Перевод жилого дома в торговое помещение

Содержание
  1. Можно ли и как перевести жилой дом или его часть в нежилое помещение?
  2. Можно ли это сделать?
  3. Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?
  4. Изменение типа фонда части строения
  5. Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?
  6. Требования к помещению
  7. Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:
  8. Подробный порядок действий при желании осуществить перевод жилого помещения в коммерческое выглядит так:
  9. При обращении в отдел архитектуры при администрации муниципалитета понадобятся такой перечень документов:
  10. Стоимость
  11. В среднем, на оплату госпошлины и иных взносов придется потратить следующие суммы:
  12. Существует несколько причин, по которым владельцу частного дома могут отказать в переоформлении недвижимости в коммерческий вид:
  13. Как перевести жилое помещение в нежилое в частном доме?
  14. Предварительный этап: подготовка и оценка помещения
  15. Процедура перевода жилого помещения в нежилое
  16. Как перевести квартиру в коммерческую (нежилую) недвижимость в Москве
  17. Когда нужен перевод жилой недвижимости в коммерческую?
  18. Как перевести жилую недвижимость в коммерческую?
  19. Что перевести нельзя 
  20. Жесткие условия перевода 
  21. Реалистичные варианты
  22. Как договориться с собственниками 
  23. Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
  24. Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:
  25. Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:
  26. Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость
  27. Жилые помещения — не только для проживания
  28. Хостелам в жилых домах осталось недолго жить
  29. Чем еще можно заниматься в квартирах
  30. Нежилые помещения — возможности шире
  31. Больше возможностей, но и больше ограничений
  32. Как перевести помещение в новый статус

Можно ли и как перевести жилой дом или его часть в нежилое помещение?

Перевод жилого дома в торговое помещение

Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров.

Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами.

А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.

Можно ли это сделать?

Юристы-практики отмечают: сделать нежилым квартиру или частный дом проще простого лишь теоретически. На практике процедура может оказаться невыполнимой. Например, если в квартиру-офис нельзя обустроить отдельный вход.

На этом фоне перевод в нежилой фонд частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.

Кроме того, возле дома практически всегда имеется небольшая территория, которая тоже очень пригодится. Например, для устройства стоянки машин.

О том, можно ли переводить свой частный дом или квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и как сделать из них, например, кафе, рассказывает следующее видео:

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

  1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
  2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
  3. План дома.
  4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом.

 Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается.

Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы.

 Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

Изменение типа фонда части строения

Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие.

 Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа.

Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

И в заключение небольшая подсказка: в некоторых случаях совсем необязательно выделять в своём доме нежилое помещение, чтобы заниматься бизнесом.

Например, если человек – частный репетитор, парикмахер-стилист, бухгалтер (возможны различные варианты). В этом случае вполне можно одну из комнат дома сделать офисом лишь по дизайну, не меняя назначения.

Главное, чтобы клиенты не мешали соседям, но обычно в этом плане проблем не возникает.

Преобразование частного дома в административное здание может оказаться довольно дорогостоящим и продолжительным делом. Только внимательный подход и хорошая подготовка позволят провести всю процедуру без лишних затрат и хлопот.

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/perevod-v-drugoy-fond/zhiloj-dom-v-nezhiloj.html

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Перевод жилого дома в торговое помещение

Чаще всего люди решают перевести жилое помещение в нежилое в частном доме, если собираются заниматься предпринимательской деятельностью: открыть магазин, кафе или иное учреждение, предоставляющее услуги или продукцию.

С юридической точки зрения процедура перевода сопровождается рядом сложностей, которые необходимо учесть еще до начала процесса.

Требования к помещению

Согласно законодательству, для коммерческой деятельности могут использоваться только помещения, состоящие в нежилом фонде. Если недвижимость считается жилой, предпринимательство в ней невозможно.

Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:

  • Отсутствие обременений. Одно из важнейших условий. Если жилье находится в залоге, потребуется письменное разрешение на перевод от залогодержателя, но вряд ли он это одобрит. Чаще всего это происходит при покупке дома в ипотеку и желании впоследствии переоборудовать его под магазин.
  • Наличие двух входов, выходов: один – основной, второй – с задней стороны на случай эвакуации. Таковы требования ГОСТов по противопожарным нормам.
  • Жилище должно быть в собственности заявителя. Зарегистрированные в нем граждане не могут переоформлять документы и совершать иные операции без разрешения владельца.

ВАЖНО !!! Еще один важнейший критерий заключается в том, что дом не должен использоваться по прямому назначению – для проживания.

Также его необходимо полностью изолировать от жилой части путем возведения перегородок, а двери, лестницы и переходы должны отсутствовать.

Стоит отметить, что перепланировка жилья должна быть произведена не только фактически, но и документально. Необходимо, чтобы оно соответствовало санитарным, техническим, противопожарным, строительным и экологическим нормам, в противном случае ни одна служба не даст разрешение.

ВАЖНО !!! Стоит обратить внимание и на назначение участка, на котором возведен дом. Если он предназначен для ИЖС, переоформить недвижимость в коммерческую не удастся.

Несмотря на то, что при переводе частного дома в нежилое помещение разрешение соседей не требуется, в отличие от аналогичной ситуации с квартирой, следует учесть, что в некоторых случаях могут появиться проблемы впоследствии.

Чаще всего это происходит, когда владелец решает открыть кафе или иное развлекательное заведение в непосредственной близости от других строений, и тогда жильцы начинают жаловаться в полицию, что может принести немало неприятностей собственнику бизнеса.

Оптимально, если дом будет только на одного хозяина и находится вдалеке от других участков: в этом случае можно избежать проблем и получить выгоду, ведь магазин или учреждение, предоставляющее услуги, всегда будет пользоваться популярностью у соседей по улице.

Подробный порядок действий при желании осуществить перевод жилого помещения в коммерческое выглядит так:

  1. Владелец самостоятельно проверяет, соответствует ли строение всем требованиям, затем собирает документы и подает их в отдел архитектуры местной администрации.
  2. После оценки представленных материалов, а при необходимости – и самого объекта, – архитекторы выдают разрешение.

    На это обычно уходит около 30 календарных дней, но при наличии замечаний процесс может затянуться. Нередко требуется реконструкция, и тогда приходится переделать все согласно проекту. Его можно заказать в специализированной фирме или непосредственно в архитектуре, заплатив установленную сумму. Он должен быть в любом случае утвержден архитекторами.

  3. Когда разрешение от администрации получено, до ввода в эксплуатацию потребуются разрешительные документы от МЧС, Роспотребнадзора и иных служб в зависимости от предназначения строения.
  4. Администрация оформляет приемочный акт. С ним и остальными документами собственник посещает Росреестр для регистрации помещения в качестве нежилого.

В результате всех действий старое свидетельство о собственности аннулируется и выдается новое, где дом значится уже как коммерческая недвижимость.

При обращении в отдел архитектуры при администрации муниципалитета понадобятся такой перечень документов:

  • Заявление. Форму можно взять заранее в отделе или скачать на сайте администрации. Унифицированного образца нет.
  • Паспорт собственника. Если владельцев несколько, необходимы и их удостоверения личности.
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Справки из БТИ: поэтажный план, техпаспорт и т.д.
  • Выписка из домовой книги.
  • Проект перепланировки, изготовленный организацией или самими архитекторами.
  • Письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади.

ВНИМАНИЕ !!! Если в доме прописаны несовершеннолетние, их необходимо выписать, предоставив им другой адрес для регистрации.

Процедуры с недвижимостью, которой имеют право пользоваться дети, производятся только с разрешения органа опек, и в данном случае без предоставления другого жилья, соответствующего установленным нормативам, согласие его комиссия не даст.

Стоимость

Если нет возможности самостоятельно заниматься процедурой переоформления, можно доверить это юридической компании, предоставляющей соответствующие услуги.

Здесь важно учитывать, что придется оплатить не только все госпошлины, но и услуги юристов, и в этом случае расходы могут достигать 15 000 – 20 000 руб.

в зависимости от расценок специалистов и региона проживания – в крупных городах цены максимально высокие.

В среднем, на оплату госпошлины и иных взносов придется потратить следующие суммы:

  • Подготовка технического паспорта – 1 000 руб.
  • Нотариальное заверение документов – от 50 руб. за одну страницу.
  • Государственная пошлина для Росреестра при получении выписки – до 300 руб., за регистрацию права собственности – до 2 000 руб.

Коммерческие организации, предоставляющие юридические или проектные услуги, вправе самостоятельно устанавливать расценки, и законами они не регламентируются.

Существует несколько причин, по которым владельцу частного дома могут отказать в переоформлении недвижимости в коммерческий вид:

  • Отсутствие согласия остальных собственников.
  • Дом пребывает в аварийном состоянии или не соответствует противопожарным нормам.
  • Документы заполнены с грубыми ошибками либо представлены в неполном комплекте.
  • Неверный проект перепланировки – здесь для внесения правок следует обратиться к специалистам, которые его составляли.
  • Нахождение недвижимости в залоге.
  • Дом арендуется по договору социального или коммерческого найма.

Еще одной из наиболее распространенных причин является невозможность создания второго входа таким образом, чтобы он не мешал соседям, если на одном участке построены два дома.

Перевод жилого частного дома в нежилое помещение – это разумный вариант для тех, кто не использует его по предназначению, но хочет заниматься коммерческой деятельностью. Такой способ намного дешевле покупки другой недвижимости, однако для перевода придется пройти сложную процедуру, начиная от получения разрешения от администрации и заканчивая проверками всевозможных организаций

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/kak-perevesti-zhiloe-pomeshchenie-v-nezhiloe-v-chastnom-dome

Как перевести жилое помещение в нежилое в частном доме?

Перевод жилого дома в торговое помещение

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Сфера предпринимательства с каждым днем все больше растет и развивается, и часто для нее уже не хватает мест в торговых центрах и офисных зданиях. И тогда в ход идут жилые помещения, переделанные под коммерческую площадь.

На улицах любого города можно наблюдать, как на первых этажах жилых многоквартирных домов расположены магазины, мастерские, кафешки и тому подобные организации. То же самое может происходить и с частными домами, которые изначально были жилыми.

Но, для того чтобы использовать часть собственного жилого частного дома под открытие какой-либо бизнес-точки, необходимо пройти ряд сложных документальных (и не только) процедур и побывать в разных государственных органах, для получения заветного разрешения.

Такая процедура может длиться несколько месяцев, а при невыполнении каких-то требований, или возникновении несоответствий, еще дольше. Сегодня мы подробно разберем вопрос, как перевести частный жилой дом в нежилое помещение.

Согласно закону, использовать жилые помещения для ведения бизнеса нельзя. Это касается как квартир, так и частных домов. Но нет ничего невозможного, и если собственник частного дома решил использовать, например, первый этаж или его часть, под ведение коммерческой деятельности, то для этого необходимо вывести эту часть из жилого фонда, и ввести в нежилой.

Предварительный этап: подготовка и оценка помещения

Перед тем как приступить к подаче документов в соответствующие органы, для перевода жилого помещения частного дома в нежилое, необходимо позаботиться о его состоянии и соответствии некоторым требованиям:

  1. Помещение, которое в дальнейшем будет использоваться под ведение коммерческой деятельности, должно быть полностью изолировано от жилой части дома.

    То есть оно не должно быть с ним связано никакими переходами, дверьми и прочими точками доступа. Еще один аспект – наличие двух отдельных входов с улицы.

  2. Помещение не должно использоваться для проживания.

  3. Помещение не должно находиться в залоге, или в другом подобном обременении.

Если какое-либо из этих условий не выполняется, то потребуется их обеспечить. Чаще всего все дело в перепланировке, которую необходимо провести не только физически, но и документально, то есть узаконить.

Такая перепланировка или переустройство для начала нуждается в проекте, который должны подготовить квалифицированные специалисты. Такой проект не должен противоречить пожарным, санитарным, экологическим, строительным и иным нормам.

Он, вместе с другими документами, передается в уполномоченные органы.

Соседи – это тоже немаловажный вопрос, который не стоит сбрасывать со счетов. Конечно, в отличие от жилого многоквартирного дома, где приходится выпрашивать разрешения и согласия от жильцов, здесь мнения соседей никто не спрашивает. Но все-таки конфликты с ними по поводу открытия того или иного вида бизнеса, необходимо исключить.

Вид бизнеса играет здесь важную роль: вряд ли кому-то понравится устроенная рядом шумная автомастерская, офис с вереницей машин по обочине или ресторан с оглушительной музыкой по ночам. И в этом случае будут неизбежны жалобы, что может значительно навредить предпринимательской деятельности.

Также необходимо адекватно оценить возможности придомовой территории вместить то или иное количество автомобилей посетителей.

Еще один маленький нюанс, которому стоит уделить внимание – это земельный участок, где построен частный дом и вид его разрешенного использования.

Может возникнуть, например, такая ситуация, что участок выдан под ИЖС. Тогда его использование возможно только под жилье, а никак не под коммерцию.

Это может явиться причиной отказа местной администрацией в переводе жилого помещения в нежилое.

Поэтому перед тем как затевать такую емкую процедуру, необходимо проконсультироваться в местном Управлении архитектуры по поводу перепланировки, возможна ли она, и как ее осуществить правильно, а также в администрации – по поводу того, может ли на этом конкретном месте находится определенный вид бизнеса.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое

Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:

  1. Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
  2. Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
  3. Технический паспорт дома.
  4. План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
  5. Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.
  6. Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
  7. Нотариальная доверенность.

    Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.

Решение о переводе – согласие или отказ, принимается комиссией в течение полутора месяцев.

Если от госоргана получено одобрение, необходимо получить дополнительные разрешения в других государственных органах, таких как МЧС, СЭС, Роспотребнадзор, службы газа и многие другие, которые подтвердят соответствие нежилого помещения всем нормам – пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и т.д.

В случае если реконструкция все-таки необходима, ее проводят, строго следуя имеющемуся проекту. Затем, органом, который осуществляет перевод помещения, формируется приемочная комиссия. Она осматривает подготовленный объект, и по результатам осмотра составляет акт приемки.

Именно этот акт – завершающая стадия перевода помещения из жилого в нежилое, после чего происходит окончательная регистрация. В Управление Росреестра сдается определенный пакет документов, включающий в себя подтверждающие документы о собственности, кадастровый паспорт, акт приемочной комиссии, ну и чеки об оплате госпошлины.

После этого, Росреестр регистрирует помещение как нежилое и выдает уже новое свидетельство о собственности, где это указано.

Если у вас возникли какие-либо вопросы, вам требуется консультация или помощь в переводе жилого помещения частного дома в нежилое, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-perevesti-chastnyj-zhiloj-dom-v-nezhiloe-pomeshhenie

Как перевести квартиру в коммерческую (нежилую) недвижимость в Москве

Перевод жилого дома в торговое помещение

Мы начинали в хорошее время на растущем рынке. Большая часть наших объектов была куплена в качестве квартир и переведена в нежилую недвижимость. 

Стратегии инвестирования с 1996 года были просты и понятны: “купил – перевел – продал” и “купил – перевел – сдал арендатору. В то время жилищный кодекс позволял переводить квартиры в нежилой фонд за месяц, а москвичи с удовольствием продавали квартиры на первых этажах тем, кто в них инвестировал.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Собственникам жилой недвижимости казалось, что продав квартиру предпринимателю на 30% дороже, они обманули рынок. На самом деле нет. Квартира, переведенная в коммерческую недвижимость (нежилую), стоила минимум в 2 раза дороже. И в то время это сделать было достаточно просто! 

Для тех, кто держал деньги в валюте и правильно инвестировал — были доходные, но все равно лихие 90-е.

Итак, что мы имели до начала 2000-х. С одной стороны общество, погрязшее в кредитах под жилье и билеты “МММ”, чьи сбережения сгорели, с другой стороны – предприниматели всех мастей, ищущие возможность инвестировать наличность. Покупка недвижимости или открытие бизнеса в помещении на первом этаже многоквартирного дома было одним из таких вложений. 

Теперь все иначе. Давайте поговорим о том, как перевод жилой недвижимости в коммерческую стал крайне сложным и затратным инструментом инвестиций. 

Когда нужен перевод жилой недвижимости в коммерческую?

Вы хотите продать свою квартиру на первом этаже вдвое дороже. У вас есть квартира, которую вы хотите перевести в нежилую недвижимость и очень дорого продать.

Это идеальная ситуация, когда у вас действительно может все получиться. Потому что вы знаете соседей, управляющего ЖКХ и владеете квартирой.

Если ничего не получится, то потеряете время, чуть-чуть денег и продадите её как жилую недвижимость. 

Вы открыли ИП и работаете на дому (в квартире на первом этаже). К вам идет поток людей через парадную, на что жалуются соседи. Это неплохая возможность перевести жилую недвижимость в коммерческую. Хотя бы потому что соседи будут рады, что по парадной перестанет течь ручеек клиентов. Если что-то пойдет не так, то вы просто потеряете время и испортите отношения с соседями. 

Вы нашли квартиру, которую хотите купить, а потом продать или сдать арендатору. Это как раз тема начала 2000-х, которая может сработать только в доме с одной парадной или там, где мало собственников. Желательно, чтобы этот дом был малоэтажным. Если вы подумали сейчас о малых городах, окружающих Москву, то это идеальный вариант. Скоро узнаете почему. 

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Поговорим о самом главном: почему перевод жилой недвижимости в коммерческую стал таким сложным и в чем эта сложность заключается. 

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую?

Если вам нравится изучать документы, принятые законодателем,  то почитайте актуальный жилищный кодекс (часть 2, статьи 22 и 23) с дополнениями от 2019 года, а мы дадим выжимку, суть. 

Гайки закрутили. Перевести жилую недвижимость в коммерческую теперь практически нереально! Давайте определимся с жилой недвижимостью, которую вообще нельзя перевести в коммерческую. 

Что перевести нельзя 

  • Памятник архитектуры. Квартиру в исторически значимом доме. Перед тем как вообще что-то делать (покупать квартиру под перевод, собирать документы), проверьте дом на историческую ценность. Если квартира в доме, представляющем историческую ценность, а у вас нет хороших знакомых в центре сохранения наследия (ЦСН), то думать о переводе жилого помещения в нежилое вообще не надо. В Москве это заведомо провальная идея. 
  • Квартиру в залоге (ипотечное жилье) или с прописанными жильцами. Просто не дадут оформить перевод. 
  • Жилую недвижимость, в которой нельзя обустроить отдельный вход. Все, что выше первого этажа, перевести в нежилое помещение будет нельзя. Но могут быть фантастические исключения. Перевод жилого помещения в нежилое на втором этаже и выше могут разрешить, если все помещения под ним уже оформлены как нежилые. При этом должны разрешить сделать отдельный вход. Такая реконструкция  – это настолько частный случай, что искать подобную недвижимость слишком хлопотное дело.
  • Часть жилого помещения в нежилое переводить запрещено. Если и переводить, то квартиру целиком. 
Дополнительное, но важное условие – если вы планируете перевести квартиру в нежилой фонд, то дверь квартиры в подъезд нужно будет заложить. Получается, что вы  обязаны сделать вход со стороны улицы. А значит, согласовать и сделать реконструкцию дома. Запомните этот маленький нюанс. 

Жесткие условия перевода 

В жилищном кодексе (часть 2, статья 23) указаны документы, которые нужно подготовить, чтобы подать на перевод помещения из жилого в коммерческое. Среди них: 

  • заявление о переводе помещения; 
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • план переводимого помещения с его техническим описанием;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (реконструкции);
  • протокол общего собрания собственников помещений;
  • письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Сложность кроется в протоколе общего собрания и письменном согласии каждого собственники в примыкающих помещениях. Это изменения от 29.05.2019 по ФЗ-№116. Рассмотрим их подробнее. 

Кворум —  установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания, достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Чтобы собрать кворум, нужно, чтобы проало не менее 2/3 собственников многоквартирного дома. Решение принимают простым большинством . Чем больше площадь недвижимости у собственника, тем больше у него . 

В доме с несколькими подъездами на кворуме должно присутствовать не менее 50+1% от собственников многоквартирного дома и более чем 2/3 собственников подъезда, в котором находится переводимое помещение. 

Еще нужно получить письменное согласование на перевод квартиры в нежилое помещение от каждого из смежных соседей. Примыкающие соседи – это соседи, с которыми переводимое помещение имеет общие стены и потолки (полы). 

Запомните, даже если весь дом проал за перевод жилого помещения в коммерческое, но из конкретного подъезда вы не набрали нужное количество (более 66%), то помещение переводить запретят. Если от хотя бы одного соседа через стенку вы не получите письменного разрешения, то переводить жилую недвижимость в коммерческую нельзя. 

А теперь вдохните глубже. Когда по проекту нужна реконструкция дома (она нужна всегда, когда вы планируете сделать отдельный вход с улицы), то нужно получить положительное решение от 100% собственников. Даже если у первого этажа есть балкон или лоджия, то её снос — это реконструкция. Это могла быть лоджия, но теперь вход в бар.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Так вот, проблема в том, что в многоквартирном доме обязательно найдется один инициативный человек, который не только голосует против, но и формирует коалицию из нескольких человек, не желающих перемен. А в 90% случаев вы даже собрать 100% собственников не сможете. Придется ходить по квартирам, так как жильцы редко посещают собрания собственников жилья. 

Если получилось собрать голоса, взять  протоколы и подписи, то подавайте протоколы и проект реконструкции в гос. учреждение и выполняйте работы по проекту. Не забудьте внести изменения в росреестре, так как квартира изменит свое назначение и номер. Подавать документы нужно в  департамент городского имущества Москвы. В регионах это управление архитектурой и градостроительства при администрации города и района.

Реалистичные варианты

Дом с одним подъездом. Это неплохой шанс, но сначала найдите такой дом в актуальном для коммерческой недвижимости месте (читайте нашу статью: как найти и выбрать коммерческую недвижимость). Это практически невозможно сделать в Москве. 

Одноэтажный дом с минимальным количеством квартир и собственников в регионах. Чем меньше людей, тем проще договориться с ними. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость новостроек, торговых центров, а также вторичный рынок стрит-ритейл. 

А может стоит вложиться в жилую недвижимость? Мы сравнивали коммерческую и жилую недвижимость. Это может быть неплохим вариантом инвестиций, если у вас мало денег, а пассивный доход получить хочется. 

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Как договориться с собственниками 

Если звезды сошлись (локация, торговое окружение, большая часть ) и у вас появился шанс перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд, то осталось главное – договориться с собственниками. Добиться большинства можно с помощью уговоров, лести, уступок, подарков и обещаний. Расскажем о способах, которые чаще всего использовали инвесторы 2000-х.

Взаимные уступки. Люди соглашаются поставить подпись, а вы обустраиваете придомовую территорию, детскую площадку, ставите мусорки, скамейки, высаживаете газон, завозите песок в песочницу, обустраиваете парковку, чините крышу дома. Подумайте, чего остро не хватает жильцам и предложите это оплатить. 

Договориться с конкретными людьми (собрать группу поддержки). Эта тактика эффективнее всего работает до первого ания. Ваша задача найти своих среди чужих, прощупать почву, узнать настроения и мнения.

Вы увидите, что люди разобьются на три лагеря. Одни будут за, вторые еще не определились, а третьи против. Так вот, сначала нужно собрать группу поддержки, а потом договариваться с теми, кто против.

 

Индивидуальные подарки. В поздние 90-е был тотальный дефицит денег на руках, а купить можно было все. Чтобы получить подпись дарили бытовую технику (микроволновки, чайники, видеомагнитофоны), велосипеды детям, коляски мамочкам, иногда голос можно было получить за бутылку водки. Проявите индивидуальный подход.

Агитация через ТСЖ и управляющие компании. Договаривались с председателем ТСЖ, а он правильно выступал на собрании. Порой делали так, чтобы группа, которая против, о собрании ничего не знала. Приходили только лояльные и нейтральные люди, с которыми общаться было гораздо проще. Так набирали нужно количество . 

Обещания и снятие возражений. Люди беспокоятся, что в доме откроют шаурму, бар или игровой клуб (в 2000-е это норма) или сдадут помещение приезжим с ближнего востока. Обещайте, что арендатором будет салон красоты, частный детский сад, магазин, что-то безопасное и нужное для самих жителей. Можно для серьёзности намерений заключить договор с ТСЖ.

Время, когда перевод жилой недвижимости в коммерческую был выгодным делом, прошло. Сейчас законы такие, что этим лучше не заниматься. Даже “старички” перестали переводить жилую недвижимость. Они работают с новостройками, вторичной и зарубежной недвижимостью. Чего и вам желаем. Возможно, когда-нибудь золотые времена переводов в Москве вернутся. Но пока это время не наступило…

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-perevesti-zhiluyu-nedvizhimost-v-kommercheskuyu-nezhiluyu-v-moskve

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Перевод жилого дома в торговое помещение

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности.

Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения.

В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки.

Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид.

Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы.

Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей.

В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи.

Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры.

Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура.

Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан.

Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде.

А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается.

Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита.

Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки).

Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_kvartiru_iz_zhiloy_v_kommercheskuyu_nedvizhimost/4454

Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость

Перевод жилого дома в торговое помещение

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.

В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами.

Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Хостелам в жилых домах осталось недолго жить

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Чем еще можно заниматься в квартирах

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения — возможности шире

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д

Больше возможностей, но и больше ограничений

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

СправкаМоскательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Как перевести помещение в новый статус

В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.

– Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения – разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.

Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/domostroynn/kak-zakonno-ispolzovat-pomesceniia-v-jilyh-domah-pod-kommercheskuiu-nedvijimost-5d30765331878200ad1dbe70

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: