Можно ли при приобретении права на жилье по переуступке прав использовать материнский капитал?

Содержание
  1. История о том, что маткапитал положен, но получить его бывает не так-то просто
  2. Но получила отказ…
  3. Давайте разбираться
  4. Но выход есть
  5. Что же написано в законе?
  6. Право надо доказать
  7. Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?
  8. Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
  9. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  10. Продать квартиру купленную на материнский капитал – и купить другую, без выделения долей, по переуступке
  11. Общие положения
  12. Что это такое
  13. Особенности продажи
  14. О чем говорит закон
  15. Какие нужны будут документы
  16. Условия сделки
  17. Разрешение органов опеки
  18. Пошаговая инструкция процесса
  19. Важные нюансы
  20. Ипотека по уступке права требования в ипотеку с материнским капиталом
  21. Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку?
  22. Что важно знать участникам долевого строительства с привлечением материнского капитала
  23. Программу льготной ипотеки под 6,5% распространили на готовые дома
  24. Переуступка
  25. Тонкости покупки и реализации квартиры с материнским капиталом

История о том, что маткапитал положен, но получить его бывает не так-то просто

Можно ли при приобретении права на жилье по переуступке прав использовать материнский капитал?

Второму ребенку Алены исполнилось три года. Она нашла хорошую двухкомнатную квартирку в строящемся доме, которую уже выкупили у застройщика, но собирались продать, и решила использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Это одно из четырех направлений, на которые его можно потратить.

453 тысяч рублей, положенных по закону, ей вполне хватило бы, если продать однушку и сложить деньги. Чтобы не упустить такой хороший вариант, Алена продала квартиру, заключила договор уступки с продавцом и внесла залог.

Затем собрала необходимые документы на получение материнского капитала и отнесла их в Пенсионный фонд.

Но получила отказ…

В ведомстве утверждали, что по договору цессии Пенсионный фонд не может перечислить деньги напрямую физическому лицу, только юридическому. Алена была в отчаянии, поскольку уже перечислила часть денег продавцу и по факту осталась без жилья. Она обратилась за помощью к юристу, с его помощью подала в суд и выиграла.

Казалось бы, на этом история должна закончиться. Но как-то Алена забежала в приемную ПФР и услышала, как женщине, попавшей в такую же ситуацию, вновь отказали. То есть решение суда ничего не значит, раз подобные случаи продолжаются?

Давайте разбираться

Мы не стали опираться на чужой опыт и сами отправились в отделение на консультацию. Ответ такой же: купить квартиру в недостроенном доме у физического лица напрямую невозможно, в законе это не предусмотрено. И вот почему.

Если вы приобретаете квартиру в сданном доме у продавца, на которого уже оформлено право собственности, или у юридического лица – вопросов ни у кого не возникнет.

В этом случае заключается прямой договор купли-продажи. Он означает, что одна сторона приобретает у другой недвижимость за определенную плату.

Затем квартиру регистрируют в Росреестре, и приобретающий становится ее собственником, получает об этом свидетельство.

А если дом еще не сдан, подписывают договор переуступки прав требований, или цессии. В таком доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам ее пока не существует.

Поэтому передается не право собственности, а определенные требования на объект. Причем предъявить их возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет сдан.

И собственником по договору цессии можно стать, лишь когда дом зарегистрируют в соответствующих органах.

Пенсионный фонд договор цессии не устраивает. На всякий случай мы еще раз проконсультировались по телефону горячей линии.

Управление Пенсионного фонда. Здравствуйте.

– Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, мы хотим приобрести квартиру в строящемся доме и в договоре прописать, что часть средств будет оплачиваться средствами материнского сертификата. У нас будет договор цессии. Просто мне говорили, что могут возникнуть какие-то проблемы, но толком не объяснили. Я как-то насторожилась.

Ребенку три года есть, на которого сертификат получали?

– Да.

А договор цессии с кем будет составлен?

– С физлицом.

Тогда нельзя направить средств МСК напрямую физлицу по договору цессии.

– А почему?

Нуууу… законом не предусмотрено перечисление средств по договору уступки физическому лицу. Мы можем юридическому лицу перечислить, физлицу мы не можем перечислить.

– А закон какой?

256 федеральный закон.

И так отвечают не только в чувашском отделении, но и на сайте ПФР при общении с онлайн-помощником.

Ирина: Добрый день! Мы хотим приобрести квартиру в строящемся доме и в договоре прописать, что часть средств будет оплачиваться средствами материнского сертификата. У нас будет договор цессии с физическим лицом. Возможно ли перечисление денег напрямую физическому лицу в таком случае?

Полянских Жанна: Здравствуйте! Для того чтобы использовать средства МСК, необходимо, чтобы договор был заключен с юридическим лицом. Также ребенку, на которого выдавался сертификат, должно быть три года.

Ирина: Ребенку исполнилось три года. Нас интересует конкретная квартира. Есть ли какие-то варианты выхода из ситуации?

Полянских Жанна: К сожалению, нет. 

Но выход есть

Как оказалось, Пенсионный фонд не всегда бывает столь категоричен, иногда он входит в положение отчаявшихся граждан и всё же предлагает пути решения. Точнее, один путь – взять кредит.

После первого отказа мы позвонили специалисту еще раз и попробовали надавить на жалость.

– Управление Пенсионного фонда. Здравствуйте.

– Алле, здравствуйте. Подскажите, пожалуйста: я только что обращалась по поводу приобретения строящегося жилья. Я так расстроилась, мы уже задаток внесли, а у нас теперь вообще безвыходная ситуация, да? Нам задаток не вернут.

– А вы только за счет собственных средств и за счет МСК хотите использовать?

– Да-да.

– Ипотечный кредит, ничего такого не используете?

– Нет, у нас достаточно средств, чтобы без кредита обойтись. Мы просто рассчитали так, что нам средств материнского сертификата достаточно будет. Предварительно даже договор составили и внесли задаток. И как быть теперь в этой ситуации? Нет выходов никаких, да?

– Есть один. Это направление на уплату первоначального взноса при получении кредита, займа. То есть вам нужно будет взять займ.

– Займ?

– Кредит либо займ.Вы вносите свои какие-то средства, вносите средства МСК. И через организацию, где вы возьмете кредит, поступят денежные средства этому физлицу по договору уступки, который вы будете брать. Вот такой вариант один есть.

– Ой, ну нам кредит не одобрят. У нас история кредитная немножко нехорошая. А что такое займ вообще? Я не очень понимаю.

– Займ – это когда вы берете не у банка. У других организаций: у кредитных потребительских кооперативов, у ООО-шек, у Ипотечной корпорации, например.

– А у нас такие есть в городе? Я просто вообще не в курсе.

– Есть, конечно.

– А можно прийти к вам и получить данные, куда можно пойти?

– Нет, мы никаких сведений не даем. Вы сами идете, договариваетесь с какой-то организацией, берете займ, после этого собираете комплект документов и подаете заявление. Мы на какие-то конкретные организации наводки не даем.

Обратиться в кредитный кооператив или банк за ипотечным кредитом – законное действие. И Пенсионный фонд имеет полное право перечислять им средства материнского капитала (по крайней мере, в законе такие слова есть). Но любой кредит подразумевает выплату процентов. И из положенных 453 026 рублей вы сможете рассчитывать не больше чем на 400 тысяч.

Существенная потеря, особенно если знать, что эти деньги можно было бы сохранить.

Что же написано в законе?

ФЗ-256 от 29.12.2006 ст.10 п.1

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

  1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

На основе ФЗ-256 написан пункт 16 в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. В 2010 году он был отредактирован: появилось последнее предложение.

Постановление Правительства РФ N 862 от 12.12.2007 , п.16

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Пенсионным фондом Российской Федерации (территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации) в безналичном порядке на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо на банковский счет кооператива, либо на банковский счет организации, предоставившей лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредит (заем), в том числе ипотечный, либо на банковский счет лица, получившего сертификат, в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемое гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, либо в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на компенсацию затрат, понесенных на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.

При уступке права требования по кредитному договору (договору займа) указанные средства перечисляются в безналичном порядке на банковский счет организации, к которой перешли права требования.

Но закон первичнее правил.

И хотя в нем действительно нет упоминания о договоре цессии с физическим лицом, также нет ни слова о запрете на данный вид покупки, что и позволяет юристам доказывать право использовать материнский капитал по таким условиям. Только делать это приходится через суд. В России было множество прецедентов. В Чувашии в этом году зафиксирован первый подобный случай.

«Нам пришлось убеждать суд, что средства материнского капитала будут направлены на целевое использование, то есть не куда-то там, а именно на приобретение жилья.

 В этот договор уступки мы включили двух детей как будущих обладателей равных долей собственности. То есть покупает жилье не одна мать, а все трое.

Это было внесено в договор изначально», – рассказывает директор фирмы «Юридическая сфера» Эдуард Евдокимов, который вел дело Алены.

Пенсионному фонду этого было недостаточно. Их не убедил даже Калининский районный суд Чебоксар, который встал на сторону семьи. ПФР подал апелляцию в Верховный суд Чувашской Республики, но и там его жалоба не была удовлетворена.

Право надо доказать

Так почему же Пенсионный фонд всё еще убеждает нас в невозможности договора цессии с физическим лицом? Вот что нам ответили в ведомстве:

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.

2006 № 256-ФЗ и пунктом 16 указанных Правил, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на строительство жилого помещения посредством их безналичного перечисления на счет организации, осуществляющей строительство жилого помещения. Перечисление средств материнского (семейного) капитала физическому лицу возможно лишь в случае приобретения сданного в эксплуатацию жилого помещения.

Судебные решения, касающиеся конкретных лиц, не являются основанием для применения органами Пенсионного фонда РФ при решении аналогичных вопросов в отношении других граждан.

Проще говоря, право в России не прецедентное. То, что кто-то выиграл процесс, не значит, что правила изменятся для всех остальных. Разве что внесут изменения в сам закон. Этому может способствовать решение Конституционного суда, но никак не Верховного.

Пока же гражданам придется выбирать: покупать квартиру в сданном доме, брать недостроенную, но у юрлица, подавать заявку на кредит или оформлять иск в суд и ждать решения несколько месяцев.

Источник: https://cheb.media/2017/12/08/matkapital-cherez-sud/

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Можно ли при приобретении права на жилье по переуступке прав использовать материнский капитал?

Закон предусматривает использование средств материнского капитала в том числе и на приобретение квартиры в строящемся доме. Особенностью приобретения квартир в домах-новостройках является отсрочка в оформлении права собственности на приобретаемое жилье.

В связи с этим для перечисления средств материнского капитала при покупке квартиры в строящемся доме Пенсионный фонд дополнительно требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

Соответственно, продажа квартиры в доме-новостройке, приобретенной с использованием средств материнского капитала, без наделения детей долей собственности в ней будет являться нарушением данного родителями обязательства. В этом случае будет считаться, что права детей ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не были улучшены.

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Однако выходом из данной ситуации, на наш взгляд, может быть переоформление ранее выданного родителями обязательства о наделении собственностью всех членов семьи теперь уже на другую квартиру при условии согласования данного вопроса с Пенсионным фондом, а также приобретение взамен альтернативного жилья, в том числе на имя несовершеннолетних.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

В настоящее время материнский капитал можно использовать для приобретения жилья в том числе в строящихся домах по договору участия в долевом строительстве.

Договор обычно заключает один из родителей, соответственно, и собственность потом будет оформлена на этого родителя.

А для того чтобы защитить интересы детей, закон обязывает родителей дать нотариально удостоверенное обязательство в течение полугода с даты регистрации права собственности оформить квартиру в общедолевую собственность с супругом и детьми.

Однако механизм контроля за дальнейшим использованием жилья и оформлением общедолевой собственности практически отсутствует.

В некоторых случаях Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала, но не всегда.

Если дольщик хочет уступить право по ДДУ, он может это сделать, даже если использовал маткапитал. Застройщик обычно дает свое согласие на уступку права по ДДУ. Использование маткапитала в этом случае не будет основанием для отказа, ведь застройщик не несет ответственность за соблюдение дольщиком требований закона по использованию маткапитала.

Пенсионный фонд также не контролирует такие сделки. Регистратор, регистрирующий такую сделку, тоже не обязан проверять, был ли использован маткапитал при заключении ДДУ. Если в реестре есть запись об ограничении сделок, тогда в регистрации уступки откажут. А если нет, уступка будет зарегистрирована без проблем. Проверить, есть ли ограничения, можно по выписке из ЕГРН.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Но нужно учитывать, что в будущем у сторон сделки могут все же возникнуть проблемы, и довольно серьезные. Особенно это касается продавца. Ведь это продавец нарушает требования закона. Проверку может инициировать прокуратура, так как это она контролирует данную сферу.

Однозначно можно сказать, что такая сделка оспорима. То есть в судебном порядке ее могут признать недействительной, обязать продавца зарегистрировать общедолевую собственность на второго супруга и детей и вернуть деньги покупателю.

К сожалению, для юристов и риелторов проверить, был ли использован при покупке квартиры по ДДУ маткапитал, достаточно проблематично. Открытые источники эту информацию не содержат, в самом договоре участия в долевом строительстве это тоже никоим образом не отражается.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Использование материнского капитала отягощает права граждан по распоряжению имуществом. Невозможно отчуждать объект недвижимости, предварительно не наделив детей собственностью в нем.

В случае, если объект находится на стадии строительства и при покупке жилья по ДДУ вы использовали материнский капитал, необходимо дождаться оформления права собственности и только после этого продавать квартиру.

В крайнем случае можно попробовать обсудить этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_stroyaschuyusya_kvartiru_kuplennuyu_na_matkapital/7265

Продать квартиру купленную на материнский капитал – и купить другую, без выделения долей, по переуступке

Можно ли при приобретении права на жилье по переуступке прав использовать материнский капитал?

Высокая стоимость жилья ограничивает покупательскую способность большей части населения.

Но для приобретения квартиры или дома можно использовать альтернативные источники — ипотеку, участие в государственных программах субсидирования, привлечение средств материнского капитала. Последний метод самый распространенный.

Но после приобретения может возникнуть проблема – как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую с лучшими условиями проживания?

Общие положения

Возможность вложения средств государственной помощи для приобретения недвижимости регламентирована законом №256-ФЗ. Пособие можно направлять на покупку квартиры в новостройке, вторичного жилья, частного дома.

Но с целью защиты интересов детей действуют ограничения. Именно они могут стать препятствием для продажи купленного жилья.

Что это такое

Материнский капитал – это материальная помощь семьям, у которых родился второй ребенок. Сумма в 2020 году составляет 453 026 руб. Помощь от государства может быть получена только после того, как ребенку будет не менее 3-х лет.

До этого времени распоряжаться средствами в полном объеме родители не могут. Но подобная ситуация не всегда устраивает семьи.

Для решения проблемы предусмотрены случаи использования материальной помощи сразу после рождения детей:

ПоказателиОписание
Внесение первоначального взноса по ипотекераспространяется как на вторичный рынок, так и на новостройки
Погашение кредита на жилье, в частностидосрочная выплата части обязательных платежей
Рассрочка от застройщикавыплата первого взноса, обязательных платежей. Действует только при заключении договора долевого участия. Методика применяется редко из-за сложности оформления

Важный момент — одним из условий покупки недвижимости является официальное выделение доли в квартире ребенку.

Перечень потенциальных получателей государственных средств описан в п.1 ст.3 закона №256-ФЗ. Причем в нормативном документе нет разделения на родных и усыновленных детей.

Родители, как и ребенок, должны быть гражданами РФ. Родные дети получают этот статус при рождении (указывается в свидетельстве), усыновленные могут приобрести по факту оформления опеки.

Материнский капитал выплачивается семье только один раз, претендовать на него могут следующие лица:

ПоказателиОписание
Женщиныродившие или усыновившие второго ребенка с 01.01.2017
Мужчиныкоторые являются единственными родителями детей, усыновителям
Отецесли мать в судебном порядке лишена родительских прав

Базовые условия – ребенок должен быть второй в семье, до этого не пользовались правом получения материнского капитала.

Выдача государственной помощи осуществляется через Пенсионный фонд РФ. Официально срок подачи заявления с момента рождения ребенка – 2,5 года.

Получить часть средств раньше можно для первого взноса по ипотеке, в связи с тяжелым положением семьи, для оплаты услуг няни. Обязательно предоставляются подтверждающие документы.

Порядок подачи заявления в ПФ РФ на материнский капитал:

  1. Написать заявление.
  2. Приложить к нему документы родителей, свидетельство о рождении ребенка.
  3. Договор купли/продажи, ДДУ, соглашение об ипотечном кредитовании.
  4. СНИЛС.

Образец заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал можно скачать тут

.

По истечении 2-3 месяцев, после проверки, средства будут перечислены на расчетный счет банка. С этого момента жилье будет являться собственностью банка до окончательной выплаты ипотеки.

Если покупка жилой недвижимости осуществляюсь после достижения трехлетнего возраста младших детей, в Пенсионный фонд предоставляется только соглашение купли/продажи.

Особенности продажи

Базовое условие использования государственной поддержки – выделение доли из средств реализации недвижимости ребенку. В противном случае законом это будет рассматриваться как нецелевое использование государственной помощи, а сделка купли/продажи станет фиктивной.

Поэтому прежде чем думать, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, нужно внимательно ознакомиться с законодательными актами.

О чем говорит закон

На основании действия ст.36 ГК РФ при продаже недвижимости полученная сумма должна делиться между всеми в семье, в то числе – детьми. Это базовое условие реализации квартиры или дома, для приобретения которых использовался материнский капитал.

Однако вместе с этим сделка согласовывается с органами опеки. Они же руководствуются нормами ст.37 ГК, согласно которой сделки на отчуждение (продажу) недвижимости нужно согласовывать.

В пп.4 п.1 ст.20 закона №48 есть условия, при которых возможна продажа квартиры (дома), приобретенной за средства государственной поддержки – при смене места жительства. Это единственный вариант реализации общего имущества.

Какие нужны будут документы

Подготовительный этап – сбор необходимой разрешительной документации. Так как осуществляется продажа жилья с долевым участием несовершеннолетних, обязателен контроль за соблюдением их прав со стороны государства. Если продать квартиру без официального разрешения органов опеки, сделка будет аннулирована.

Для заключения соглашения продажи понадобятся следующие документы:

  • официальное разрешение государственных органов социальной защиты;
  • паспорта участников сделки;
  • документы, подтверждающие право владения квартирой или домом.

Для чистоты сделки могут потребоваться паспорт БТИ, выписки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Если недвижимость находится в залоге по ипотеке – обязательно разрешение банка.

Условия сделки

Действующее законодательство в первую очередь защищает права детей. В особенности это относится к обеспечению условий проживания. Основное правило сделки по продаже жилья – обеспечение детям нормальных условий проживания.

Поэтому предварительно нужно выписать юного дольщика из квартиры и прописать по другому месту жительства. При этом за ним остается доля от реализуемого имущества.Для подписания соглашения разрешение государственной опеки обязательно. Исключение – ребенку исполнилось 18 лет.

Можно выделить следующие базовые условия реализации жилой недвижимости:

ПоказателиОписание
Обеспечение условия проживания несовершеннолетних дольщиковпосле реализации жилья
Отсутствие имущественных претензий со стороны третьих лицбанка, кредитора, других дольщиков
Есть разрешение органов опеки
Покупатель ознакомлен со всеми рисками сделки

Последнее обязательно, так как при признании продажи незаконной не будут возвращены оплаченные ранее государственные пошлины.

Отдельно рассматривается вопрос по передаче квартиры по переуступке. Новый дольщик должен знать о возможных рисках, так как несоблюдение действующего законодательства может сделать сделку ничтожной. Поэтому продажи доли в жилом строительстве, где использовался материнский капитал, очень редки.

Разрешение органов опеки

Адреса и контактные данные органов опеки и попечительства можно найти на региональных сайтах департамента труда и социальной защиты. Там же можно уточнить время работы ответственных лиц, актуальный перечень документов для получения разрешения на продажу жилой недвижимости.

Согласие выдается на основании следующей информации:

  1. Заявление. Составляется в свободной форме, заявитель – родители или опекуны. Важно подробно описать ситуацию, условия проживания на новом месте. Если ребенку исполнилось 14 лет, от него требуется отдельное заявление.
  2. Паспорта родителей, свидетельства рождения детей.
  3. Свидетельство о законной регистрации прав собственности на реализуемую недвижимость.
  4. План БТИ, кадастровый паспорт.
  5. Выписка о проживающих в квартире или доме из домовой книги, поквартирной карточки;
  6. Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Средний срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Но по отдельному ходатайству его можно сократить, предоставив подтверждение. Это могут быть истекающие сроки действия документов, срочная необходимость улучшения условий проживания.

Пошаговая инструкция процесса

На практике продажа квартиры, при покупке которой использовалась государственная помощь, сложна. Небольшая ошибка может стать причиной аннулирования сделки. Выход – воспользоваться юридическим сопровождением. Но кроме этого нужно знать порядок действий.

Для продажи жилья, приобретенного за счет материнского капитала, следует придерживаться таких этапов:

  1. Обеспечить детей новым жильем, прописка обязательна. Главное – создать комфортные условия проживания.
  2. Погасить задолженность по коммунальным услугам.
  3. Оформить выписку о составе проживающих в реализуемой квартире.
  4. Найти потенциального покупателя, уведомить его об особенностях продажи.
  5. В договоре купли/продажи указываются все дольщики недвижимости.
  6. Получить справку об отсутствии задолженность по коммунальным услугам.
  7. Если ипотека за жилье еще не выплачена, требуется разрешение банка.
  8. Подать документы в местную социальную службу, получить официальное согласие.
  9. Оформить сделку, оплатить государственные пошлины.

Это базовый регламент продажи жилья. В каждом из пунктов могут быть индивидуальные нюансы. Обязательно нужно проверить юридическую чистоту сделки и получить официальное разрешение контролирующих государственных органов.

: особенности сделки

Важные нюансы

Риски продавца квартиры при подобных сделках минимальны. В более незащищенном положении оказывается покупатель. Причина – закон и суд, в случае разбирательства, всегда будет защищать интересы детей. Поэтому особое внимание уделяется составлению договора.

В соглашении нужно проверить следующие данные:

  • указаны фактические дольщики квартиры, в том числе дети;
  • обязательно прописывается, что жилье приобреталось с использованием средств материальной помощи государства;
  • ссылка на разрешение социальной службы.

Перед началом процесса продажи недвижимости нужно убедиться в соблюдении всех условий. Если органы опеки посчитают, что новое жилье не соответствует действующим нормам, в разрешении будет отказано.

Каждый этап сделки следует продумывать, искать возможные «подводные камни». Итакой подход поможет избежать ошибок.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/prodat-kvartiru-kuplennuju-na-materinskij-kapital/

Ипотека по уступке права требования в ипотеку с материнским капиталом

Можно ли при приобретении права на жилье по переуступке прав использовать материнский капитал?

Теперь стали известны все условия новой программы. Ряд правил, по которым они сейчас кредитуют заемщиков, отличаются от условий программы, указанных в постановлении. Ряд кредитных организаций не разрешает использовать для первого взноса при получении кредита материнский капитал. При этом в принятом документе установлены другие правила выдачи кредитов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку?
  • Что важно знать участникам долевого строительства с привлечением материнского капитала
  • Ипотека с материнским капиталом
  • Программу льготной ипотеки под 6,5% распространили на готовые дома
  • Переуступка права собственности на квартиру в новостройке
  • Переуступка
  • Ипотека переуступка прав
  • Тонкости покупки и реализации квартиры с материнским капиталом
  • Покупка по переуступке прав с использованием мат. капитала

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку?

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке 5 марта Одним из распространенных в настоящее время вариантов купли-продажи нового жилья является переуступка квартиры в строящемся доме. Его особенность в том, что сделка оформляется еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

Грамотное проведение такой операции позволяет продавцу извлечь выгоду за счет сделанных ранее инвестиций, а покупателю — приобрести новое жилье значительно дешевле средних рыночных цен. Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Проведение данной сделки предполагает осуществление купли-продажи объекта недвижимости, которого еще не существует, поскольку сдача дома не состоялась, и его строительство продолжается. Фактически продается и покупается не сама квартира, а лишь право требования ее от застройщика в соответствии с договорами долевого участия и цессии.

В общем случае ситуация складывается примерно по следующему алгоритму. Гражданин заключает с застройщиком договор долевого участия, обязуясь вносить платежи согласно графику и иным договоренностям.

В свою очередь, застройщик должен своевременно передать дольщику, оплаченный им объект недвижимости в соответствии с заранее определенными характеристиками — этажность, жилая и общая площадь, высота потолков и пр.

Иначе говоря, подписание договора и исполнение его условий дает дольщику право требовать от застройщика передачи квартиры.

Именно это право требования, а не сам объект недвижимости, можно продать стороннему лицу согласно договору переуступки прав собственности, на квартиру в новостройке.

Сделка с самим жильем на данном этапе невозможна, поскольку до сдачи дома в эксплуатацию оно юридически не существует.

А после того, как объект недвижимости сдан и имеет собственника, передача прав на него может осуществляться как в отношении уже реально существующего актива — купля-продажа, дарение и пр.

Грамотное использование договора цессии позволяет получить свою выгоду как продавцу, так и покупателю.

Первый выступает в роли инвестора, заключая с застройщиком договор долевого строительства на самом раннем этапе.

Он приобретает права на будущее жилье по самой низкой стоимости, поскольку, чем дальше сроки сдачи объекта — тем он дешевле. По мере строительства дома возведение основных конструкций, появление перекрытий и новых этажей и т.

На стадии, близкой к завершению строительства, можно осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке на максимально выгодных условиях как для продавца дольщика , так и для покупателя. Первый реализует право требования объекта недвижимости по цене значительно большей, чем приобретал его на стадии котлована.

Что касается покупателя, то он может получить это право, то есть стать дольщиком, а в скором будущем — обладателем новой квартиры по цене значительно ниже рыночной. Логика в том, что юридически несуществующий объект не может оцениваться одинаково с аналогичными квартирами в уже сданных домах.

Подобные сделки могут совершаться на разных стадиях долевого строительства. Иногда право требования продается практически сразу после приобретения, но нередко договор цессии подписывается, когда дом уже стоит, квартиры готовы, но по документам объект еще не сдан, то есть остались лишь формальности.

Оформление квартиры по переуступке Оформление переуступки квартиры регулируется соответствующими законодательными актами. Это Гражданский кодекс РФ, конкретно — статьи , и , а также Федеральный закон ФЗ, регламентирующий вопросы долевого строительства, прав и обязанностей дольщиков и застройщиков, и т.

Следует отметить, что есть разные способы переоформления прав на жилье в строящемся доме. Но оптимальным вариантом является совершение данной сделки в рамках действующего договора долевого участия. Это, прежде всего, в интересах покупателя, поскольку в данном случае он максимально защищен от мошенничества, недобросовестности продавца и прочих форс-мажорных обстоятельств.

Только договор долевого участия, заключенный в соответствии с ФЗ, подразумевает осуществление обязательной государственной регистрации перехода права требования на объект недвижимости в строящемся доме. В этом его несомненное преимущество по сравнению, например, с договором купли-продажи.

В последнем случае государственная регистрация переуступки права не производится, что открывает широкие возможности для мошенничества.

В частности, продавец может продать объект недвижимости сразу нескольким покупателям — но права на него получит лишь тот из них, кто первым заключил соглашение.

Но даже для этого покупателя имеется немало рисков, поскольку сама суть договора купли-продажи в данном случае фактически подразумевает лишь обозначение намерений передать квартиру в будущем.

Таким образом, с точки зрения защиты имущественных интересов покупателя данный вариант является неудачным.

Процесс переоформления прав собственности требует определенного времени, поскольку складывается из нескольких важных этапов: проверка документов продавца; сбор бумаг, разрешений и пр.

Перед тем как приступить к совершению сделки, проверьте подлинность и действительность договора долевого участия, на основании которого планируется заключение договора цессии.

Убедитесь, что объект не является долгостроем, не имеет притязаний со стороны третьих лиц или организаций, а компания-застройщик ведет строительные работы без отставания от графика.

Для переуступки прав на квартиру нужны следующие документы: паспорта участников сделки; согласие супругов с обеих сторон; действующий договор долевого участия; согласие застройщика в письменной форме на совершение сделки; справка об отсутствии задолженностей по договору долевого участия.

В зависимости от обстоятельств проведения сделки могут потребоваться и иные документы.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку С точки зрения действующего законодательства никаких ограничений по переуступке квартир в ипотеке не существует.

Фактически это стандартная процедура, особенность которой лишь в том, что объект недвижимости приобретается не за собственные деньги, а за кредитные средства.

В данном случае необходимо лишь получить письменное согласие на совершение такой сделки со стороны банковского учреждения. Как правило, с этим проблем не возникает. Существующий долг, включая уплату процентов и внесение прочих платежей, если таковые предусмотрены кредитным договором, просто переоформляется на нового покупателя.

Поскольку большинство жилья на первичном рынке приобретается с привлечением заемных средств, данная процедура является довольно распространенной.

Но перед принятием на себя кредитных обязательств необходимо внимательно ознакомиться с условиями и прочими обстоятельствами ипотечного договора. В частности, проверьте такие параметры, как сумма кредита, его выплаченная часть, наличие просрочек платежей и прочих нарушений условий договора со стороны продавца, возможность досрочного погашения и пр.

Как купить квартиру по переуступке с материнским капиталом Действующее законодательство не запрещает осуществлять переуступку квартиры с материнским капиталом. Однако подобные сделки могут иметь массу юридических тонкостей, ограничений и прочих нюансов, которые обусловлены в первую очередь необходимостью защиты прав несовершеннолетних.

Приобретение прав собственности на строящийся объект недвижимости у физического лица возможно, если сумма задолженности перед застройщиком не меньше, чем сумма материнского капитала. Сделка может осуществляться и с участием юридического лица, но в данном случае сроки ее совершения будут более длительными.

Следует учитывать, что органы опеки и Пенсионный фонд России крайне внимательно относятся ко всем сделкам с материнским капиталом, включая вопросы приобретения недвижимости.

При наличии малейших подозрений они могут запретить использование сертификата на эти цели.

В частности, Пенсионный фонд часто блокирует сделки по той причине, что средства материнского капитала планируется перечислить за покупку квартиры, которая с юридической точки зрения еще не существует, даже если дом уже построен, но еще не сдан.

Однако есть примеры, когда по итогам судебного разбирательства разрешение все же выдавалось. Налоговый аспект при совершении сделок по переуступке Налог при продаже квартиры по переуступке обязан заплатить только тот участник сделки, который выступает в качестве продавца.

Иначе говоря, это лицо, заключившее с застройщиком договор долевого строительства, в рамках которого будет оформляться переход права требования на объект недвижимости.

Что касается застройщика и покупателя, то они в данном случае никаких обязательств перед налоговыми органами не имеют.

Иначе говоря, если вы уступили свои права на объект недвижимости в строящемся доме в июле года, то до конца апреля года вам необходимо: заполнить декларацию 3-НДФЛ; указать в ней сумму, полученную согласно договору цессии, в качестве дополнительного дохода; подать ее в налоговый орган по месту жительства; уплатить налог. При возникновении каких-либо вопросов обращайтесь к своему инспектору или в консультационный отдел налогового органа. Риски покупки квартиры по переуступке Чтобы минимизировать риски, подобные сделки следует осуществлять исключительно в рамках действующего договора долевого участия.

Только в данном случае переуступка прав проходит государственную регистрацию, что является надежной защитой от двойных продаж и прочих мошеннических схем. Все остальные варианты переоформления являются крайне рискованными для покупателя.

Вероятен риск банкротства застройщика.

Права дольщиков, а также механизмы их защиты в подобных ситуациях подробно прописаны в ФЗ Однако во избежание лишних разбирательств и прочих проблем следует заранее навести справки о застройщике, его финансовой устойчивости, деловой репутации и т. Ситуация с предложениями о переуступке на рынке Москвы На московском рынке предложения о переуступке квартиры в новостройках, включая ипотеку, являются распространенными.

Часто жилье на ранних стадиях строительства выкупается с целью последующей перепродажи, причем заниматься этим могут как организации, так и частные лица.

Схема является отработанной, если сделки заключаются в рамках действующих договоров долевого участия.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с рейтингом московских новостроек , узнать о преимуществах и недостатках спальных районов Москвы , получить информацию о застройщиках , получить прочую полезную информацию.

Другие статьи.

Что важно знать участникам долевого строительства с привлечением материнского капитала

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку? Последнее обновление: Как я могу его использовать для погашения ипотеки? Какие документы нужны для этого?

Программа материнского семейного капитала (МСК) в России взноса по ипотеке, а также частично-досрочного погашения по кредиту и уплату таком сложном понятии, как договор уступки прав по договору участия в приобретенную с помощью МСК, по переуступке прав требования по.

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке 5 марта Одним из распространенных в настоящее время вариантов купли-продажи нового жилья является переуступка квартиры в строящемся доме. Его особенность в том, что сделка оформляется еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

Грамотное проведение такой операции позволяет продавцу извлечь выгоду за счет сделанных ранее инвестиций, а покупателю — приобрести новое жилье значительно дешевле средних рыночных цен.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Проведение данной сделки предполагает осуществление купли-продажи объекта недвижимости, которого еще не существует, поскольку сдача дома не состоялась, и его строительство продолжается.

Фактически продается и покупается не сама квартира, а лишь право требования ее от застройщика в соответствии с договорами долевого участия и цессии. В общем случае ситуация складывается примерно по следующему алгоритму. Гражданин заключает с застройщиком договор долевого участия, обязуясь вносить платежи согласно графику и иным договоренностям.

Программу льготной ипотеки под 6,5% распространили на готовые дома

Как я могу использовать материнский капитал в случае с ипотекой? Материнский капитал можно использовать и для выплаты первоначального взноса, и для досрочного погашения ипотеки. Как и когда происходит расчет с продавцом недвижимости? Сперва вы заключаете кредитный договор ипотеки с использованием материнского капитала.

На вопросы пользователей портала Выберу.

Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. Поэтому решается она всеми доступными и возможными способами. Благодаря государственной программе поддержки семей с детьми у граждан появилась возможность направить на приобретение жилья средства материнского капитала.

На ней присутствовали активные участники рынка недвижимости республики — застройщики, ипотечные и кредитные организации. Посетители ярмарки смогли рассмотреть различные варианты и выбрать для себя наиболее подходящие.

Были там и молодые семьи, которые планируют приобрести жилье с использованием средств материнского капитала.

Переуступка

.

Именно это право требования, а не сам объект недвижимости, можно никаких ограничений по переуступке квартир в ипотеке не существует. Как купить квартиру по переуступке с материнским капиталом.

.

Тонкости покупки и реализации квартиры с материнским капиталом

.

.

.

.

Источник: https://tarelka63.ru/tamozhennoe-pravo/ipoteka-po-ustupke-prava-trebovaniya-v-ipoteku-s-materinskim-kapitalom.php

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: