обязанности арендодателя
  16. Права арендатора 
  17. Обязанности арендатора
  18. Сохраняется ли договор аренды квартиры при изменении  собственника или его смерти?
  19. Сохраняется ли договор аренды в случае смерти арендатора?
  20. Арендная ставка: сколько, как и когда платить?
  21. Каков порядок возмещения убытков?
  22. Принимая ответственность на себя |
  23. На что рассчитывает собственник
  24. Полис для управляющей компании

Границы эксплуатационной ответственности

Разграничение ответственности между собственником и арендатором

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД.

Ответственность УК – внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру.

Ответственность жильцов – внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД.

УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке.

Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД.

УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке.

Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.

36 ЖК РФ):

  • помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором – УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД.

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса – место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК – место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома.

Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО.

Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества.

Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК – предложить такой тариф собственникам.

Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества.

Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность.

В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1).

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

  • для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
  • для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница – сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
  • для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
  • для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.В Ялте проведут «бал дворников» для поднятия престижа профессии.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г.

по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-uk-s-rso/6724-granicy-ekspluatacionnoy-otvetstvennosti

Ответственность арендатора за пожарную безопасность в договоре

Разграничение ответственности между собственником и арендатором

Товарищи, скажите свои мнения-знания: Арендодатель планирует сдавать некоторое помещение под столовую

Заранее конечно предполагает, что никаких санпинов там соблюдаться не будет. не то чтобы совсем, но когда они все соблюдали?

Кто будет отвечать за эти нарушения??
Могут ли подтянуть А-дателя если он в договоре пропишет, что А-датор несет все все все риски и обязательства??

пару дней назад был вопрос про пожарную безопасность аналогичный, поищи тему, я там много чего выкладывала по вопросу.

Исходя из того, что при аренде арендатор получает имущество во владение и пользование, то соблюдение санитарных норм лежит на арендаторе.

Что касается ПБ, то в договорах почти всегда пишут, что отвечает арендатор.
Но мне пришлось столкнуться с тем, что помещения, переданные в аренду, конструктивно не соответствовали требования ПБ, хотя в договоре аренды было предусмотрено, что помещения отвечают требованиям, необходимых для использования их по назначению. И арендатор предъявил арендодателю. Закончилось тем, что обе стороны приложили усилия для приведения помещений в соответствие

Источник: https://business-doc.ru/otvetstvennost-arendatora-za-pozharnuyu-bezopasnost-v-dogovore/

Ответственность за залив квартиры или офиса

Разграничение ответственности между собственником и арендатором

   Залив квартиры или офисного, складского помещения случается в самый неподходящий момент, причину и виновника не всегда получается сразу точно установить. В связи с чем разрешение неприятности может затянуться на весьма длительное время и, в отдельных случаях, привести к непростым судебным разбирательствам.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по взысканию ущерба после затопа помещений в Екатеринбурге поможет разобраться и привлечь к ответственности за залив квартиры или офиса: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Кто отвечает за затопление квартиры?

   За затопление квартиры отвечает тот, кто виновен в возникновении данного происшествия. Это может быть Ваш сосед, квартиросъемщик, которого вы пустили в свою квартиру пожить, управляющая компания или даже застройщик.

   Для того, чтобы установить виновное лицо, необходимо четко определить причину залива: где и почему течет вода.

К сожалению, быстро и правильно установить нарушителей вашего покоя, может не получиться, поскольку сам по себе факт залива из вышерасположенной квартиры не всегда свидетельствует о вине собственника этой квартиры.

Так как затопление может произойти как в результате действий вашего соседа, так и в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, за которое отвечает управляющая компания.

   В любом случае, для того, чтобы зафиксировать факт затопления квартиры и установить предполагаемые причины необходимо обратиться в Управляющую компанию ( в управлении которой находится ваш дом) для проведения осмотра жилого помещения и составления соответствующего акта о заливе помещения (по ссылке подробнее о порядке оформления данного акта). Следует знать, что данный акт является документом, подтверждающим лишь сам факт залива, его источник, и описывающий перечень повреждений.

Разграничение ответственности между собственником квартиры и управляющей организацией

   Ответственность между собственником квартиры и управляющей организацией разграничена на законодательном уровне и условиями соответствующего договора управления многоквартирным домом.

   Если, например, у вас заливает квартиру с крыши, случился прорыв стояка в вышерасположенной квартире или прорыв соединений в трубе в месте, отнесенному к общему имуществу многоквартирного дома, то в этом случае можно говорить о вине управляющей компании. Важно понимать, что перечень случаев, когда ответственность ложится на управляющую организацию достаточно обширен и каждую отдельную ситуацию следует рассматривать индивидуально с опорой на правовую базу.

Вина арендатора квартиры или офиса в затопе помещения

   Чаще всего судебные иски по взысканию ущерба, возникшего в результате затопления помещения, соседями адресуются именно собственнику объекта недвижимости, а не к арендаторам — виновникам происшествия. В этой ситуации проблему может решить компенсация ущерба соседям и подача искового заявления в суд к виновному лицу.

   Гражданским кодексом установлена обязанность арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества, если обратное не определено договором аренды.

Таким образом, важно при установлении вины арендатора в затоплении помещения установить:

  • факт невыполнения арендатором возложенных на него договором и законом обязанностей;
  • причинно-следственную связь между действиями (бездействиями) арендатора и причиненным вредом  третьим лицам.

   Заключенный договор аренды, записи подъездных камер видеонаблюдения, показания свидетелей, доказывающие факт проживания или нахождения арендатора в момент причинения ущерба, акт уполномоченных органов о заливе – все это поможет Вам возместить свои убытки в результате затопления помещения квартиросъемщиком.

Когда в заливе виноват застройщик дома?

   Застройщик может быть виноват в заливе квартиры, когда специальной комиссией будет установлено, что причиной затопления явилось использование некачественных деталей при установке технологического и инженерного оборудования или вовсе его неправильная установка. При этом данные дефекты выявлены в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может быть меньше трех лет.

   Алгоритм действий тот же самый, что и в предыдущих ситуациях: вызов комиссии управляющей компании, составление акта, направление претензии застройщику с требованием возместить ущерб. В случае отказа застройщика в досудебном порядке урегулировать данный вопрос, следует обращаться с исковым заявлением в суд.

   Однако, необходимо учитывать то обстоятельство, что получение собственником от застройщика инженерных сетей в ненадлежащем состоянии, само по себе не освобождает его от ответственности за причиненный этим имуществом вред третьим лицам.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с советами адвоката по ведению дела в суде

Как установить виновника залива квартиры?

   На практике, зачастую признавать свою вину в заливе квартиры и нести ответственность добровольно никто не хочет. Учитывая широкий круг возможных виновных лиц, разобраться в досудебном порядке не всегда представляется возможным.

   Несмотря на то, что специальной комиссией управляющей компании составлен соответствующий акт с указанием причин и возможных виновников, он не всегда бывает объективен.

   Иногда стоит привлекать сторонних экспертов для проведения независимой оценки случившегося. Или же в судебном порядке ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.

Стоит заметить, что суд, чаще всего, при вынесении решения основывается именно на выводах экспертного заключения, при этом виновными он может признать сразу несколько лиц ( например, застройщика и собственника квартиры). Вариаций бывает много.

И для того, чтобы получить положительный результат, к суду необходимо тщательно готовиться.

Квалифицированная юридическая помощь при заливе помещения не будет излишней. Опытный юрист сможет выработать грамотную правовую позицию, защитить ваши права и интересы на всех этапах разрешения данной жилищной проблемы, добиться разумных размеров возмещения ущерба.

О нас и отзывы о нашей работе

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/otvetstvennost-za-zaliv-kvartiry-ili-ofisa/

Права и обязанности арендодателя и арендатора

Разграничение ответственности между собственником и арендатором

Каждый человек, заключающий ту или иную сделку должен знать свои права и обязанности. Но практика показывает, что это не всегда так. Незнание превращает заключение сделки в длинный и трудоемкий процесс, который может стать причиной споров и разногласий между её участниками. Что должны знать арендодатель и арендатор, чтобы жить в мире и согласии – расскажем в этой статье.

Начнем с того, что отношения между собственником жилья и нанимателем следует оформить официально, то есть заключить договор аренды. Без оформления соглашения по всем нормам Гражданского кодекса – никто никому и ничего не должен. 

Права арендодателя

Итак, арендодатель, наймодатель, собственник или владелец. Если это всё про вас – хорошие новости: прав у собственника гораздо больше, чем обязанностей. Разберём все по-порядку.

Арендатор имеет право:

  • заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения

С этим пунктом всё предельно понятно. Владелец волен сам решать: сдавать ему квартиру или нет, если сдавать, то за сколько и на какой срок. Ну а когда срок заключенного договора истечёт, собственник в праве его разорвать, перезаключить соглашение на новых условиях (чаще всего эти условия касаются изменения цены) или, если всё устраивает, заключить новый договор.  

  • совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством

Это неотъемлемое право собственника, будет висеть над квартирантом, как дамоклов меч.  Сейчас всё объясним. Пока вы, примерный во всех отношениях арендатор, тихо и мирно живёте в квартире, собственник может продать её, подарить или завещать.

Причем, самый страшный для квартиранта сценарий развития событий – это, конечно, продажа. Дискомфортно, неприятно в этой ситуации всё.

Начиная с постоянных “показов” квартиры потенциальным покупателям, заканчивая самим переездом, который, как показывает жизненный опыт, всегда случается в самый неподходящий для арендатора момент. 

  • давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан

Запоминаем один раз и никаких проблем не будет: без согласия арендатора вы можете вселить в квартиру только жену (мужа) и детей. В остальных случаях придется спрашивать мнения собственника и не факт, что он разделит ваше стремление быть гостеприимным хозяином. 

  • предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается

Собственник может изменить размер арендной ставки в любое время действия договора. Никаких табу в этом отношении российскими законами не предусмотрено. Се ля ви. Поэтому всем квартирантам-мученикам, которые ежемесячно страдают от необоснованного повышения стоимости аренды, мы советуем лишь одно: искать менее жадных до денег собственников.

Немного легче становится лишь от того, что владелец жилья не может изменить арендную ставку в одностороннем порядке, то есть просто поставить перед фактом: “Здравствуйте, в этом месяце вы должны мне не 25 тысяч, а 30”. Изменение цены возможно только после того, как между арендодателем и арендатором будет достигнуто двустороннее соглашение.

 

  • расторгнуть договор аренды в судебном порядке

Если договориться с квартирантом по тому или иному вопросу не удаётся – смело в суд. В суде арендодатель может расторгнуть договор, взыскать с арендатора ущерб (если таковой имеется) или обязать его к каким-либо действиям.

Например, оплатить ремонт, погасить долг за телефон. Однако, важно помнить, что такой инструмент, как “иск в суд” работает на две стороны.

Если квартирант не согласен с исковыми требованиями хозяина квартиры, он может подать встречный иск и даже выиграть дело. 

  • требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями

Действительно, требовать порядка в обращении с квартирой и находящемся в ней имуществом – можно и даже нужно. Контролировать, как требование исполняется – так же право хозяина. Но контроль не должен превращаться в “тюремный надзор”. Отсюда вытекает следующее положение. 

  • входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором

Обратите внимание на ключевые слова в этом пункте – именно «по предварительному соглашению», а вовсе не «в любое время», как многие привыкли читать. В отношениях арендодатель – арендатор, не должно быть никакого насилия.

Любая коммуникация – только, так сказать, “по любви”. Поэтому, если вы хотите прослыть хорошим собственником, предупреждайте о своих визитах жильцов. Это правильно и с точки зрения закона, и с точки зрения морали.

Оговоримся: проверять тумбочки, лезть в личные вещи квартирантов и холодильник – некруто.

  • требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду

Это право арендодателя тесно связано с его обязанностью – контролировать, чтобы квартиранты вовремя платили за аренду.

Так вот, если как собственник, вы часто спрашивали себя “кто должен звонить, когда нужно платить за очередной месяц”, ответ прост – владелец квартиры.

Ведь если он не предупреждал квартирантов, что “часики тикают” и “пора бы рассчитаться”, то и обвинять их в несвоевременной оплате аренды – не может.

  • требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды

Когда срок договора закончится, собственник квартиры имеет право требовать от жильцов освободить квартиру (если в договоре не шла речь о коммерческом найме (по которому арендные платежи идут в счет стоимости квартиры, и впоследствии она переходит в собственность арендатора).

Обязанности арендодателя

Арендодатель обязан:

  • предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии

Отремонтировать подтекающую трубу в ванной, прикрутить шатающийся унитаз и так далее. Согласно закону – это обязанность собственника.  Всё должно быть в норме, когда арендаторы переступят порог квартиры.

Однако, опыт людей, которые уже ни раз снимали квартиру, подсказывает: иногда проще самому исправить мелкий раздражающий недочет в квартире, чем долго ждать, пока собственник соизволит погрузиться в проблему и исправить её.

  Обращаем внимание, так можно поступать только с несущественными “косяками”, например – подклеить обои в гостиной, если со временем одна полоска отошла от стены. А вот ликвидировать последствия потопа, организованного соседом сверху, вы, как квартирант, не должны.

  • обеспечить предоставление коммунальных услуг

По сложившейся практике, квартплату и абонентскую плату вносит собственник, а за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры – арендатор. Другие комбинации могут быть обозначены в договоре аренды.

  • Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

Права арендатора 

С арендатором согласно Гражданскому Кодексу, дела обстоят с точностью наоборот (по сравнению с собственником). Прав у него значительно меньше чем обязанностей. 

Арендатор имеет право:

  • пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды

 Если договор аренды заключен, к примеру, на 11 месяцев – всё это время вы, как арендатор, можете пользоваться жилплощадью, за которую заплатили, и всем её содержимым.

  • вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга(гу) и несовершеннолетних детей

Об этом мы уже писали выше: мужа, жену или ребёнка до 18 лет в квартиру можно вселить не спрашивая хозяина квартиры, по поводу вселения остальных – придется побеседовать с собственником. Повторимся, соглашаться он не обязан. 

  • предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя

В этом пункте речь идет не о заселении, а о том, что называется “погостить”. Другими словами, если к вам на недельку приехала подружка и у неё есть постоянное место жительства в родном городе- никаких проблем. Достаточно будет одного звонка хозяину квартиры, вроде: “Ко мне приехала Надя из Питера, уедет через 7 дней”. 

Обязанности арендатора

Арендатор обязан:

  • использовать сданную ему по договору аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»)

Этот пункт верен всегда, кроме тех случаев, когда в самом договоре аренды предусмотрена возможность сдачи квартиры в поднайм.

  • соблюдать правила пользования жилыми помещениями

Если в договоре сказано “без животных”, “не курить в квартире” и вы, как арендатор, это подписали – будьте добры исполнять. В конце концов, рано или поздно хозяин квартиры заметит табачный запах обивки дивана. А вот кота или собаку и вовсе вряд-ли получится скрыть. 

  • освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре

Опять же, сноска: за некоторое время до истечения срока договора аренды озаботьтесь: настроен ли собственник продлевать соглашение или он уже подумывает продать квартиру.

  • беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества (составляем график посещений и сразу обозначаем личные границы)
  • нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества

Разумеется, в случае, если по вашей вине на кухне вздулся ламинат – вам же и придется за это отвечать. Возможно, достаточно будет возместить ущерб перестелив напольное покрытие. Возможно, хозяин захочет получить компенсацию в рублях или вовсе посчитает нужным расстаться с неаккуратными арендаторами. 

  • производить текущий ремонт квартиры

Если кухня выкрашена в розовый цвет, покрытие не имеет никаких дефектов, но розовый вам порядком поднадоел. Обговорите изменение цвета с хозяином, скорее всего, он даст добро. Красить стены вы, разумеется, будете за свой счет. 

  • своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры

Все эти права и обязанности, о которых мы подробно рассказали, являются лишь самыми распространёнными. Стороны (арендодатель и арендатор) по своему усмотрению могут корректировать обязательные пункты в договоре. 

 И еще несколько часто задаваемых вопросов от наших читателей. 

Сохраняется ли договор аренды квартиры при изменении  собственника или его смерти?

И в том и в другом случае – ответ да. Ситуации бывают разные. Рассмотрим одну из самых распространённых. Вы снимаете квартиру уже 7 лет и вот, милый пенсионер, который сдавал вам её, внезапно отдаёт богу душу и квартира достаётся его сыну.

Не спешите паковать чемоданы. В гражданском кодексе сказано: перемена наймодателей не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Лучше познакомьтесь с наследником поближе, возможно, он так же, как и предыдущий хозяин квартиры, захочет зарабатывать на её сдаче.

Сохраняется ли договор аренды в случае смерти арендатора?

В случае смерти арендатора договор аренды продолжает действовать на тех же условиях, а арендатором становится один из наследников, если законом или договором аренды не предусмотрено иное. К примеру, квартирант погиб, в наследниках – его дочь. Она может заехать в квартиру и жить там до истечения срока договора аренды, если в этом самом договоре не было специальных оговорок.

Арендная ставка: сколько, как и когда платить?

Как правило, арендную плату вносят за месяц вперед. Каким будет её размер арендатор и арендодатель решают совместно. Одна сторона предлагает, другая – соглашается или нет.

Распространённая ситуация: хозяин квартиры и наниматель жилья посовещались и указали в договоре аренды сумму меньшую, чем есть на самом деле. Так поступают, чтобы сэкономить на налогах.

Однако, в стремлении не делиться лишней копейкой с государством, следует помнить: в случае, если у собственника и арендатора возникнут споры, в суде доказать, что на самом деле квартира сдается за большую сумму, будет невозможно.

Каков порядок возмещения убытков?

В случае, если по вине арендатора, к примеру, произошел пожар: сгорела кухня, вся мебель в ней и так далее, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, хозяин квартиры имеет полное право обратиться в суд с иском о возмещении убытков.

Итого. На чьей стороне бы вы ни были, арендатора или собственника, отнеситесь к составлению договора внимательно, оцените риски и проиграйте ситуации, которые могут случиться в будущем. Договор аренды – это документ, который отображает права и обязанности участников сделки. Составленный грамотно договор – это залог хороших отношений между арендатором и собственником жилья. 

Источник: https://www.rentalhome.ru/advices/prava-i-obyazannosti-arendodatelya-i-arendatora/

Принимая ответственность на себя |

Разграничение ответственности между собственником и арендатором

Практически любой договор аренды помещений коммерческой недвижимости содержит положения либо об обязательстве по страхованию арендатором своей гражданской ответственности, либо о недопустимости возложения ответственности на арендодателя за убытки, которые возникли вследствие причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц в ходе хозяйственной деятельности арендатора. Такое положение об ограничении ответственности арендодателя (в зарубежной практике оно носит название Hold Harmless Agreement), по сути, вынуждает арендатора к приобретению полиса страхования гражданской ответственности.

В данном случае речь идет о страховании деликтной ответственности, то есть ответственности из обязательств вследствие причинения вреда. В правоотношениях между арендатором и арендодателем такая ответственность хоть и обусловлена договором, но возникает помимо него.

Принцип «генерального деликта», установленный статьей 1064 Гражданского кодекса РФ, гласит, что «вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред».

Выгодоприобретателями по полису страхования гражданской ответственности выступают потенциальные потерпевшие в ходе действий (бездействия) арендатора, а именно: арендодатель, иные арендаторы, посетители торгового или делового комплекса, прохожие.

Полис страхования общей гражданской ответственности позволяет за очень небольшую страховую премию приобрести хороший объем страховой защиты. Стандартный лимит ответственности на рынке составляет от 15 до 30 млн рублей по каждому страховому случаю и совокупно за год.

Как показывает практика, пожары в нашей стране происходят в местах огромного скопления населения регулярно, и страхование является эффективным механизмом управления такими рисками.

Например, летом 2013 года из-за возгорания в кафе, расположенном в московском ТЦ «Праздник», пострадало 700 кв. м территории.

Если арендаторы приобретают полис страхования гражданской ответственности, как правило, по требованию арендодателя, то арендодатели и управляющие компании, как правило, заключают договор страхования общей гражданской ответственности в добровольном порядке.

Это связано, прежде всего, с объемом потенциальной ответственности перед третьими лицами, которую несут эти субъекты хозяйственной деятельности. Помимо пожаров, представляющих опасность в основном с точки зрения крупного размера возможных убытков, угрозой могут выступать страховые случаи вследствие затоплений.

Они хоть и не обладают такой разрушительной силой, как пожары, но, к примеру, в помещениях бизнес-центров затопления происходят регулярно.

Кроме того, вероятность наступления ответственности арендодателей и управляющих компаний значительно выше, чем у арендаторов, поскольку первые отвечают за меры пожарной безопасности, действие системы водо- и энергоснабжения, обеспечивают безопасность на объектах. Лимиты ответственности для собственников уже составляют до 15 млн долларов США. В высотных зданиях эти цифры могут доходить до 100 млн долларов США.

На что рассчитывает собственник

По закону на собственников сегодня возлагается не только ответственность по возмещению вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, но и обязанность произвести компенсационные выплаты сверх возмещения вреда. Эти нововведения вступили в силу с 1 июля 2013 года в рамках изменений к Градостроительному кодексу РФ (статья 60).

Компенсации выплачиваются вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения, нарушения требований к обеспечению его безопасной эксплуатации. Размеры этих компенсаций варьируются в зависимости от степени тяжести нанесенного вреда.

В случае смерти родственникам потерпевшего и супругу сумма выплаты составит 3 млн рублей, а в случае при- чинения тяжкого вреда и вреда средней тяжести потерпевший получит 2 и 1 млн рублей соответственно.

Важно обратить внимание на характер ответственности, которая возникает по Градостроительному кодексу РФ.

В отличие от деликтной ответственности в рамках статьи 1064 данного кодекса здесь не нужно доказывать вину собственника, то есть в данном случае речь идет о строгой ответственности.

После осуществления компенсационных выплат собственник вправе предъявить регрессное требование к застройщикам, строителям, проектировщикам, если будет доказана их вина и причинно-следственная связь между их действием (бездействием) и причиненным ущербом.

Такие трагедии, как обрушение конструкций «Трансвааль-парка» в Москве, здания торгового центра «Максима» в Риге, свидетельствуют о том, что объекты коммерческой недвижимости представляют потенциальную угрозу как для третьих лиц, так и для собственников с точки зрения их ответственности по закону.

Единого мнения относительно вида страхования, который покрывает компенсационные выплаты в рамках статьи 60 Градостроительного кодекса РФ, на страховом рынке нет.

Например, согласно мнению представителей ФСФР России (Федеральная служба по финансовым рынкам России), страхование имущественных интересов, связанных с обязанностью возместить такие расходы, может осуществляться в рамках страхования финансовых рисков.

Однако практика показала, что покрытие таких выплат включается в полис страхования гражданской ответственности товаропроизводителя, поставщика услуг, исполнителя работ.

Последний защищает имущественные интересы страхователя (например, собственника здания), связанные с обязательствами по возмещению вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц вследствие недостатков из- готовленного товара, оказанной услуги и/или выполненной работы. В данном случае собственник оказывает услуги по эксплуатации здания, сооружения, сдаче в аренду помещений и несет ответственность в случае ненадлежащего качества таких услуг, что может повлечь за собой причинение вреда третьим лицам.

На территории объектов коммерческой недвижимости собственник также, как правило, осуществляет эксплуатацию опасных производственных и иных объектов, в отношении которых он обязан страховать свою гражданскую ответственность по закону. Так, Федеральный закон № 225 от 27.07.2010 г.

«Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» устанавливает строгую ответственность собственника в отношении владения и эксплуатации таких объектов, как система газопотребления, иных объектов, работающих под давлением, лифтов, эскалаторов. Одним из примеров причинения вреда здоровью третьего лица на территории объекта коммерческой недвижимости при эксплуатации опасного объекта является случай с травмой руки маленького ребенка в аэропорту Шереметьево летом 2011 года во время пользования лифтом. Сегодня максимальный размер выплат на одно- го потерпевшего по закону составляет 2 млн. рублей.

Обязательное страхование покрывает убытки собственника только при эксплуатации опасных объектов из перечня, установленного федеральным законом.

То есть такие случаи, как причинение вреда в результате некачественной уборки территории торгового, делового центра, имущественный вред в результате прорыва систем водоснабжения, падения рекламных конструкций, снега, наледи на припаркованные автомобили, не будут покрываться полисом обязательного страхования гражданской ответственности.

Полис для управляющей компании

Другим субъектом хозяйственной деятельности на объектах коммерческой недвижимости является управляющая компания (УК).

Сегодня тенденция такова, что ей передается почти весь перечень функций, связанных с эксплуатацией коммерческих объектов, начиная от уборки мусора и заканчивая техническим обслуживанием всех инженерных систем здания.

Если УК является аффилированным лицом с холдингом собственника того же здания, то целесообразно включить ее в качестве застрахованного лица наряду с собственником.

Если же УК является независимым от собственника юридическим лицом, то приобретается отдельный полис страхования гражданской ответственности.

При этом страховая компания, которая произвела выплату по полису страхования гражданской ответственности УК, будет иметь право взыскать с собственника здания убытки в порядке суброгации, если в ходе экспертизы будет установлено, что именно собственник несет ответственность за те или иные функции или территории на объекте.

В этом случае отдел урегулирования убытков страховой компании анализирует договор между собственником здания и УК, где фиксируется разграничение ответственности субъектов хозяйственной деятельности.

Управляющим компаниям стоит задуматься о приобретении полиса не только общей гражданской ответственности, но и полиса страхования гражданской ответственности за выполненные работы и оказанные услуги.

Первый будет покрывать убытки в ходе выполнения работ или услуг, а второй – после их окончания. Возможно приобретение одного полиса, который будет покрывать оба вида страхования гражданской ответственности.

Полис страхования гражданской ответственности является грамотным и эффективным способом управления рисками вследствие причинения вреда третьим лицам. Документ позволяет субъектам хозяйственной деятельности обеспечивать свои имущественные интересы на случай как незначительных, так и крупных убытков.

Источник: http://bk-journal.ru/articles/%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D0%BC%D0%B0%D1%8F-%D0%BE%D1%82%D0%B2%D0%B5%D1%82%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%BD%D0%B0-%D1%81%D0%B5%D0%B1%D1%8F/

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: