Капитальный ремонт приватизированной квартиры в многоквартирном доме

Содержание
  1. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
  2. Что входит в понятие капитальный ремонт
  3. Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома
  4. Входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт
  5. Замена лифта по программе капремонта МКД
  6. Перечень услуг и/или работ по капремонту общего имущества
  7. Как узнать, когда будет капитальный ремонт моего дома
  8. Порядок проведения капитального ремонта
  9. Чем капитальный ремонт отличается от текущего
  10. Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта
  11. Способ формирования фонда капитального ремонта
  12. Мероприятия по капитальному ремонту МКД
  13. Кто контролирует проведение капремонта
  14. Выводы
  15. Кс разъяснил, кто несет бремя ответственности за капремонт домов, где приватизирована часть квартир
  16. Позиция заявителей
  17. КС не нашел неопределенности в оспариваемой норме
  18. Эксперты по-разному оценили позицию Суда
  19. Приватизация при капитальном ремонте – ст.16 закона
  20. Отсылка к ст. 16 закона
  21. Приватизация без капитального ремонта
  22. Временные рамки
  23. Перед
  24. После
  25. Обязательства
  26. Важные уточнения

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов

Капитальный ремонт приватизированной квартиры в многоквартирном доме

Владельцы жилья в многоквартирных домах (МКД) обязаны ежемесячно перечислять платежи в фонд капитального ремонта. Из поступивших денежных средств финансируются работы по замене или ремонту устаревших частей зданий.

В отличии от капитального, под текущим ремонтом понимается проведение более мелких работ, а также поддержание общедомового имущества в исправном состоянии. В состав капремонта входит проведение работ по починке крыши, фасада, несущих стен, внутренних инженерных систем, в том числе замена лифта.

Порядок очередности осуществления ремонтных работ в МКД устанавливается исполнительным органом государственной власти субъекта и отражается в региональной программе. Узнать год проведения капитального ремонта в своем доме граждане могут на сайте Реформа ЖКХ.

Что входит в понятие капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это комплекс работ и (или) услуг по замене или восстановлению:

  • инженерных и технических коммуникаций;
  • частей несущих конструкций;
  • отдельных участков не несущих стен.

Деньги для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме поступают от владельцев жилья и хранятся в специально созданных фондах (ст. 169 ЖК РФ), способ образования которого выбирают сами собственники. Фонды могут формироваться:

  1. На счете регионального оператора — средствами поступившим в фонд распоряжаются региональные власти. Деньги, поступившие от собственников квартир в МКД, хранятся в общем фонде субъекта РФ. Очередность проведения капитальных работ устанавливается региональной программой.
  2. На индивидуальном счете МКД — собранные деньги идут на ремонт одного конкретного дома. Владельцы жилья открывают банковский счет, распоряжаться которым могут управляющая компания (УК) или жилищный кооператив.

Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.

Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома

При проведении капитального ремонта полностью устраняются неисправности, улучшается степень комфортности проживания. Осуществляется замена изношенных или устаревших частей здания на аналогичные либо на современные. В ходе проведения капитального ремонта может быть проведена перепланировка помещения.

В зависимости от выполняемого объема работ, капремонт делится на:

  1. Комплексный — осуществляется для восстановления всех поврежденных частей многоквартирного здания. Обычно проводится раз в 25 лет.
  2. Частичный — выборочный ремонт, предполагает замену отдельных составляющих дома, например, инженерных коммуникаций. Такой ремонт проводится в случае, если проведение комплексных работ сопряжено с дополнительными трудностями или недостаточным финансированием.

Капитальный ремонт отличается от текущего тем, что предполагает полную замену конструкций. Текущий ремонт подразумевает проведение мелких работ, направленных на поддержание нормального состояния МКД.

Например, замена пластиковых окон, входных дверей в подъезде, облагораживание придомовой территории, установка лестничных перил, косметический ремонт и т.д.

Оплачивает расходы на содержание многоквартирного дома владелец недвижимости, фактически это плата управляющей компании за работу по проведению текущего ремонта. Работы производятся по необходимости, в первую очередь устраняются аварийные ситуации.

Входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт

Ремонт подъезда считается текущим, если он проводится с целью поддержания его внешнего вида в благоприятном состоянии. Косметические и восстановительные работы проводятся за счет средств, выплачиваемых жильцами на содержание жилья. К текущему ремонту в подъезде относятся:

  • окрашивание перил;
  • побелка стен и потолков;
  • остекление окон;
  • удаление надписей;
  • замена осветительных приборов;
  • замена дверей;
  • окрашивание дверей и откосов лифта.

Капитальный ремонт подъезда предполагает проведение следующих работ:

  • монтаж, демонтаж и перенос стен;
  • замену инженерных коммуникаций;
  • модернизация оборудования.

Текущий ремонт подъезда осуществляется быстрее чем капитальный. Сроки проведения ремонтных работ зависят от состояния подъезда и его общей площади. Капитальный ремонт может длится более 1 месяца и требует большего финансирования, текущий — проводится в среднем раз в 3-5 лет.

В соответствии со ст. 166 ЖК РФ замена окон и дверей в подъездах МКД не входит в перечень работ по капремонту. Поддержание подъезда в нормальном состоянии относится к текущему ремонту, который должна проводить УК.

Собственники жилья ежемесячно вносят платежи за содержание общедомового имущества, которые включены в квитанцию по оплате коммунальных услуг. Именно за счет этих платежей осуществляются работы по замене окон и дверей.

В случае если УК отказывается производить замену элементов общего имущества или инициирует сбор средств для осуществления данного вида ремонтных работ, собственники жилья МКД вправе обжаловать действия управляющей организации. Для этого они могут обратиться:

  1. В государственную жилищную инспекцию.
  2. В Роспотребнадзор.
  3. В суд.
  4. В прокуратуру.

Замена лифта по программе капремонта МКД

В соответствии с Федеральным Законом от 21.07.2007 № 185, ремонт лифта относится к капитальному, если в отношении оборудования принят документ о признании его непригодным к эксплуатации. Экспертное заключение должно содержать перечень всех неисправностей, а также вывод о состоянии не только самого оборудования, но и шахты лифта.

Обследование лифта должно проводиться квалифицированными рабочими, в присутствии представителей УК или ТСЖ. Замена лифта может потребоваться в период от 4-х до 15 лет эксплуатации. При этом в процессе текущего ремонта должны меняться его отдельные элементы.

Если в подъезде несколько лифтов — прекращение работы сразу всех недопустимо, ремонт должен проводиться последовательно. Замена лифта производится в срок от 1 до 2-х месяцев, в зависимости от этажности МКД.

Капитальный ремонт крыши МКД производится при серьезных повреждениях кровли или ее полном обветшании. В перечень работ по капитальному ремонту крыши и чердака входят:

  • реконструкция водостока;
  • восстановление испорченного кровельного покрытия;
  • замена стропил;
  • обустройство заземления и водостока.

Если повреждено более 40% площади крыши она подлежит полной замене. Во всех остальных случаях ремонт считается текущим и выполняется силами УК. Все виды ремонтных работ выполняются в плановом порядке в теплое время года.

Решение о проведении капитального ремонта крыши принимается собственниками на общем собрании. После принятия решения жильцы должны составить письменное обращение в УК с требованием о проведении капремонта. После подачи заявления производится обследование кровли на предмет повреждений и составляется акт, в котором указываются все имеющиеся дефекты.

Работы по ремонту крыши проводятся за счет средств, перечисленных в фонд капремонта. Если собранных средств окажется недостаточно, УК может предложить собственникам:

  • самостоятельно внести недостающую сумму;
  • накопить деньги путем внесения повышенных платежей за капремонт.

Перечень услуг и/или работ по капремонту общего имущества

В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень работ по капитальному ремонту входят:

  • починка крыши;
  • ремонт внутридомовых инженерных систем тепло, электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
  • восстановление фасада и фундамента дома;
  • замена и модернизация лифтов и шахт;
  • ремонт подвальных, машинных и блочных помещений.

Выполнение данных работ осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован из минимального размера взноса, установленного региональным законодательством. По решению органа исполнительной власти список работ может быть дополнен следующими ремонтными работами по:

  • утеплению фасада;
  • устройству выходов на кровлю;
  • установке приборов учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе и общедомовых счетчиков;
  • переустройству невентилируемой крыши.

По решению собственников жилья ежемесячный взнос на капремонт МКД может быть увеличен (п. 4 ст. 166 ЖК РФ). Средства, собранные за счет повышения могут быть потрачены на финансирование любых услуг и работ по ремонту общедомового имущества.

Например, оплату услуг по строительному контролю, разработку проектной документации, а также для погашения кредитов, израсходованных на проведение капремонта.

Как узнать, когда будет капитальный ремонт моего дома

Дата начала проведения ремонтных работ для каждого конкретного МКД устанавливается региональной программой капремонта. Программа разрабатывается исполнительным органом государственной власти субъекта и актуализируется каждый год. С ее тестом можно ознакомиться на сайте органа власти или управляющей компании.

Узнать очередь на капитальный ремонт МКД можно на сайте Реформа ЖКХ, туда выкладываются сведения об утвержденных региональных программах. На сегодняшний день на сайте опубликованы данные более чем о 700 тыс. объектах.

О том, какие мероприятия будут проводиться и в какое время, граждане могут узнать по адресу дома. Для этого нужно указать свои данные в строке «Найти свой дом» во вкладке «Капремонт». Если дом, находится в очереди на капремонт — высветится информация о планируемых мероприятиях и год их проведения.

На сайте также можно узнать информацию о размере взноса за капитальный ремонт, а также объем собранных собственниками средств и размер текущей задолженности по платежу.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/kapremont-mkd/chto-vhodit/

Порядок проведения капитального ремонта

Капитальный ремонт приватизированной квартиры в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом.

Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда.

Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер.

Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту.

Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта.

 Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения.

 Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона.

Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД.

Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России.

Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта.

Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК).

И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД.

Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497.

На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК».

Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома.

Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты.

По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор.

Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта.

В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Выводы

  1. Капремонт – это отдельный вид деятельности по обслуживанию МКД, который финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта дома.
  2. Фонд капремонта МКД формируется одним из способов, выбранных собственниками: накопление средств на спецсчёте МКД или на счёте регионального оператора капремонта.
  3. Виды работ, которые проводятся в рамках капремонта определяет жилищный кодекс РФ и ряд законодательных актов.
  4. Качество работ в ходе капитального ремонта контролирует региональный фонд капремонта или управляющая компания, в зависимости от выбранного способа накопления средств на капремонт.

Источник: https://roskvartal.ru/dlya-potrebiteley-zhku/9431/poryadok-provedeniya-kapitalnogo-remonta-v-mnogokvartirnom-dome

Кс разъяснил, кто несет бремя ответственности за капремонт домов, где приватизирована часть квартир

Капитальный ремонт приватизированной квартиры в многоквартирном доме

12 марта Конституционный Суд РФ вынес Определение № 557-О/2019 по запросу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 190.

1 «Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения» ЖК РФ, с которым в КС обратилась группа депутатов Госдумы.

По их мнению, оспариваемая норма противоречит Конституции РФ, допуская уменьшение объема публично-правовых обязательств в отношении граждан, приватизировавших квартиры в домах, требовавших на момент приватизации проведения капремонта.

Позиция заявителей

Так, условие о том, что бывший наймодатель (уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления) проводит капремонт в доме, включенном в перспективный и (или) годовой план, только на дату приватизации первого жилого помещения в нем, исключает обязанность государства проводить такой ремонт, если он потребовался на момент приватизации второй и последующих квартир. По мнению заявителей, это не только уменьшает объем публично-правовых обязательств, установленных ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда, но и порождает неравенство между собственниками, приватизировавшими свои квартиры до и после приватизации первого жилого помещения в таком доме.

Депутаты также отметили, что до внесения поправок в ст. 16 Закона обязанность бывших наймодателей по проведению капремонта не зависела от даты приватизации первой квартиры в доме.

При этом из буквального толкования нормы следовало, что соответствующие публично-правовые обязательства возникали не в отношении дома, а в отношении каждого гражданина, имеющего право пользования жильем на условиях социального найма, притом что на момент приватизации такого жилого помещения дому требовался капремонт.

Между тем предусмотренный законодательством механизм, состоящий в том, что после утверждения региональной программы капремонта все собственники включенных в нее домов несут расходы на оплату соответствующих взносов, предполагает освобождение публично-правовых образований от обязательств по проведению капремонта перед лицами, приватизировавшими квартиры в домах, нуждающихся в нем, но не требовавших его проведения на момент приватизации первой квартиры.

КС не нашел неопределенности в оспариваемой норме

Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд указал, что, устанавливая порядок приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, законодатель учитывал его реальное техническое состояние.

В первоначальной редакции ст.

16 Закона о приватизации он предусмотрел, что приватизация квартир в домах, требующих капремонта, осуществляется, как правило, после проведения последнего наймодателем, а при согласии граждан за непроизведенный ремонт может выплачиваться компенсация.

Обязанность последующих капремонтов несут уже собственники жилья, в том числе граждане (Постановление КС от 12 апреля 2016 г. № 10-П, Определения от 19 октября 2010 г. № 1334-О-О, от 14 июля 2011 г. № 886-О-О и от 1 марта 2012 г. № 389-О-О).

Таким образом, подчеркивается в определении, сохранение за бывшими наймодателями обязанности по проведению капремонта нуждавшихся в нем домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества.

КС отметил, что в соответствии с оспариваемой нормой возложение обязанности по проведению капремонта на орган государственной власти или местного самоуправления возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первой квартиры дом был включен в перспективный и (или) годовой план, однако капремонт проведен не был, а также при условии, что капремонт общего имущества после даты приватизации первой квартиры до даты включения дома в региональную программу по капремонту не проводился за счет бюджетных средств.

Таким образом, с момента приватизации первой квартиры в таком доме соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя его содержания – последующие расходы возлагаются на него соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.

При этом Суд подчеркнул, что процесс приватизации, начавшийся в 90-е гг. ХХ в., не ограничен определенным сроком и продолжается в настоящее время, естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается, а необходимость проведения работ по их капремонту возникает неоднократно.

Исходя из этого, сохранение обязанности за бывшим наймодателем по проведению капремонта домов, ранее входивших в государственный или муниципальный жилищный фонд, не должно трактоваться как возложение на него обязанности по капремонтам, потребность в которых будет возникать вплоть до завершения приватизации всех помещений в доме.

При этом собственники приватизированных квартир в таких домах не освобождаются от расходов на содержание общего имущества, включая взносы на капремонт.

Иное, как указано в документе, приводило бы к неправомерному перераспределению бремени содержания общего имущества, нарушало баланс публичных и частных интересов, а также конституционных принципов равенства, справедливости и соразмерности. Кроме того, это могло бы повлечь неосновательное обогащение собственников помещений, при приватизации которых нуждаемость в работах по капремонту отсутствовала.

Разграничение обязанности бывшего наймодателя по проведению капремонта нуждающихся домов и возлагаемого на собственников помещений бремени содержания общего имущества позволяет также определить объем соответствующих бюджетных средств.

При этом, подчеркнул КС, публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капремонта не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику в доме, нуждающемся в капремонте на момент приватизации соответствующей квартиры.

Эксперты по-разному оценили позицию Суда

Адвокат АП Московской области Татьяна Серегина поддержала позицию КС. «Определение можно назвать социально ориентированным, – пояснила она «АГ». – Суд справедливо обратил внимание на недопустимость неосновательного обогащения собственника каждого последующего помещения, при приватизации которого нуждаемость дома в работах по капремонту отсутствовала».

Как отметила эксперт, Конституционный Суд разъяснил, что введение оспариваемой нормы ЖК было продиктовано судебной практикой и исполнено последним с целью упорядочивания проведения капремонта именно в тех случаях, когда он изначально не был проведен (в период приватизации), либо не в полном объеме, – разумеется, с учетом условий, необходимых для его проведения.

Адвокат добавила, что определение содержит принципиально новый подход к выявлению понятия нуждаемости дома в проведении капремонта. Кроме того, Суд впервые упорядочил проведение капремонта многоквартирных домов, в которых он требовался ранее. «Определение сейчас является основным источником, разъясняющим положения ст. 190.1 ЖК», – подчеркнула она.

По мнению Татьяны Серегиной, хотя оспариваемая норма направлена на перспективное регулирование отношений по проведению капремонта в многоквартирном доме, в ее основу положен ретроспективный подход, поскольку все основные моменты обозначаются в прошлом. «Успешное сочетание двух подходов позволяет комплексно регулировать общественные отношения в данной сфере», – полагает она.

Адвокат АК № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов считает правовую позицию КС противоречивой.

Он пояснил, что КС, с одной стороны, справедливо указал, что ответственность за содержание многоквартирного дома, в том числе по проведению капремонта, до первого факта приватизации помещения должен нести прежний наймодатель: «Данная позиция логична, так как весьма несправедливо перекладывать на плечи новых собственников результат длительного бездействия прежнего владельца, который не осуществлял надлежащего содержания общего имущества дома».

С другой стороны, отметил адвокат, позиция о том, что новый собственник все равно обязан уплачивать взносы на капремонт, в том числе в связи с тем, что «естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается», представляется неубедительной.

«Ссылка на нормы об обязательности оплаты налогов и сборов сомнительна, – полагает Александр Немов, – так как сам КС указывал, что взнос на капремонт не является аналогом обязательных платежей и налогов.

Суд не пояснил, на что будут направлены средства, собираемые собственниками уже после проведения ремонта прежним наймодателем в рамках текущей программы».

По мнению адвоката, логичнее было бы временно освободить новых собственников от уплаты взносов – как минимум до проведения капремонта прежним владельцем, – и КС в данном вопросе защитил публичный интерес. «Определение закрывает спор о взносах на капремонт при досрочном осуществлении работ за счет бюджета, что упрощает жизнь региональным операторам», – резюмировал Александр Немов.

Партнер, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев отметил, что КС, формально уклонившись от разрешения вопроса о конституционности оспариваемых положений, все-таки ответил на запрос депутатов, недвусмысленно указав, что считает спорную норму соответствующей Конституции. «Статья 190.1 появилась в ЖК только в 2017 г.

и определяет, что в отношении домов, решение о включении которых в план капремонта было принято до приватизации первого помещения, обязанность прежнего собственника-наймодателя по проведению капитального ремонта сохраняется, а если такая необходимость возникла уже после приватизации хотя бы одного помещения, ремонт должен производиться за счет самих собственников», – пояснил он.

По мнению эксперта, КС справедливо указал, что приватизация жилья в России продолжается по сей день: «Так что связывать момент, с которым прекращается обязанность прежнего собственника по проведению капремонта, с приватизацией последнего помещения в доме, – как, видимо, предлагали заявители, – означает фактически увековечивать эту обязанность».

С другой стороны, отметил Александр Латыев, нельзя не признать чрезвычайной произвольности момента, установленного оспариваемой нормой: приватизация первого помещения не зависит от волеизъявления других собственников помещений в том же доме, которых может быть несравнимо больше, чем тех, кто приватизировал свои помещения.

«Приватизация жилья в России представляла собой ярчайший пример несправедливого и во многом случайного распределения государственной (в основном) собственности между гражданами, – пояснил он. – Те, кто получил хорошее жилье, пока оно строилось за общенародные деньги, смог бесплатно его приватизировать.

Те же, кто по различным причинам не успел этого сделать, вынуждены были довольствоваться тем, что осталось, – комнатами в коммуналках, общежитиях, помещениями в аварийных домах.

Можно долго обсуждать предпосылки того, почему кому-то повезло, а кому-то нет, но задачей жилищной приватизации являлось создать класс собственников здесь и сейчас, для решения которой, наверное, не было лучшего инструмента, чем такая – пусть и несправедливая – приватизация».

Оспариваемая норма, полагает эксперт, поддерживает эту несправедливость: «Если кому-то не повезло жить в доме, требовавшем капремонта, но в котором кто-то из соседей поторопился приватизировать квартиру, то надеяться на ремонт за счет государства ему уже не стоит. Притом что дом, возможно, был построен очень давно, и львиная доля его износа пришлась на время, когда частной собственности на квартиры не существовало. Учет периода накопления износа игнорируется указанной статьей ЖК».

По мнению Александра Латыева, урегулировать ситуацию можно было бы значительно тоньше и справедливее, но для этого следовало полностью изменить отношение к такому ремонту: вместо понимания его как публично-правовой обязанности прежнего нанимателя стоило вспомнить, что ранее КС в Постановлении № 10-П указал, что взносы за капремонт есть проявление частно-правового бремени собственника, предусмотренного ст. 210 ГК.

«Если так, стоило бы признать, что поскольку в части помещений, которые не приватизированы до сих пор, обязанность вносить взносы на ремонт по-прежнему возложена на публичного собственника, то и в отношении ранее приватизированных помещений следует применять те же подходы: публичный прежний собственник должен нести расходы на капремонт исходя из того, сколько времени в его собственности оставались помещения в конкретном доме», – указал эксперт.

Такое решение, считает Александр Латыев, было бы несравнимо сложнее и требовало индивидуального подхода к каждому случаю. «Однако не секрет, что универсальные абстрактные решения, как в ст. 190.

1 ЖК, как правило, простые, но от того же грубы и зачастую несправедливы, – подытожил он. – Чему отдать приоритет – простоте или справедливости, – предлагали ответить Суду.

Он же уклонился от ответа, но ясно дал понять, что здесь ему ближе простота».

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/ks-razyasnil-kto-neset-bremya-otvetstvennosti-za-kapremont-domov-gde-privatizirovana-chast-kvartir/

Приватизация при капитальном ремонте – ст.16 закона

Капитальный ремонт приватизированной квартиры в многоквартирном доме

Правительством РФ в 2020 г. был поддержан законопроект о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах, помещения в которых были приватизированы. Законопроект был разработан и представлен Министерством строительства.

В рамках законопроекта обсуждался вопрос о задолженности, которая числится за каждым муниципалитетом, обязанным согласно ЖК провести капремонты до начала приватизации первой квартиры в доме. К моменту представления законопроекта единые правила по выполнению данного требования не были установлены.

Поэтому законопроектом был установлен единый принцип для всех органов местного самоуправления, которые ранее являлись наймодателями по договору социального найма. Если к началу приватизации квартир в доме наймодатель принимал решение о проведении капремонта, но не выполнил свои обязательства, то эта обязанность сохраняется за ним.

Средства для ремонта должны быть перечислены на спецсчет или регионального оператора. Законопроектом отменяется существовавший ранее спор о том, обязан ли муниципалитет провести ремонт своими силами или его стоимость необходимо компенсировать собственникам помещений.

Также законопроектом упрощается переход на специальный счет в случае, когда решение о накоплении средств на счету регионального оператора принималось не собственниками, а муниципалитетом, а граждане не были информированы о том, какими способами формируется фонд для проведения капремонта. Теперь в каждом регионе должен быть создан новый региональный оператор, ему необходимо передать обязанности и права предыдущего.

Отсылка к ст. 16 закона

В 1992 г. на основании ст. 16 закона, утвержденного Верховным Советом, началась приватизация жилья нанимателями, которые проживали в государственных квартирах. В 2004 г. вышел Жилищный кодекс РФ, который в 2012 г. был дополнен документом о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.

Обязанность за его проведение возлагалась на собственников помещений (государство). Проведение бесплатной приватизации планировали закончить весной 2013 г. К моменту ее начала 60% ЖФ России нуждалось в капремонте. Если никто не станет его делать, то большая часть жилых помещений в ближайшем будущем окажется в аварийном состоянии.

В связи с этим появилось понятие региональной системы капремонта, многоквартирным домам было предписано становиться в очередь повсеместно.

Фактически это обозначало, что нужно провести сплошную инвентаризацию ЖФ, а отремонтировать многоквартирные дома обязаны собственники, организация работ возлагалась на администрацию каждого региона.

Государство брало на себя обязанность финансировать капремонт ЖФ России.

В документе также указывалось, что с момента, как конкретное здание становится на очередь на ремонт и заносится в региональную программу, собственники, приватизировавшие квартиры, должны в течение 2 месяцев собраться на общее собрание и выбрать, каким способом будет сформирован фонд для капремонта.

Предлагались на выбор 2 варианта специального счета:

  • отдельный домовой;
  • региональный.

Если собрание не состоится, то решением муниципалитета будет выбран второй вариант для взносов. Помимо вопроса о счете, собственники должны принять решение на общем собрании о проведении капремонта, если они также этого не сделают, его примет государство.

Приватизация без капитального ремонта

На основании положений ЖК владелец жилья, которое находится в многоквартирном доме, обязан содержать свое помещение в надлежащем состоянии, а также вносить средства на содержание общего имущества дома в соответствии со своей долей.

Для этого собственник должен вносить плату за содержание и ремонт помещения, а также для проведения капитального ремонта.

Такая обязанность возлагается на всех владельцев с того момента, как у них возникли права на собственность на помещение, относящееся к конкретному дому.

Фактически с переходом прав собственности переходят и обязательства на оплату капремонта. Это касается любого жилья, приватизированного, приобретенного на первичном рынке, по договору долевого участия.

Если права на собственность перешли к новому владельцу от жилищного фонда, который не выполнил свои обязательства, то фактически приватизация при капитальном ремонте не состоялась.

Но на основании закона о приватизации за бывшим собственником (наймодателем) остается обязанность выполнить капремонт, несмотря на то, что одна квартира, часть или все в доме уже приватизированы.

Если муниципалитет не выполнит свои обязательства, собственники имеют право обратиться в суд.

После того как бывший наймодатель проведет ремонтные работы всех жилых помещений и общего имущества, которое принадлежит всем жильцам, то последние должны принять на себя обязательства по проведению последующего капремонта.

Он должен проводиться примерно через каждые 15–20 лет, что соответствует строительным нормам.

Проведение капремонта в будущем возлагается на всех собственников помещений, которые приобрели квартиры на вторичном рынке или приватизировали

Временные рамки

Вопрос, когда государство должно доремонтировать дома, приватизация по которым уже прошла, остается по-прежнему открытым. То, что не было сделано «перед», должно произойти «после», но придется ли собственникам участвовать в этом?

Перед

Согласно новой жилищной программе жильцы обязаны вносить средства на капремонт прежде, чем начнут приватизировать жилье.

Но часть жилья в РФ уже была приватизирована по госпрограмме ранее, причем государство брало на себя ответственность доремонтировать дома впоследствии. До начала 2020 г. около 130 тыс.

домов было отремонтировано благодаря Фонду содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

С момента вступления в силу поправок к ЖК все владельцы жилья должны быть обременены взносами на капремонт, в том числе и того, которое они получили в результате приватизации при отсутствии ремонта.

Фактически государство переложило на их плечи свои обязательства. Поэтому все владеющие помещениями на основании закона о приватизации № 1541-1, ст.

16 могут обратиться в суд и потребовать об исполнении обязательств государством.

Но, тем не менее считать государство устранившимся от этого вопроса нельзя. Вливания из местных бюджетов будут по-прежнему происходить благодаря программе софинансирования, т. е. Фонд содействия реформированию МКД будет использоваться. Значит, дома потихоньку будут ремонтироваться и перед приватизацией жилья.

После

Взносы, которые должны производиться собственниками на основании новых положений ЖК нарушают закон о приватизации, потому что первый капремонт после того, как жилье было приватизировано, должен быть проведен за счет муниципалитета. Эта обязанность закреплена в законе о приватизации и договоре, который подписывают стороны, когда происходит передача жилья от жилищного фонда непосредственно гражданину.

До 2012 г. частично жильцы вносили средства на капремонт в виде квартплаты, что было утверждено ст. 154 ЖК, где оглашались понятия:

  • содержания;
  • ремонта жилых помещений;
  • капитального ремонта здания.

За это время большинство жилья отремонтировано не было, поэтому сегодня немалая сумма должна отчисляться собственниками.

Но федеральная власть по-прежнему держит контроль над этим вопросом:

  • оставляя за собой право выбирать подрядчика, перечень работ и сроки выполнения;
  • обещая приступить к работам через 10–30 лет;
  • не давая гарантии, что перечисленные гражданами деньги будут защищены от инфляции или банковского банкротства.

Фактически собственники ограничены в своих правах, причем незаконно. Также управляющие компании каждый месяц предлагают гражданам осуществлять единый платеж, куда включены не только услуги за коммунальные, но и взносы на капремонт, к которому у них не может быть никакого отношения.

От владельцев жилья сегодня требуется снова делать вливания в Фонд капремонта, без согласования с ними этого вопроса. Поэтому собственникам каждого дома рекомендуется совместно написать заявление и подать в мэрию, МФЦ, фонд капитального ремонта. В содержании следует изложить просьбу, чтобы взносы на ремонт были исключены из единого платежа.

Также собственникам необходимо оплачивать взносы на капремонт напрямую на счет ЖЭУ.

Каждый собственник может принять участие непосредственно в формировании фонда для проведения капитального ремонта, который должен быть проведен государством после того, как жилье было передано жильцам, последующие ремонты обязаны делать сами владельцы

Обязательства

Многие наниматели муниципального жилья по-прежнему опасаются приватизировать жилье, которое находится в домах, срочно требующих капремонта. Основная причина заключается в том, что они не хотят возлагать на себя бремя за его проведение.

Но закон утверждает, что обязательство, которое числится за муниципалитетом, не может быть прекращено из-за неисполнения. Поэтому государство не имеет права передать его новым собственникам.

Если муниципалитет не исполнил свою обязанность на момент приватизации жилья, а, точнее, хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме, то она будет за ним сохранена до тех пор, пока не исполнится.

Важные уточнения

Бывший наймодатель, передавший жилье в собственность жильцам, должен произвести капитальный ремонт в соответствии с:

  • его эксплуатацией;
  • нормами содержания;
  • ремонтом жилищного фонда, который в обязательном порядке должен производиться время от времени.

Положения ЖК в ст. 158, п. 1 обязывают новых собственников нести расходы для содержания личного помещения и имущества, которое используется всеми жильцами. На основании ГК, ст. 210 бремя содержания имущества, которое принадлежит собственнику, ложится на его плечи, если иные условия не были предусмотрены договором и законом.

Фактически все последующие капитальные ремонты после того, который проведет бывший наймодатель, должны производиться за счет личных средств собственников. При этом следует учитывать, что ЖФ России на сегодняшний день имеет износ более 70% по сравнению с периодом, когда приватизация только начиналась.

Обращение в суд с иском о невыполнении должником своих обязательств возможно, но следует учесть срок исковой давности. По закону он составляет 3 года. Но в данной ситуации он является неопределенным либо определяется на момент востребования. В таких случаях срок исковой давности начнется с момента, как у кредитора возникнет право предъявлять требования.

Если должник будет иметь право на льготный период, т. е. отсрочку по выполнению обязательств, то срок исковой давности начнется, как только закончится этот срок. Это указано в ГК, ст. 200, п. 2. Если для исполнения обязательств не был определен срок заранее или его невозможно определить, то исполнение должно произойти в рамках разумного периода.

Также важным является вопрос, действительно ли должна была ранее произойти приватизация при капитальном ремонте, потому что он срочно требовался.

Ведь перечень ремонтных работ по восстановлению изношенности домов достаточно широк.

Доказательством должно быть письменное заключение специальной организации, которая имеет право на основании лицензии устанавливать этот перечень. Оно должно было быть выдано к моменту приватизации, а не после.

Получить средства с бывшего наймодателя для самостоятельного расходования, можно:

  • По решению суда. Если ответчик не исполнит свои обязательства, то данные действия может совершить истец за счет его средств (ГПК, с. 206, п. 1).
  • Путем подачи иска о возмещении убытков, а не понуждении исполнять обязательства (ГК, ст. 15).

Обратиться в суд может лицо, на которого остальные собственники возложат такую ответственность. В другом случае это может сделать организация, которая несет ответственность за техническое состояние дома.

К ней может относиться нанятая собственниками. Такое решение должно быть принято на общем собрании, после чего представителю оформляется доверенность.

Продление приватизации до 2020 года позволит всем гражданам реализовать свое право на получение причитающейся части собственности.

В каких случаях возможна приватизация без согласия прописанных, узнайте здесь.

Куда следует обратиться, чтобы получить свидетельство о приватизации квартиры, можно узнать тут.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/privatizacija-pri-kapitalnom-remonte/

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: