Каковы риски при расторжении ДДУ по обоюдному согласию?

Содержание
  1. Расторжение ДДУ в 2020 г. – подробное описание судебного процесса
  2. Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?
  3. Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:
  4. Расторжение ДДУ по  соглашению сторон.
  5. Односторонний отказ от исполнения ДДУ. 
  6. Порядок расторжения договора долевого участия:
  7. Процедура расторжения ДДУ: порядок, условия, оформление
  8. Способы расторжения
  9. Инициатива дольщика
  10. Порядок расторжения
  11. Судебный порядок
  12. Инструкция
  13. Инициатива застройщика
  14. Взаимная договоренность
  15. Неустойка
  16. Риски
  17. Нюансы
  18. Расторжение ДДУ в 2020. Как расторгнуть договор долевого участия. – ЮК
  19. Расторжение ДДУ
  20. Можно ли расторгнуть договор долевого участия
  21. Способы расторжения ДДУ
  22. Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
  23. Процедура аннулирования
  24. Что получит дольщик после аннулирования ДДУ
  25. Аннулирование ДДУ по инициативе застройщика
  26. Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Расторжение ДДУ в 2020 г. – подробное описание судебного процесса

Каковы риски при расторжении ДДУ по обоюдному согласию?

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

  1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
  2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
  3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашению сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ. 

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Как правильно провести расторжение ДДУ дольщиком ?

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

Узнайте, на сколько выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика в одностороннем порядке, оставьте заявку бесплатную консультацию!

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Процедура расторжения ДДУ: порядок, условия, оформление

Каковы риски при расторжении ДДУ по обоюдному согласию?

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 31 декабря 2017. Время чтения 9 мин.

Расторжение договора долевого участия возможно тремя способами: по инициативе одной из его сторон (дольщика или застройщика), через суд или по обоюдному согласию.

Застройщик должен вернуть деньги, полученные от покупателя и проценты за их пользование в течение 10 или 20 дней. Суд может взыскать с компании штраф за нарушение прав потребителей и расходы на юридические услуги.

Расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре

К договору долевого участия в строительстве (ДДУ), как и любому гражданско-правовому соглашению, применяются все нормы обязательственного права. Поэтому расторжение ДДУ, к примеру, дольщиком, который мог передумать покупать квартиру, не является чем-то особенным.

Способы расторжения

В зависимости от сложившейся ситуации процедура происходит мирно либо в судебном порядке с дальнейшей работой по получению уплаченных денежных средств. Инициатором прекращения договорных отношений может выступать одна из сторон. Таким образом, все способы расторжения сводятся к 4 группам:

  • по инициативе дольщика;
  • по инициативе застройщика;
  • судебный;
  • договорный.

Судебное расторжение также происходит по воле одной из сторон, и, теоретически, его можно отнести к одной из обозначенных групп. Но в силу особенностей самого процесса оно выделено в качестве отдельного варианта.

Инициатива дольщика

Физическое лицо, участвующее в долевом строительстве дома, имеет ряд оснований для одностороннего отказа от подписанного соглашения:

  • Нарушение сроков сдачи дома больше, чем на 2 месяца.

Закон установил обязанность застройщика по своевременному вводу дома в эксплуатацию и передаче объекта соглашения. Изначально срок окончания строительства указывается в договоре.

По мере выполнения работ может оказаться, что в согласованный период они выполнены не будут, тогда не менее чем за 2 месяца до наступления обозначенного срока ответственная компания должна оформить с дольщиками дополнительные соглашения с новым сроком. Именно от него отсчитывается два месяца, поскольку новый документ вносит изменения в условия заключенного договора.

Они вступают в силу в момент подписания или дату, указанную в дополнительном соглашении. Неисполнение этого обязательства дает дольщику право отказаться от договора и произвести взыскание уплаченных денег.

Важно! Односторонний отказ не предполагает получение согласия застройщика на расторжение договора. В случае несогласия с односторонним отказом дольщика от договора, спор переносится в суд.

  • Отсутствие банковской гарантии или прекращение ее действия.

Банковская гарантия – один из вариантов поручительства как гарантии выполнения застройщиком обязательств по возведению дома. Когда соответствующий договор истекает, организация обязана предпринять меры по ее продлению или очередному получению.

На выполнение предоставляется 15 дней с момента истечения срока действия предыдущей гарантии. Аналогичные правила действуют и в случае отзыва лицензии у кредитной организации, в которой получена гарантия.

Застройщик обязан за 15 дней заключить договор с другим банком.

  • Существенное несоответствие квартир требованиям по качеству, установленным договором, произошедшее по вине застройщика.
  • Нарушение сроков устранения недостатков.

Требования по качеству жилья устанавливаются законом и договором долевого участия. За нарушения в части несоответствия заявленным требованиям покупатель квартиры вправе потребовать уменьшения цены, возмещения расходов или бесплатного устранения недостатков.

При существенных нарушениях дольщик вправе разорвать договор в одностороннем порядке. Во всех остальных случаях покупатель выбирает один из указанных вариантов. И только при невыполнении требований он может аннулировать соглашение.

  • Иные условия, предусмотренные договором.

Застройщик вправе устанавливать дополнительные гарантии, за нарушение которых дольщику предоставлено право расторгать договор в одностороннем порядке.

Внимание! Введение в договор штрафов, взимаемых застройщиком при расторжении соглашения по инициативе покупателя, невозможно. Такое требование является основанием для привлечения к административной ответственности.

Порядок расторжения

Порядок расторжения ДДУ по инициативе самого дольщика предполагает направление уведомления. В нем подробно изложить причины решения (нарушения, допущенные застройщиком), подкрепленные нормативной базой.

Договор считается расторгнутым с момента направления уведомления второй стороне. Закон устанавливает обязательное требование – направление документа в письменной форме почтой заказным письмом с уведомлением.

В уведомлении застройщику предлагается вернуть уплаченные ему денежные средства и приложить реквизиты счета для перевода. Также подлежат уплате проценты за пользование деньгами, о них будет сказано ниже.

После направления уведомления дольщик обращается в Росреестр, где пишет заявление об осуществлении регистрационных действий. К нему он прикладывает копию документа, квитанций и описи об отправке.

Бланк уведомления можно скачать здесь.

Важно! Если застройщик выполняет свои обязанности, расторгнуть с ним договор в одностороннем порядке невозможно (ст. 9, п. 1.2).

Судебный порядок

В суд, помимо случаев, прямо указанных в ФЗ № 214 (ст. 9), осуществляется перенос всех неурегулированных споров:

  • приостановление на неопределенный срок или прекращение строительных работ по дому, в который входит объект долевого строительства. Обязательное условие – наличие обстоятельств, прямо указывающих на невозможность окончания стройки в срок, предусмотренный соглашением;
  • существенное изменение проектной документации, включая пересмотр общей площади или площади нежилых помещений в сторону увеличения;
  • внесение изменений в назначение общего имущества или нежилых помещений;
  • иные случаи, предусмотренные договором.

Инструкция

Для защиты своих прав и имущественных интересов дольщик составляет исковое заявление. К нему прикрепляется пакет документов и направляется в суд. Выбирать орган следует по месту нахождения организации.

Обратите внимание! Адрес офиса и адрес регистрации компании могут отличаться. Выбирать следует тот, который указан в выписке. Получить ее можно бесплатно на сайте ФНС.

В заявлении указываются сведения об органе, в который направляется документ, дольщике (истце), застройщике (ответчике), наименование. Далее подробно описывается сложившаяся ситуация. Тезисно предлагается осветить следующие темы:

  • заключение договора, включая дату подписания и регистрации, предмет, права и обязанности сторон (не все, а только те, что имеют отношение к делу);
  • факт исполнения дольщиком его обязанностей (к примеру, оплата в полном объеме), подтвержденный документами;
  • нарушения со стороны застройщика, в чем они выражаются, и какой пункт договора нарушают;
  • меры урегулирования конфликта (направление уведомлений), приложение иных доказательств, подтверждающих необходимость расторжения договора;
  • ссылки на нормы ФЗ № 214, дающие право разрывать соглашение в суде;
  • требования: расторгнуть договор, обязать вернуть деньги, выплатить проценты, возместить убыток;
  • список приложений;
  • дата и подпись.

К отношениям, возникающим между дольщиками и застройщиком, применяются положения о защите прав потребителей, поэтому госпошлина не уплачивается.

К числу приложений относятся следующие документы:

  • договор долевого участия;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры;
  • досудебная переписка с застройщиком (если есть);
  • документы, подтверждающие нарушения со стороны застройщика;
  • расчет суммы процентов и штрафа (суд имеет право штрафовать за нарушение законодательства о правах потребителей).

Решение суда вступает в силу через месяц после его изготовления в полном объеме. Застройщик может возражать против сделанных выводов и подать жалобу. В этом случае судебный акт при его утверждении апелляционной инстанцией вступает в силу в день оглашения результатов рассмотрения жалобы.

В течение 10 дней после вступления в силу решения застройщик должен перечислить деньги дольщику. Если на 11 день возврат не произведен, истец вправе получить исполнительный лист и взыскать их принудительно через банк или приставов. Дополнительно можно возместить расходы на представителя, взыскать суммы морального ущерба и штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Решение с отметкой о вступлении в законную силу прикладывается к заявлению и передается в Росреестр для осуществления регистрационных действий.

Образец искового заявления можно скачать здесь.

Инициатива застройщика

Инициативу в расторжении застройщик может проявить только в одном случае, если дольщик не исполняет свои финансовые обязательства.

Порядок оплаты определяется договором. Она вносится единовременно или в рассрочку, оформленную у застройщика (ипотека в расчет не берется, поскольку действуют правоотношения банк-заемщик). За просрочку внесения платежей могут начисляться штрафы. Однако при отсутствии оплаты в течение двух календарных месяцев застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Перед отправкой уведомления о расторжении застройщик обязан предупредить покупателя о своих намерениях письменно, дав ему месяц на погашение задолженности. Если деньги не поступают, следующий шаг – оформление бумаги о расторжении соглашения.

Договор следует считать расторгнутым с момента отправки заказного письма с соответствующим уведомлением. В течение следующих десяти дней организация возвращает бывшему клиенту все уплаченные им средства, включая проценты за пользование ими. Вычет штрафных санкций из этой суммы невозможен.

Закон предусматривает только одно основание для одностороннего расторжения по инициативе застройщика. Таким образом, он защищает интересы физических лиц, вкладывающих деньги в проект.

Рис. 2. Мужчина, мнущий бумагу. Источник: сайт HardCoreCase

Взаимная договоренность

Один из самых редких способов расторжения договора. Когда стороны приходят к обоюдному согласию относительно условий, на которых расторгается договор, они подписывают дополнительное соглашение. Оно обязательно содержит указание на факт и дату расторжения договора долевого участия, перечисляет права и обязанности сторон.

Дополнительное соглашение подлежит регистрации в Росреестре. Государственная пошлина не уплачивается.

Обратите внимание! Расторгнуть уже исполненный договор ДДУ нельзя, так как стороны выполнили свои обязательства, установленные соглашением: покупатель выплатил сумму, застройщик построил дом и передал ему квартиру.

Неустойка

Правила об уплате неустойки предусмотрены ст. 9 ФЗ № 214. Они предполагают размеры и сроки выплаты, указанные в таблице.

Таблица 1. Размеры и сроки выплаты неустойки застройщиком

ОснованиеРазмерСрок выплаты, дни
По инициативе дольщика1/300 ставки рефинансирования за каждый день20
В судебном порядке10

Ставка определяется согласно значениям, установленным Центральным банком на день исполнения обязательства.

Для расчета принимается во внимание дата, когда дольщик внес деньги, вплоть до дня их возврата.

Для граждан ставка удваивается, это означает, что для частного лица размер процентов, перечисляемых застройщиков, увеличится в два раза (ставка равна 1/150).

Риски

Расторжение договора долевого участия, независимо от процедуры, несет риски для покупателя.

  1. Отказ от квартиры. Расторгая договор долевого участия, покупатель фактически отказывается от своего права требования на квартиру, но приобретает возможность требовать возврата уплаченных денег. Риск в данном случае заключается в возможности утраты и недвижимости, и финансов, если застройщик находится в плохом положении. Чтобы нивелировать этот риск, рекомендуется изучить финансовое состояние компании, определить, если ли вероятность возврата денег. Другой вариант – продать свои права по договору цессии (уступка права требования).
  2. При расторжении покупатель лишается залога. Схема такова, что права всех дольщиков обеспечены залогом на дом. Другими словами, застройщик не сможет распорядиться недостроенным домом самостоятельно. Теоретически, при возникновении финансовых проблем реализация объекта позволит рассчитаться с долгами. Это правило действует только в отношении дольщиков. Иные граждане и организации имеют денежные требования, не обеспеченные залогом, поэтому их положение более шатко.
  3. Потеря выгоды. Участие в проекте на первоначальном этапе стоит дешевле. По мере возведения дома стоимость квартир в нем будет повышаться. Отказавшись от договора на первых порах, дольщик потеряет разницу, которую он мог бы получить, продав квартиру несколько позже. Выплаты застройщика могут ее не покрыть (речь идет о процентах и, возможно, штрафе, по закону о правах потребителей).
  4. Размер процентов за пользование деньгами может быть уменьшен судом на основании заявления застройщика.

Внимательный анализ ситуации позволит нивелировать все риски и не остаться без денег и квартиры.

Нюансы

Вероятно, застройщик предложит заключить предварительный договор. Он не регистрируется, и его задачей является привлечение денег. Расторжение такого соглашения происходит по правилам, предусмотренным Гражданским кодексом. Уведомление, соглашение или решение, предусматривающее прекращение всех отношений, не регистрируется.

Отозвать можно только заключенный договор, то есть прошедший государственную регистрацию. Факт расторжения также подлежит регистрации в Росреестре.

по теме

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/rastorzhenie-ddu/

Расторжение ДДУ в 2020. Как расторгнуть договор долевого участия. – ЮК

Каковы риски при расторжении ДДУ по обоюдному согласию?

Строительные компании довольно часто не исполняют свои обязательства, и дольщикам ничего не остается, кроме расторжения ДДУ с застройщиком.

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – единственная возможность обзавестись собственным жильем. И это неслучайно, поскольку цена такой недвижимости гораздо ниже среднерыночной.

Но вряд ли кто-то задумывается, что вложение в перспективное на первый взгляд долевое строительство может закончиться долгими судебными тяжбами. 

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон №214-ФЗ. Его приняли с целью остановить анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Несмотря на то, что закон гарантирует инвесторам возврат денег при указанных в нем случаях, нечестных застройщиков меньше не стало.

Основной гарант безопасности вложений дольщика – ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку незарегистрированный договор не имеет юридической силы.

Застройщики иногда предлагают заключить предварительное соглашение. Однако оно не гарантирует возврат денег при расторжении и не предусматривает ответственности застройщика в соответствии с 214-ФЗ в случае нарушения им обязательств.

По закону дольщик вправе расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком на весьма выгодных для себя условиях.

Четыре способа расторжения ДДУ:

  • по инициативе дольщика в одностороннем порядке;
  • по требованию дольщика через суд;
  • по соглашению сторон;
  • по инициативе застройщика в одностороннем порядке.

Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги независимо от причины расторжения ДДУ. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам.

При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом.

Все свои требования нужно изложить письменно и направить на  юридический адрес строительной компании.

Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:

  • Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
  • Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
  • По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.

Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов.

Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ.

Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен. В этом случае нужно либо заключить с застройщиком соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

В отдельных случаях расторжение договора долевого участия по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями являются нарушения, устранить которые невозможно, среди которых:

  1. Прекращение и приостановка строительства, при этом должно быть очевидно, что даже если оно возобновится, дом не будет введен в эксплуатацию по ДДУ в срок.
  2. Значительные изменения в проектной документации и (или) площади объекта долевого строительства.
  3. Общее имущество и (или) нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
  4. Иные случаи, предусмотренные законом или договором.

Бывают случаи, когда при подписании акта приема-передачи, обнаруживается, что фактическая площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре. При этом ДДУ допускает изменение площади объекта долевого строительства не более 5% в обе стороны.

Таким образом, дольщик может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства, если замер покажет, что реальный метраж квартиры уменьшился или увеличился более чем на 5% в сравнении с проектной площадью.

Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, с целью увеличить стоимость жилья, и требовать доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в суд.

Расторжение ДДУ через суд гарантирует дольщику взыскание не только всех  вложенных денег, но также процентов за пользование его средствами (для граждан –  1/150 ставки рефинансирования Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от присужденной суммы.

Выплата должна быть произведена не позднее 10 рабочих дней, после вступления в силу судебного решения. В противном случае, со следующего дня после наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Каждый дольщик может самостоятельно рассчитать размер компенсации от застройщика с помощью калькулятора неустойки по ДДУ.

У дольщиков также есть обязательства по ДДУ – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям.

Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев.

При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.

Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней.

Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым.

Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может.

Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству.

Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, то они заключают соглашение о расторжении ДДУ.

При таком развитии событий для прекращения договорных отношений не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора является взаимная договоренность сторон.

Это наиболее простой и быстрый вариант прекращения отношений, без необходимости обращения в суд.

Выгодно ли расторгать ДДУ дольщику? Размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и часто она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону.

Застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в договор условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег.

Стоит учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только по истечении срока, отведенного для оплаты.

Процесс расторжения договора по закону 214-ФЗ более длительный, но он гарантирует, что дольщик получит свои вложения, неустойку, штраф в строго обозначенные сроки. Перед подписанием соглашения с застройщиком, проконсультируйтесь с опытным юристом, который поможет оценить финансовые риски при расторжении ДДУ и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком и получить все положенные выплаты, обращайтесь в ЮК «Хелп Консалтинг».

Несмотря на указанные в законе условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа.

Изучив документы, наши юристы разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит расторгнуть ДДУ с максимальной выгодой. За юридической консультацией обращайтесь по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/rastorzhenie-ddu-chto-nuzhno-znat

Расторжение ДДУ

Каковы риски при расторжении ДДУ по обоюдному согласию?

Отношения граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов, и фирм-застройщиков оформляются двусторонним письменным соглашением — договором долевого участия или ДДУ. Порядок заключения и аннулирования этого документа строго регламентируется законодательством. Можно ли расторгнуть договор долевого участия, вернуть деньги и как осуществляется расторжение ДДУ?  

Можно ли расторгнуть договор долевого участия

По правовой сущности ДДУ идентичен любому другому документу, заключенному с целью оказания услуг, выполнения работ или приобретения товара, поэтому его можно аннулировать.

Расторжение договорных отношений осуществляется согласно нормам Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214.

  В нормативно-правовом акте представлен четкий перечень оснований, наличие которых позволяет аннулировать соглашение между застройщиком и дольщиком. 

Способы расторжения ДДУ

Согласно ст. 9 Закона 214, существует 4 допустимых варианта аннулировать договорные отношения между клиентом и строительной фирмой:

  1. Инициатива застройщика — односторонний порядок.
  2. Желание дольщика — аналогично.
  3. Соглашение сторон — двусторонний мировой порядок отмены договоренностей.
  4. Через судебный орган — если стороны не могут найти компромисс по важным вопросам, относящимся к данным правоотношениям. 

Вне зависимости от способа отмены ДУУ, застройщик обязан возвратить дольщику уплаченные средства. Если соглашение аннулируется вследствие неисполнения строительной фирмой своих обязательств, с неё можно потребовать дополнительные компенсации. 

Заключение и аннулирование соглашения долевого участия регистрируется в государственном органе — Росреестре. Таким способом государство борется с множественными перепродажами одних и тех же недвижимых объектов.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В июле 2016 г. в Закон № 214 внесли изменения, вступившие в силу с начала 2017 г. Одно из нововведений коснулось алгоритма расторжения ДДУ. Теперь участник долевого строительства не имеет права аннулировать договорённости, если строительная фирма добросовестно выполняет все пункты соглашения.

Если застройщик допускает нарушения, инвестор может расторгнуть ДДУ, но только через судебный орган.

Таким образом законодатель закрепил приоритетное значение честности в отношениях между сторонами и обезопасил застройщиков от недобросовестного отношения клиентов, которые ранее нередко злоупотребляли своими правами.

Аннулирование ДДУ по инициативе инвестора допустимо в следующих ситуациях: 

  • фактическая дата сдачи объекта недвижимости отодвинулась от планируемой больше, чем на 2 месяца;
  • поручительство, которым воспользовался застройщик в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется в течении 15 суток и дольше; 
  • в квартире обнаружились серьезные недоделки, которые строительная фирма обязана была устранить за свой счет, но так и не сделала этого;
  • при строительстве дома были допущены грубые нарушения строительных и прочих норм и правил;
  • изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в общедомовое имущество; 
  • фактический размер квартиры изменился более, чем на 5% по сравнению с планируемым.  Это основание актуально в случае, когда площадь жилого помещения стала меньше. Если застройщик сделал больше квадратов, дольщик имеет право вселиться в квартиру без доплаты за дополнительные метры;
  • внесены значительные изменения в проект дома в общем, либо приобретаемого жилья.   

Вследствие нововведений 2017 г. претерпели существенные изменения предпоследний и последний из описанных выше пунктов. Ранее застройщик мог прописать в ДДУ, что уменьшение размера квартиры на 5% не критично, но теперь законодательно установлен твердый максимум  – не более 5%. 

Что касается изменений в проекте жилого дома, сейчас дольщику проще контролировать работу строительной фирмы. Всех застройщиков обязали публиковать на своем официальном сайте сам ДДУ с приложением подробного плана объекта и детальным описанием будущих квартир.

Процедура аннулирования

Если дольщик хочет расторгнуть ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать так:

  1. Отправить застройщику предложения об аннулирование соглашения по взаимному согласию сторон. Компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день пользования денежными средствами.
  2. Если фирма соглашается на такие условия, оформляется дополнительное соглашение.
  3. Если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд. 

Что получит дольщик после аннулирования ДДУ

Если у инвестора имеются основания для расторжения  соглашения долевого участия, строительная фирма обязана вернуть ему:

  1. Все вложенные в возведение дома средства.
  2. Проценты за их использование или неустойку.
  3. Убытки, понесенные вследствие срыва сделки. Например, если человек был вынужден снимать квартиру, пока строится его будущее жилище.
  4. Компенсацию морального вреда. 

Застройщик обязан решить вопросы с банком, если недвижимость приобреталось дольщикам в кредит.

Если строительная фирма отказывается аннулировать договоренности в мировом порядке, гражданину необходимо составить иск, приложить подтверждающие документы и передать пакет в судебную инстанцию по месту нахождения фирмы. Доказывать, что застройщик не исполняет свои обязательства, придётся самому дольщику, поэтому рекомендуется нанять юриста. 

Раньше при аннулировании ДДУ строительные фирмы имели право требовать от инвестора компенсацию затрат, израсходованных на строительство его квартиры. Сумма была в пределах 10-20% от стоимости жилья.

Этот вариант использовался при добровольном расторжении соглашения по желанию дольщика. Но сейчас он неактуален, так как с 2017 г.

  лишить юридической силы ДДУ по инициативе клиента можно исключительно при наличии вины строительной компании, а компенсацию может получить только дольщик, пострадавший от неправомерных действий застройщика. 

Аннулирование ДДУ по инициативе застройщика

Отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке строительная фирма может при наличии следующих причин:

  1. Дольщик не перечислил полную оплату за недвижимость в течении 2-х месяцев. Это актуально в случае, когда в ДДУ предусмотрен единственный взнос в счет погашения стоимости будущей квартиры.
  2. Инвестор допустил срыв сроков периодических платежей больше 3-х   раз в течение 1 года.
  3. Дольщик задержал очередной взнос по ДДУ на период более 2-х месяцев.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона № 214,  если клиент допустил нарушение графика оплаты по договору долевого участия,  застройщик вправе потребовать неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на дату,  когда инвестор должен был исполнить свое обязательство. Сумма рассчитывается от размера платежа и начисляется за каждый день просрочки.

Перед аннулированием договорных отношений сотрудники строительной фирмы обязаны направить гражданину письменное извещение с просьбой оплатить задолженность. По закону, право на расторжение ДДУ возникает у компании через 30 дней после направления уведомления.  если в течение этого времени дольщик не внес деньги, застройщик имеет право аннулировать соглашение в односторонней форме.

Согласно ч. 7 ст. 9 Закона №214, строительная фирма не может забрать себе часть подлежащих возврату дольщику средств в счет неустойки за нарушение условий оплаты по ДДУ.  Клиент должен перечислить деньги отдельным платежом.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Если обе стороны согласны аннулировать договорные отношения,  причина возникновения этого желания роли не играет. Алгоритм в данном случае следующий:

  1. Направление письменного извещения, в котором содержится предложение об аннулировании правоотношений, с указанием причин такого решения. Направить уведомление может клиент в адрес строительной фирмы или наоборот, застройщик — дольщику. 
  2. Если вторая сторона согласна расторгнуть соглашение,  назначается место и дата оформления документов. 
  3. Оформление и подписание допсоглашения об аннулировании ДДУ;
  4. Определение алгоритма и периода, в течение которого деньги будут перечислены назад инвестору.
  5. Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре. 

Как правило, регистрационными процедурами занимается дольщик. Для этого следует посетить территориальное подразделение Росреестра, либо воспользоваться услугами Многофункционального центра. Если человек не может прийти в выбранное учреждение самостоятельно, он вправе воспользоваться помощью представителя, оформив нотариальную доверенность на него.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/rastorzhenie-ddu/

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: