Можно ли отдать свою долю квартиры, в счет ипотеки по другой квартире?

Содержание
  1. Реально ли получить ипотеку на долю в квартире?
  2. Дают ли ипотеку на долю в квартире?
  3. Требования к заемщику и недвижимости
  4. Кредит на последнюю долю
  5. Долевая ипотека на двоих
  6. Какие банки дают?
  7. Документы
  8. Как оформить выкуп у родственников?
  9. Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью
  10. Как продать долю в квартире, если она в ипотеке?
  11. Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире
  12. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире
  13. Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке
  14. Порядок дарения
  15. Условия
  16. Порядок действий
  17. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
  18. Условия сделки
  19. Куда обращаться?
  20. Пошаговая инструкция
  21. Расходы, стоимость
  22. Налоги
  23. Сроки
  24. Что делать, если банк не дал согласия?
  25. Можно ли подарить долю в обход банка?
  26. Заключение
  27. Может ли претендовать на долю в квартире созаемщик по ипотечному кредиту? Его права и обязанности
  28. Правовой статус созаемщика при оформлении ипотеки
  29. Права. Отличия от поручителя
  30. Предъявляемые требования
  31. Может ли созаемщик стать собственником квартиры
  32. Получение налогового вычета
  33. Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?
  34. Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?
  35. Варианты продажи доли квартиры в ипотеке
  36. Досрочный расчет с банком
  37. Разделение оплаты
  38. Переуступка прав и обязанностей по кредиту
  39. Можно ли продать долю детей?
  40. Какие сложности могут возникнуть?
  41. Как передать долю в ипотечной квартире другому человеку?
  42. Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
  43. Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
  44. Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:
  45. Отвечает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек:
  46. Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов: 
  47. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Реально ли получить ипотеку на долю в квартире?

Можно ли отдать свою долю квартиры, в счет ипотеки по другой квартире?

Займы на приобретение жилья – это отличная возможность достижения своей цели.

При этом, вы можете даже получить ипотеку на долю в квартире.

Финансово-кредитные организации практически не ограничивают вас в такой возможности, однако, на пути к достижению своей цели вы можете столкнуться с рядом нюансов или особенностей. Каких именно, рассмотрим в этой статье.

Дают ли ипотеку на долю в квартире?

ФЗ “О ипотеке” не содержит информации о выкупе доли квартиры с помощью заемных средств. О возможности приобретения доли недвижимости можно судить, опираясь на статью 244 Гражданского кодекса.

В этой норме говорится о том, что недвижимость может являться общей собственностью, а значит у квартиры может быть сразу несколько хозяев.

Из этого делаем вывод, что каждый из владельцев обладает одной конкретной долей, которую может продавать, покупать, отчуждать по своему усмотрению, но с обязательного согласия остальных жильцов. Об этом говорит статья 246 Гражданского кодекса.

А раз закон позволяет подобное действие, то, следовательно, приобретение доли за счет средств ипотеки возможно. Однако банки имеют полное право предъявлять свои условия и требования к заемщикам, или вовсе отказать.

Требования к заемщику и недвижимости

Рассмотрим требования к гражданину, который обратился в финансово-кредитную организацию за займом.

  • В первую очередь, его возраст должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет, это стандарт.
  • У него должен иметься официальной подтвержденный заработок, посредством которого и будет гаситься ипотека. Для подтверждения нужна справка с места работы 2-НДФЛ.
  • Лицо должно иметь чистую кредитную историю. Банк может проверить по своим базам, были ли задолженности ранее, даже в других финансовых учреждениях.
  • Лицо должно иметь денежные средства для предоставления первоначального взноса в размере от 10% до 20% от суммы займа.
  • Лицо должно являться гражданином Российской Федерации или зарегистрированным резидентом.Может потребоваться прописка по месту приобретения доли (опционально и зависит от банка).
  • Лицо должно получить согласие от других собственников недвижимости на осуществление покупки.

Некоторые финансово-кредитные организации предъявляют свои индивидуальные требования к заемщику.

Но помимо вышеуказанных требований существуют требования и к помещению.

  • Недвижимость должна принадлежать жилому фонду.
  • Доля не должна находиться в доме, который был признан ветхим или аварийным.
  • Под долей понимается само жилое помещение и места общего пользования. Например, комната, а также возможность использования кухни и санузла.
  • В помещении должны быть источники естественного освещения и коммуникации, необходимые для проживания.
  • Помещение должно соответствовать требованиям СанПин.
  • У квартиры или дома не должно быть никаких залогов и обременений.
  • Финансово-кредитные организации устанавливают свои требования к метражу и стоимости доли, от которых зависят конечные условия ипотеки.

Кредит на последнюю долю

Очень часто финансово-кредитные организации предлагают приобретение последней доли под залог уже имеющихся в вашей собственности долей или других комнат. Это сделано для того, чтобы в дальнейшем вы могли заложить всю жилую площадь.

Как правило, в такой ситуации, если вам остаётся приобрести последнюю долю, банки финансируют вас охотнее, и даже предлагают выгодные условия в виде сниженной процентной ставки или увеличенные сроки кредитования. Также, меньше вероятность отказа в приобретении.

Долевая ипотека на двоих

Часто вопросами долевой ипотеки на двоих интересуются лица, которые проживают в гражданском браке.

В таком случае они будут являться созаемщиками, и каждый будет обладать 1/2 доли от приобретаемой площади.

Конечно, подобное кредитование осложнено различными правовыми аспектами, именно поэтому далеко не каждая финансово-кредитная организация возьмется за оформление такой ипотеки.

Сторонам предлагается официально зарегистрировать свой брак или составить двухсторонний договор, который бы регулировал вопросы раздела долей в случае, если наступят форс-мажорные обстоятельства. В такой ситуации процедура оформления ипотечного займа на долю будет несколько проще.

Даже в случае, если стороны захотят расторгнуть соглашение друг с другом, они будут вынуждены сначала поставить в известность банк, а затем, следуя рекомендациям сотрудников банка, разрешить свой спор. Финансово-кредитные организации в таком случае будут выступать арбитром.

Какие банки дают?

  • Ипотека на покупку доли от Сбербанка Российской Федерации предлагается на следующих условиях.Процентная ставка начинается от 12% годовых. Первоначальный взнос при этом составит 20%. Срок кредитования лица до 30 лет. Точное определение процентной ставки будет зависеть от величины вашего первоначального взноса, суммы займа, а также выбранного вами срока.
  • Банк ВТБ-24 предлагает аналогичные условия, однако процентная ставка увеличивается до 13,5%.Если приобретение доли осуществляется по программе социальной ипотеки, то сумма ставки составит 11,4%. Срок кредитования до 30 лет, а первоначальный взнос составит от 15 до 20%.
  • Газпромбанк предлагает процентную ставку от 13%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос составит 30%.
  • Россельхозбанк предлагает процентную ставку 12,5%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос в размере 25%.

Масса финансово-кредитных организаций по всей России ежемесячно обновляют свои ипотечные программы, поэтому, тщательно изучив предложение того или иного банка, вы сможете найти идеальную программу для себя.

Документы

Необходимо правильно сформировать пакет документов для вашего первого визита в офис финансово-кредитной организации. От заемщиков требуется:

  • Заполненная анкета заявления. Вы можете заполнить ее самостоятельно дома или же в финансово-кредитной организации.
  • Ваш паспорт и его ксерокопия.
  • Подлинник и ксерокопия вашей трудовой книжки.
  • Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, возьмите копию и подлинник свидетельства о регистрации ИП.
  • Необходимо приобщить справку о своих доходах в формате 2 НДФЛ, чтобы финансово-кредитная организация имела представление о ваших доходах.

Если вы собираетесь предложить финансово-кредитной организации недвижимости в залог, вам также необходимо добавить к своему пакету документов ряд бумаг.

  • Во-первых, это документы, свидетельствующие о вашем праве собственности.
  • Договор, в соответствии с которым вы стали обладателем недвижимости.
  • Приобщается свидетельство о государственной регистрации ваших прав собственности.
  • Некоторые финансово-кредитные организации запрашивают техническую документацию, чтобы убедиться в том, что квартира находится в пригодном для жизни состоянии.

Как оформить выкуп у родственников?

Для того, чтобы оформить выкуп доли у родственников, составляется договор купли-продажи в письменной форме.

При составлении такого документа следует уделить внимание следующим необходимым данным.

  • Указываются данные сторон сделки, которые имеют отношение к данной жилой площади, проживают на ней и являются собственниками.
  • Указываются права каждой из сторон иметь доступ во время оформления сделки ко всем документам для ознакомления.
  • Устанавливается место заключения сделки и время.
  • Устанавливается размер оплаты время, порядок.
  • Устанавливается факт уведомления всех имеющихся собственников долей об акте продажи.
  • Устанавливается список документов, который прилагается к договору.
  • Ставятся подписи сторон.

Процесс приобретения квартиры у родственников проходит в 8 этапов.

  • Вы оповещаете всех совладельцев недвижимости о сделке, собираете документы.
  • Составляется договор купли-продажи.
  • Договариваетесь о задатке.
  • Обращаетесь в Росреестр с целью подачи документов.
  • Дожидаетесь факта получения свидетельства о собственности на недвижимость.
  • Определяется порядок использования недвижимости.
  • Происходит процедура передачи всей оставшейся части денежных средств и жилой площади.

Подробнее ознакомиться со всеми нюансами сделки вы можете в Федеральном законе 122 от 21 июля 1997 года.

Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

Государство позволяет возвращать только 13% от общей суммы вычета. И максимальный размер по приобретению составляет 2 млн руб на одного человека.

При оформлении общей долевой собственности сумма вычета распределяется в соответствии с размером каждой из долей собственника.

Если одна из сторон хочет отказаться от вычета, официально она сделать это не может. Однако денежные средства сразу после получения может передать тому, кому считает нужным.

Как продать долю в квартире, если она в ипотеке?

Узнайте далее в нашей статье: https://vseodome.club/ipoteka/na-dolyu-v-kvartire.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a2147948139ba37393a458d/realno-li-poluchit-ipoteku-na-doliu-v-kvartire-5c8b8c4d170af40767781edf

Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

Можно ли отдать свою долю квартиры, в счет ипотеки по другой квартире?

12 724 просмотров

Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки. Дарение доли в ипотечной квартире возможно только с согласия заимодавца.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ).

Однако тут есть свои нюансы:

  1. Срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка.

Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.

Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРН (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).

  1. Согласие кредитора. Обязательным условием при продаже доли в ипотечной квартире является согласие кредитной организации. Причем необходимо учесть, что банки дают согласие только в исключительных случаях. Но в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной.

Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике.

Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Типовой формуляр соглашения:

Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе.

Скачать образец договора дарения доли квартиры

Порядок дарения

Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса. Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка.

Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия. Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр.

Условия

Основным условием дарственной является ее безвозмездность. Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера. Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника. Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания.

Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц.

Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

  1. Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
  2. Имущество находится в долевой собственности граждан.
  3. При наличии договора о выделении долей.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар. Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

Порядок действий

При наличии обременений в отношении отчуждаемого жилья порядок действий дарителя несколько меняется.

Источник: http://allo-urist.com/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Вступление в ипотеку означает заключение ипотечного соглашения с банком, по условиям которого кредитор предоставляет ссуду на покупку жилья. Заёмщик продолжает жить в квартире, но обязуется передать банку права на ипотечную недвижимость. Затем наступает период возврата кредита – все это время квартира находится в залоге у банка.

Если заёмщик еще не погасил ипотеку, но желает подарить долю, ему предстоит заручиться согласием кредитора (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Разрешение может быть прописано в ипотечном договоре. Но случается такое крайне редко – банкам невыгодна смена плательщика кредита, а значит и согласие от них большая редкость. Однако на самом деле переживать не стоит – даже если вы получили отказ на дарение доли в ипотечной квартире, никто не запрещает дождаться погашения кредита. Сразу после выплаты всей суммы собственник сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Таким образом, если банк не разрешает отчуждать имущество по ипотечному договору, дарение доли возможно только при погашении кредита.

Условия сделки

Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.

Условия дарениядоли в ипотечной жилплощади:

  • пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
  • согласие дарителя и одаряемого, например — на перевод прав и обязанностей по договору залога;
  • переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.

Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.

Обратите внимание, что банки не дают согласие на дарение доли в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, т.е. тех, кто не способен нести обязательства по выплатам за ипотеку. Единственный вариант – подарить долю таким лицам, но сохранить за собой обязанность по выплате кредита (п. 38 ФЗ «Об ипотеке»).

Вопрос:

Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.

Ответ:

Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения.

Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли.

Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.

Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.

Куда обращаться?

Первый шаг на пути к дарению доли ипотечной квартиры – получение согласия от займодателя (кредитора). Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги не имеют смысла.

Даритель обращается в банк с целью получить разрешение на передачу доли третьему лицу. Заявление подается в кредитный отдел, который рассматривал первоначальное заявление на получение ссуды. Сразу после обработки запроса, банк созывает комиссию, где и выносится окончательный вердикт – одобрить дарение доли или отказать заёмщику.

Имейте в виду, что процент отказов составляет явное большинство. Но это не означает, что нужно сложить руки и не попробовать договориться с кредиторами. Известны случаи, когда плательщикам все же удавалось включить пункт о дарении в первоначальный договор с банком.

Пошаговая инструкция

Порядок действий по дарению доли квартиры в ипотеке имеет свою специфику.

Следуйте данномуалгоритму:

  1. Определитесь с кандидатом (желательно чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или малоимущий – процент отказа со стороны банка увеличится).
  2. Перечитайте договор ипотеки с банком – отыщите пункт на разрешение/запрет отчуждения имущества.
  3. Отправляйтесь в банк за консультацией по вопросу.
  4. Попросите кредитора дать согласие на дарение доли квартиры с обременением ипотекой.
  5. Подготовьте документы для оформления сделки.
  6. Запишитесь на прием к нотариусу.
  7. Составьте проект дарственной на дарение доли, оплатите госпошлину, отдайте собранные документы.
  8. Передайте бумаги на регистрацию сделки в МФЦ «Мои документы».
  9. Одаряемый забирает выписку из ЕГРН о праве собственности.
  10. Уведомите банк о завершении операции с жильем.

Обращайтесь в банк только при наличии пункта в договоре ипотеки. Также уместно просить кредитора о разрешении, если вы погасили основную часть ипотеки. Остальные случаи – увы, не в пользу заёмщика.

Расходы, стоимость

Оформление дарственной на часть квартиры оплачивается согласно прейскуранту. Приготовьтесь к затратам на услуги специалистов.

Основные статьи расходов:

  • государственная пошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости даримой доли жилья (300 рублей – минимум; 20 000 рублей – максимум);
  • госпошлина в Росреестре – 2 000 рублей с одаряемого;
  • техническая и правовая работа нотариуса – от 2 000 до 5 000 рублей;
  • оценка стоимости квартиры – от 3 000 до 15 000 рублей;
  • запрос справок и выписок – от 1 000 рублей.

Вместе с тем существуют и бесплатные процедуры:

  • разрешение банка на дарение доли квартиры;
  • составление акта о приеме-передачи объекта недвижимости.

Подробнее о расценках нотариусов читайте в статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса?».

Налоги

Юридические операции с недвижимостью облагаются налогом. Исключением не является и дарение доли квартиры в ипотеке.

Отчуждение части жилья в пользу посторонних лиц обязывает одаряемого уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли (ст. 220 НК РФ). Совершение сделки с близкими родственниками освобождает от налоговых обязательств – НДФЛ платить не нужно. Однако придется подтвердить факт родства – например, с помощью свидетельства о рождении.

Сроки

Обращение в банк за выдачей разрешения укладывается в 3-7 рабочих дней. Именно столько дается комиссии на рассмотрение ходатайства заёмщика. Если решение окажется положительным – банк выдаст письменное согласие. Если отрицательным – официальный отказ с указанием причины.

Оформление у нотариуса обычно занимает от суток до недели, в зависимости от характера документа и графика работы конторы.

Утверждение сделки в МФЦ или Росреестре отнимет еще 3-14 рабочих дней, а в ряде случаев до месяца.

Общий период дарения доли квартиры в ипотеке – от 2-3 недель и дольше.

Что делать, если банк не дал согласия?

Отказ в дарении доли со стороны банка – не такая уж и редкая практика. Скорее наоборот, кредитор не одобрит заявку, если в ипотечном договоре изначально был запрет на отчуждение имущества в ипотеке.

В каких случаяхбанк отказывает в дарении доли жилья?

  1. Заёмщик (даритель) нарушал график платежей по ипотеке.
  2. Слишком большая невыплаченная часть кредита.
  3. Явный запрет на отчуждение долей квартиры в залоге.
  4. Заёмщик испытывает финансовые трудности (потеря работы, снижение доходов, дорогостоящее лечение…).
  5. Частая смена места жительства.

Остается один-единственный вариант – погасить задолженность по ипотеке, а затем подарить долю квартиры. Если накоплений не хватает, можно воспользоваться потребительским кредитом в банке. Выбирать нужно того же кредитора, который выдал ипотечный заем.

При одобрении ссуды, банк перечислит средства с одного счета на другой. Заёмщик получит возможность снять обременение с квартиры. Останется подать документы через МФЦ в Росреестр – сотрудники проверят факт погашения ипотеки и оформят выписку о снятии обременения с квартиры.

Можно ли подарить долю в обход банка?

Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка. Следует помнить, что все тайное становится явным. Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.

Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:

  • Признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);
  • Требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
  • Продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.

Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.

Заключение

Что в итоге:

  • Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
  • Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
  • Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
  • Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
  • Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
  • Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
  • Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.

Источник: http://law-divorce.ru/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Может ли претендовать на долю в квартире созаемщик по ипотечному кредиту? Его права и обязанности

Можно ли отдать свою долю квартиры, в счет ипотеки по другой квартире?

– Добрый день. При попытке оформить ипотечный кредит банк отказал в предоставлении всей требуемой суммы на покупку квартиры из-за недостаточного дохода.

Менеджер сказал, что через некоторое время я смогу подать заявку на оформление ипотеки вновь, но получить нужную сумму можно только при условии привлечения созаемщика.

Расскажите, какими правами будет обладать созаемщик, и сможет ли он в дальнейшем оформить право собственности на квартиру?

Правовой статус созаемщика при оформлении ипотеки

Под созаемщиками понимают солидарных заемщиков, от которых банк может истребовать возврата всей суммы задолженности по кредиту. Это значит, что при формировании просрочки банк вправе истребовать погашения задолженности от одного заемщика или от обоих.

По ипотечному договору может быть как один созаемщик, так и несколько (обычно до 2-3 человек). Обычно дополнительные созаемщики привлекаются, когда доходов супругов оказывается недостаточно для оформления всей суммы ипотеки.

Пока кредит не погашен, каждый созаемщик должен нести ответственность перед банком в части всей суммы задолженности. Банк не обязан урегулировать вопрос, кто будет погашать ипотеку и в какой пропорции. По сути, для банка имеет значение только то, чтобы ежемесячные платежи регулярно вносились на счет, а кто это будет делать и в какой пропорции – для него роли не играет.

При погашении ипотеки одним созаемщиком тот может потребовать от другого возврата части денежных средств. В законодательстве данная возможность именуется регрессным требованием, и она распространяется на отношения между основным заемщиком и созаемщиком. Например, заемщик погасил по ипотеке 3 млн р., в дальнейшем он вправе обратиться к созаемщику для погашения своей доли 50% в размере 1,5 млн р.

Созаемщики по кредиту могут как иметь родственные связи, так и не иметь их. Наиболее часто заемщик и созаемщик – это муж и жена. Но в качестве созаемщика могут выступать не только супруги, но и дети, сестры и братья, партнеры по бизнесу.

Права. Отличия от поручителя

Права созаемщика существенно отличаются от прав поручителя по ипотеке:

  1. Созаемщик обладает равными с заемщиком правами на квартиру.
  2. У созаемщика равная с заемщиком ответственность по ипотечному кредиту. Созаемщик обязан погасить задолженность заемщика по ипотеке, и он также несет всю кредитную нагрузку, если по каким-то причинам заемщик не внес свою часть платежей.
  3. Дополнительные условия договора могут изменять права, обязанности и ответственность созаемщика.
  4. Созаемщик лишен права отказа от своих обязательств в одностороннем порядке.
  5. Права созаемщика на квартиру определены его правовым статусом при оформлении.
  6. Право на оформление вычета при ипотеке принадлежит заемщику и созаемщику.

Созаемщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от своих ипотечных обязательств. Право на выход из состава заемщиков для созаемщика обычно возникает только через суд, так как банки неохотно идут на изменение условий кредитного договора. Так, договориться с банком иногда допускается путем вывода одного созаемщика и привлечения вместо него – другого.

Вывод созаемщика из ипотечного договора может быть оправдан при расторжении брака и наличии судебного решения по разделу имущества. В решении суда должно значиться, что одна из сторон берет на себя выплату задолженности, а вторая отказывается от претензий к объекту.

Предъявляемые требования

Так как ответственность созаемщика по ипотечному договору не меньше, чем у основного заемщика, то банки проверяют его на платежеспособность, уровень доходов, качество обслуживания задолженности в прошлом и пр. Требования к созаемщикам обычно такие же, как и к заемщикам:

  1. Наличие российского гражданства, постоянной или временной регистрации.
  2. Хорошая кредитная история.
  3. Наличие трудового стажа – 3-6 месяцев.
  4. Возраст – от 21 года до 60 лет.
  5. Достаточный уровень платежеспособности.

Так, например, в Сбербанке к дополнительным требованиям к созаемщикам относят отсутствие статуса ИП, руководителя предприятия или собственника бизнеса.

Может ли созаемщик стать собственником квартиры

При приобретении квартиры в ипотеку созаемщики могут быть собственниками жилья или оформят его на кого-то одного. Если основной заемщик и созаемщик оба решили стать собственниками, то пропорции они определяют самостоятельно (иногда при участии банка). В некоторых случаях право собственности созаемщика на квартиру в ипотеке прописывается в кредитном договоре.

Квартира все равно весь период погашения долговых обязательств будет находиться в залоге у банка, а деньги допускается истребовать с любого должника. Особенно такая ситуация может стать неприятной тем созаемщикам, которые не оформили на себя право собственности на квартиру, а банк обратился к ним с требованием полностью погасить долг за основного заемщика-собственника.

Важно понимать, что созаемщик может стать собственником объекта недвижимости или не являться таковым, но это никак не уменьшает его ответственности перед кредитором.

Право собственности возникает у созаемщика независимо от наличия или отсутствия между ними брачного союза. Но в отношении созаемщиков-супругов действуют определенные особенности. При оформлении ипотеки в браке муж и жена становятся созаемщиками в обязательном порядке.

Это законодательное требование. Приобретенная в ипотеку квартира становится их общей совместной собственностью. И даже если за ипотечную квартиру жена фактически не внесла ни копейки, то она вправе претендовать на получение 50% в собственности при разводе.

Изменить положение дел и оформление квартиры в совместную собственность при нахождении в официальном браке супруги вправе, только оформив брачный договор с режимом раздельной собственности.

В нем они могут прописать, что квартира переходит в пользу определенного собственника при покупке (например, только жене) или распределить доли в произвольном порядке: 70% – мужу и 30% – жене.

Таким образом, право собственности созаемщика на недвижимость может быть регламентировано соглашением с заемщиком, ипотечным договором или брачным контрактом.

Получение налогового вычета

Если у созаемщика и заемщика равные обязательства, означает ли это, что созаемщик может оформить налоговый вычет за покупку недвижимости? Да, но только при соблюдении определенных условий.

Первое, что необходимо учесть – это лимиты для оформления вычета. По расходам на приобретение недвижимости они составляют 2 млн р. По расходам на погашение ипотечных процентов – 3 млн р.

Второе – это возможность оформления вычета только в том случае, если созаемщик платит по ипотеке. Заемщик и созаемщик будут оформлять вычеты самостоятельно, как отдельные налогоплательщики.

Созаемщику предстоит подтвердить в налоговой инспекции факт внесения платежей по ипотеке со своей стороны. Если платежные документы оформлены только на одного заемщика, то созаемщику вычет по налогам не вернут.

Но это правило распространяется только на тех заемщиков и созаемщиков, которые не состоят в браке друг с другом.

Третье – у созаемщика должно быть оформлено право собственности. Если квартира полностью оформлена на заемщика, то созаемщику вычет не полагается, даже если он фактически платит по кредиту.

Так как квартира обычно оформляется в долевую собственность, то право созаемщика на вычет предоставляется в пределах стоимости его доли. Например, квартира стоит 4 млн р, доля созаемщика – 20%. Следовательно, вычет он может оформить с суммы не более 800 тыс. р.

Остаток вычета созаемщик вправе перенести на другой объект. Данная возможность не распространяется на оформление вычета на ипотечные проценты.

Для созаемщиков в официальном браке не имеет значения, на кого из них оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает на погашение ипотеки. Вычеты супругам предоставляются с учетом распределения вычетов в любой пропорции по усмотрению сторон.

Таким образом, созаемщикам принадлежит право на оформление доли в собственности в квартире. Такое право созаемщику принадлежит наряду с основным заемщиком. Но созаемщик может отказаться от оформления права собственности на себя. В то же время нужно понимать, что созаемщик несет равную ответственность с заемщиком по кредитным обязательствам в отличие от поручителя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/pravo-na-dolyu.html

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?

Можно ли отдать свою долю квартиры, в счет ипотеки по другой квартире?

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор.

Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог.

Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Разделение оплаты;
  • Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
  2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
  3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

  • Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
  2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
  3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
  4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
  5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника.  Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
  2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
  3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
  4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства.

А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е.

ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-ipotechnoj-kvartire.html

Как передать долю в ипотечной квартире другому человеку?

Можно ли отдать свою долю квартиры, в счет ипотеки по другой квартире?

Это можно сделать только при согласии банка. Обычно ипотечный кредит стараются оформить на одно лицо, если его доход достаточен для осуществления регулярных платежей. Возможно, в Вашем случае в момент заключения договора это было не так, поэтому и пришлось привлечь созаемщика.

Если ситуация изменилась, банк может пойти навстречу при условии, что Вы, являясь основным заемщиком, получаете доход, достаточный для обеспечения своих кредитных обязательств.

Если такого согласия получить не удается, то тогда все действия с данной недвижимостью придется отложить до момента погашения ипотечного кредита.

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Любые сделки с имуществом, обремененным залогом по ипотечному кредиту, совершаются с согласия банка. Обратитесь в банк, выдавший кредит, получите от него письменное согласие на сделку. Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Сделки с заложенным имуществом допустимы только с согласия залогодержателя. Если Вы сможете заручиться согласием банка, то Ваша мама может подарить свою долю Вам. Сама же из созаемщика, вероятно (по усмотрению банка), перейдет в статус поручителя.

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:

Как следует из Вашего сообщения, Вы с мамой приобрели в долевую собственность квартиру за счет кредитных средств банка, в связи с чем Ваша квартира находится в залоге у банка и не может быть отчуждена без его согласия.

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

При этом под отчуждением имущества подразумевается и продажа, и дарение, и обмен заложенного имущества. В Вашей ситуации совершение сделки по передаче Вам доли мамы возможно, но для этого необходимо получить письменное согласие банка на такую сделку либо сначала выплатить кредит банку и освободить квартиру от залога, после чего распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Отвечает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек:

Отчуждение доли в праве собственности на квартиру возможно. Однако важно понимать, что если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка, то в обязательном порядке перед проведением любой операции с недвижимостью нужно получить предварительное согласие и уведомление залогодержателя – то есть банк.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов: 

Вы можете получить указанные доли в дар или купить их. Однако любые сделки с имуществом, находящемся в залоге, возможны только с письменного согласия кредитора (банка). Банки выдают такие согласия в исключительных случаях. Без согласия банка переход прав по сделке не пройдет регистрацию в Росреестре.

Второй вариант – это погасить ипотечный кредит, снять обременение в виде ипотеки и после этого переоформить права.

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Мама может перевести на Вас право на долю несколькими способами, а именно – подарить или продать. При той и другой сделке нужно получить согласие супруга Вашей матери, если на момент приобретения недвижимости она находилась в браке. Помимо этого, необходимо получить согласие банка, а также переделать всю кредитную документацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как правильно выделить детям доли?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Участок в долевой собственности. Как перевести его на жену?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_peredat_dolyu_v_ipotechnoy_kvartire_drugomu_cheloveku/100562

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: