Расторжение договора аренды на неопределенный срок

Содержание
  1. Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма
  2. Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором
  3. Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ
  4. Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?
  5. Особенности расторжения арендыарендодателем через суд
  6. Образец искового заявленияоб одностороннем расторжении договора аренды
  7. Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?
  8. В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:
  9. На что необходимо обратить внимание при оформлении?
  10. Основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок | Заключение договора аренды
  11. Порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок
  12. Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован
  13. Аренда помещения на неопределенный срок
  14. Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком
  15. Заключение договора аренды на неопределенный срок
  16. Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок
  17. Государственная регистрация возобновленного договора аренды
  18. Расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок
  19. Заключение
  20. Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?
  21. Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации
  22. А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?
  23. О расторжении договора аренды по инициативе арендатора
  24. Если договор аренды заключён на определённый срок
  25. Если договор аренды заключён на неопределённый срок
  26. 1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю
  27. 2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения
  28. 3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма

Расторжение договора аренды на неопределенный срок

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды (найма) жилого помещения обеспечено строгим регламентом, указанным в положениях гражданского законодательства. Чтобы провести процедуру без лишних проблем и с минимумом затрат, необходимо изучить не только нормативные положения правовых документов, но также обратить внимание на особенности, выделенные реальной практикой.

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Для начала стоит отметить, что договор аренды и найма – это два разных соглашения по субъектному составу, а также используемым нормам и порядку прекращения действия сделки. Особенность первого варианта – оформление отношений, предполагающих передачу жилого помещения в пользование юридическому лицу.

В таком случае арендатор не может воспользоваться привилегиями нанимателя, который вправе в любой момент заявить о необходимости расторжения договора без объяснения причин.

Чтобы добиться своего в одностороннем порядке, нужно доказать факты невыполнения обязательств арендодателем или подтвердить наличие обстоятельств, не зависящих от участников сделки, но влияющих непосредственно на возможность проживания, будь то:

  • необеспечение свободного доступа в арендуемое помещение;
  • намеренное утаивание недостатков квартиры, которые были выявлены после оформления соглашения;
  • отказ владельца проводить обязательный капитальный ремонт;
  • жилой объект признан аварийным или непригодным для проживания.

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Сторонами соглашения могут быть указаны иные основания для расторжения в одностороннем порядке – главное, чтобы компромиссные позиции не противоречили нормам законодательства.

Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ

В первую очередь это:

  • ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
  • ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
  • ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
  • также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.

Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца.

В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Уведомление (письмо) о расторжении договора найма жилого помещения (образец)Важно: недопустимо прописывать в договоре позиции, которые запрещают досрочное расторжение.

Как показывает судебная практика, данное условие считается незаконным и признается ничтожным.

Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло.

При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • В первую очередь нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном завершении действия договора. Если никаких претензий у сторон друг к другу нет, при обоюдном решении прекратить дальнейшие отношения, остается лишь подготовить образец акта приема-передачи жилого помещения и само соглашение. Однако подобное развитие событий в реальной практике встречается очень редко, поэтому арендодатели вынуждены действовать дальше.
  • Если не удалось достичь компромисса, инициатору процесса необходимо уточнить, предусмотрены ли договором, при которых арендодатель вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств. При наличии таких позиций, нужно проверить, при каких обстоятельствах возможна их реализации.

В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя. Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства.

Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств. К примеру: при нанесении ущерба имуществу, в случае с рождение ребенка в семье арендодателя, при достижении несовершеннолетнего члена семьи 18 лет и т.п.

В ситуации, когда договор составлен с условием, достичь которых в ближайшее время не удается, остается лишь один способ – расторжение сделки путем обращения в суд.

Данный вариант считается очень затратным как по времени, так и по финансам.

Далеко не факт, что суд примет сторону истца.

Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.

Важно: регистрация расторжения в обычном и досрочном порядке является обязательной, так как только после внесения записи в ЕГРП недвижимое имущество будет освобождено от обременения. Регламент предполагает обращение в Многофункциональный центр или Росреестр с актом расторжения – срок оформления составляет 10 дней с момента предоставления материалов.

Особенности расторжения арендыарендодателем через суд

Для начал нужно выделить достаточное основание для обращения, без которого нет никакого смысла подавать исковые требования. В качестве допустимых обстоятельств, которые могут быть приняты уполномоченными лицами, можно указать следующие позиции:

  • систематическое игнорирование арендатором необходимости в оплате за пользование жилой площадью – не менее 6 месяцев. Если договор является краткосрочным, достаточно наличия двух фактов неоплаты. В отдельных ситуациях срок уточняется договором, поэтому общий период просрочки может быть увеличен;
  • нанесение вреда имуществу, которое принадлежит арендодателю, в том числе и порча квартиры, используемой для сдачи в аренду;
  • причинение вреда здоровью арендодателя и членов его семьи;
  • игнорирование правил эксплуатации недвижимости, будь то использование в коммерческих целях, не по назначению, с нарушением интересов соседей и т.п.;
  • присвоение квартире статуса аварийной или признание жилого объекта непригодным для дальнейшего проживания по иным факторам.

Особенности расторжения аренды арендодателем через суд

Иначе говоря, арендодатель вправе требовать о расторжении договора лишь при наличии виновных действий со стороны арендатора или в случае с возникновением обстоятельств, которые не зависят от участников сделки, но делают проживание в квартире недопустимым.

Важно: добиться принудительного выселения очень сложно. Суд прибегает к использованию данного метода лишь после тщательного рассмотрения все доступных материалов и уточнения возможности использования более мягких методов.

Образец искового заявления об одностороннем расторжении договора аренды

Перед тем, как приступить к оформлению иска, важно понимать, если арендатор нарушил правила эксплуатации помещения, то в первую очередь необходимо реализовать меры по досудебному урегулированию конфликта.

Арендодателю следует предупредить нарушителя о том, что он должен прекратить противоправное поведение.

Законом не определена форма извещения, но с учетом практики рекомендуется уведомлять под личную подпись либо представлять в письменном формате через почтовые услуги.

Если же увещания не дали необходимо результата, то можно переходить к составлению иска. Общее содержание иска об одностороннем расторжении договора аренды таково:

  • наименование суда и адрес его расположения, куда направляется иск;
  • персональные сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес проживания и контактные данные;
  • информация об иных лицах, проживающих в квартире;
  • основания, по которым ответчик вправе пребывать на жилой площади: указывается договор аренды с реквизитами;
  • описание ситуации с уточнением значимых обстоятельств, которые выступают в качестве основания для расторжения со ссылкой на положения нормативных правовых документов. Данная позиция должна быть отражена максимально информативно, но важно избегать эмоциональных формулировок и лирических отступлений;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования конфликта;
  • суть требований с указанием необходимости проведения конкретных действий: расторжение договора, выселение арендатора, взыскание долгов – при их наличии;
  • перечень документов и материалов, прилагаемых к делу в качестве уточнения отдельных обстоятельств или подтверждения факторов для признания ответчика виновным;
  • дата оформления иска и подпись заявителя.

Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 1)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 2)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 3)

Суд после рассмотрения материалов дела может выделить арендатору определенный срок для нивелирования выявленных нарушений, однако максимально допустимый период не может превышать 1 года. Если на протяжении отведенного времени нарушитель не исправит претензии арендодателя, то при вторичном иске происходит расторжение договора.

Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?

Предназначение данного документа заключается в фиксировании факта прекращения аренды и указании на обстоятельства возврата имущества. При стандартных условиях помещение возвращается без претензий, то есть его первоначальный вид был сохранен, все средства уплачены, задаток перечислен. Акт приема передачи является дополнением к соглашению о расторжении договора найма жилого помещения.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещенияАкт приема-передачи жилого помещения

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  • в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;
  • соответствует ли оно первоначальному виду;
  • замечания и претензии, в том числе и незначительные.

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

На что необходимо обратить внимание при оформлении?

При расторжении в одностороннем порядке договора аренды важно помнить об отдельных тонкостях, с учетом которых можно избежать большей части ненужных проблем и обеспечить минимизацию риска признания соглашения недействительным:

  • следует уточнить статус арендатора и арендодателя. Если они являются физическими лицами, достаточно проставить инициалы. Также не считается обязательным раскрывать лишние персональные сведения, будь то место работы, должность, образование и т.п.;
  • если одна из сторон сделки является юридическим лицом, нужно прописать правовой режим организации и указать адрес расположения и данные и руководителе;
  • если договор был оформлен в простой письменной форме, то есть не заверялся у нотариуса, то акт расторжения должен быть составлен в том же варианте;
  • отдельно нужно прописать причины и обстоятельства, из-за которых возникла необходимость в расторжении соглашения, уточнить наличие претензий между сторонами.

Акт о приеме имущества, акт о прекращении аренды и иные документы рекомендуется хранить в течение 2-3 лет, так как не редкость, когда бывшие арендаторы обращаются в суд в целях оспорить отдельные факторы и получить компенсацию для улучшения своего финансового положения.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d186c7459872900ad7b3802/rastorjenie-v-odnostoronnem-poriadke-dogovora-arendy-jilogo-pomesceniia-arendatorom-i-arendodatelem-gk-rf-st-450-obrazec-pisma-5d2062c864271d00adc453e0

Основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок | Заключение договора аренды

Расторжение договора аренды на неопределенный срок

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Следовательно, такой отказ является немотивированным.

Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ диспозитивны в части согласования срока для направления уведомления об отказе.

Само право сторон в любое время немотивированно отказаться от договора, заключенного или возобновленного на неопределенный срок, нельзя отменить в договоре.

Если одна из сторон направит другой соответствующее уведомление, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора».

———————————

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель не сможет потребовать выселения арендатора.

———————————

Пример формулировки уведомления:

«Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора N ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ».

———————————

Порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок

Если договор аренды заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), сторона обязана в случае отказа от договора уведомить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Стороны могут определить в договоре иной срок уведомления (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Он может быть как больше, так и меньше установленного законом.

За возврат имущества до истечения срока уведомления о прекращении договора может быть установлена неустойка.

———————————

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 10 дней».

———————————

Если сторонам важно, чтобы уведомление об отказе от договора было направлено контрагенту определенным образом, в договоре следует закрепить этот способ. Например, указать, что оно направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

———————————

Пример формулировки условия:

«В случае отказа одной из сторон от договора в одностороннем порядке она обязана направить соответствующее уведомление другой стороне заказным письмом с уведомлением о вручении».

———————————

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован

Договор будет считаться расторгнутым по истечении месяца, а при аренде недвижимого имущества — по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно ст. 610 ГК РФ. До окончания этого срока арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества, а арендатор — прекратить вносить арендную плату.

Сторонам следует учитывать, что существует судебная практика, согласно которой договор будет считаться расторгнутым по истечении установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока с момента направления уведомления, а не с момента его получения.

Адрес стороны для направления уведомления об отказе от договора

Стороны вправе определить в договоре адрес, по которому контрагент направляет уведомление об отказе от договора. Он может отличаться от адреса, указанного в отношении юридического лица в ЕГРЮЛ, а в отношении индивидуального предпринимателя — в ЕГРИП. Запретов для этого законом не предусмотрено. Однако в данной ситуации важно учитывать следующее.

Адрес в ЕГРЮЛ отражается для целей осуществления связи с юридическим лицом (пп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые поступили по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Такие сообщения считаются полученными, даже если юридическое лицо по данному адресу не находится.

Соответственно, если сторона, которой направлена корреспонденция, не примет мер к ее получению по этому адресу, она не сможет в дальнейшем ссылаться на то, что уведомление не было ею получено, и, как следствие, утверждать, что действие договора не прекратилось.

Данный вывод также следует из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица». Кроме того, в п.

1 названного Постановления Пленум ВАС РФ разъяснил, что в отношениях с третьими лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ, такое лицо не вправе ссылаться на недостоверность информации, отраженной в реестре, и на сведения об адресе, в нем не указанные, за исключением случаев, предусмотренных абз. 2 п. 2 ст. 51 ГК РФ.

Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей осуществляется по месту жительства (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ).

Сведения о соответствующем адресе вносятся в ЕГРИП (пп. «д» п. 2 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ).

Однако в Законе не указано, что адрес места жительства отражен в ЕГРИП для осуществления связи с индивидуальным предпринимателем.

В соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к индивидуальным предпринимателям применяются нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие деятельность юридических лиц — коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Таким образом, на деятельность индивидуальных предпринимателей распространяются положения абз. 2 п. 2 ст.

51 ГК РФ о том, что в отношениях с третьими лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ, юридическое лицо не вправе ссылаться на недостоверность отраженной в реестре информации, за исключением случаев, предусмотренных указанной нормой.

Следовательно, можно сделать вывод, что адрес места жительства отражен в ЕГРИП для осуществления связи с индивидуальным предпринимателем.

Судебные решения, затрагивающие вопросы о том, надлежащим ли образом доставлена судебная корреспонденция, данный вывод подтверждают. Кроме того, суды указывают, что индивидуальный предприниматель несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые поступили по его адресу, указанному в ЕГРИП.

В связи с изложенным можно предположить, что к индивидуальным предпринимателям в силу п. 3 ст. 23 ГК РФ также применяются положения абз. 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ.

Таким образом, получателю следует принять меры для получения корреспонденции как по адресу, предусмотренному в договоре, так и по месту своей государственной регистрации.

Это связано с тем, что направление уведомления по адресу, который указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), в силу абз. 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.

2013 N 61 может быть признано надлежащим способом извещения об отказе от договора.

Источник: https://sud-jurist.ru/osnovaniya-i-poryadok-otkaza-ot-dogovora-zaklyuchennogo-na-neopredelenny-j-srok/

Аренда помещения на неопределенный срок

Расторжение договора аренды на неопределенный срок

Аренда помещения на неопределенный срок может заключаться сторонами договора по их усмотрению, так как срок является диспозитивным условием.

В этой статье мы разберем в каких случаях можно использовать договор аренды, заключенный на неопределенный срок? Как заключить такой договор аренды? Требуется ли регистрация договора аренды помещения на неопределенный срок и как его расторгнуть?

Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком

Арендатор и арендодатель могут заключить договор аренды помещения на неопределенный срок всегда, если:

  • они не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений. В этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
  •  они заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время (обычно за 3 месяца).

При аренде определенного вида имущества заключить договор аренды на неопределенный срок невозможно в силу требования законов, например:

  • государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
  • объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
  • лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
  • водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.

Заключение договора аренды на неопределенный срок

Аренда помещения на неопределенный срок – это неопределенный промежуток времени, в течении которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться помещением. Именно за этот период времени он вносит арендную плату.

Для того чтобы заключить договор аренды на неопределенный срок можно:

       1. Включить такое условие в договор аренды

Пример условия:

“Настоящий договор аренды нежилого помещения заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за ___ месяца.”

       2. Не включать условие о сроке аренды в договор

Если стороны не согласуют в договоре срок, то будет считаться, что данный договор аренды заключен на неопределенный срок. А это означает, что в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ любая сторона может в любое время отказаться от договора аренды. Но необходимо предупредить об этом другую сторону за три месяца (если иное не предусмотрено договором).

Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. И если стороны не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то срок аренды будет равен сроку действия договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Подробнее о сроке аренды и сроке действия договора аренды читайте в этой статье.

3. Продлить договор, заключенный на определенный срок (пролонгация/возобновление)

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

  • пользование имуществом после истечения срока действия договора;
  • отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Имеются случаи, когда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны заключают новый договор. Условия в него включают аналогичные.

Если новый договор впоследствии признан не заключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор?

Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность.

Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора не  заключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный не заключенным, первоначальный договор продолжает действовать.

Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды помещения на неопределенный срок не требует государственной регистрации в Росреестре, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК подлежит регистрации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее одного года.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” к неопределенному сроку не применяется понятие “не менее года”.

Поэтому, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не требуется регистрировать, поскольку согласно п. 2 ст.

651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года.

Аналогичный вывод суды делают и в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

Государственная регистрация возобновленного договора аренды

 Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель – принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст.

621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация договора не требуется.

Расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок

По общему правилу каждая из сторон сделки в любое время может расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, путем одностороннего отказа. Этой стороне просто необходимо  предупредить другую сторону за три месяца, если иное не предусмотрено договором. При этом согласование оснований отказа в соглашении не требуется.

 Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, в случае отказа от него сторона обязана предварительно уведомить об этом контрагента. В договоре аренды помещения на неопределенный срок может быть согласован срок такого уведомления.

Пример условия:

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца”.

Для отказа необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление, тем способом, указанным в договоре. Если способ не установлен, то отправить нужно общепринятым способом – по почте России (телеграф) и электронной почте (факс).

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке.

Сторонам рекомендуется согласовать способ направления уведомления об отказе от договора и адрес, по которому оно должно быть отправлено. Кроме того, важно указать, с какого момента уведомление считается доставленным. Подробнее об этом см здесь.

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в частности срок направления уведомления об отказе от договора, не согласован, то договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Заключение

Аренда помещения на неопределенный срок устанавливается в случае, если стороны не пришли к конечному соглашению по поводу определенного срока аренды или заинтересованы в перспективе долгосрочной аренды (более 10 лет). Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, а при отказе от правоотношений следует досрочно предупредить противоположную сторону о прекращении договора за 3 месяца, если иное не установлено данным договором.

Источник: https://zemarenda.ru/arenda-pomeshheniya-na-neopredelennyj-srok/

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?

Расторжение договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора.

Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия.

Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок.

А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо.

Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя.

Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке.

Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

  1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
  2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
  3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
  4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
  5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610  Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи.

Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю.

Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении.

Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте.

Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами.

А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения.

Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется.

Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

арендаинструкциярасторжение договора

Источник: https://argumentplus.ru/blog/realty/rent.html

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: