Как выкупить человека?

Содержание
  1. Как выкупить свой долг у банка по договору цессии за 10%
  2. По каким кредитам банк может пойти на уступки и разрешить выкупить долг?
  3. В каких случаях банк готов к продаже долга?
  4. как побудить банк продать долг?
  5. как не быть обманутым при переуступке долга по договору цессии?
  6. Подведём итоги:
  7. Мой ютуб-канал адвоката
  8. Как оформить на себя бесхозный дом. Инструкция Кадастровой палаты
  9. Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты
  10. Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения
  11. Цена вопроса
  12. Подводные камни
  13. Как продать долю в квартире?
  14. Продажа доли в квартире: ЗАКОН
  15. Зависит ли схема продажи доли от ее размера?
  16. Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
  17. Можно ли помешать соседу продать его долю?
  18. Можно ли продать долю от доли?
  19. Кто чаще всего становится покупателем доли?
  20. Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
  21. Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
  22. Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?
  23. Выкуп долга у банка третьим лицом: процедура и особенности
  24. Как выкупается долг третьим лицом у банка
  25. Можно ли по закону продавать долг для дальнейшего его погашения
  26. Какую задолженность реально выкупить у банка
  27. Кому позволительно предлагать выкупать долги с банка
  28. Как проходит выкуп долга физического лица
  29. Почему банки стараются продать долг
  30. Как выкупить долю жилой площади?
  31. Общие положения
  32. Сделка между родственниками
  33. Принудительный выкуп
  34. Выкуп через суд
  35. Срочный выкуп

Как выкупить свой долг у банка по договору цессии за 10%

Как выкупить человека?

Часто меня спрашивают, если человек взял кредит, не отдал его и с него нечего взять – такие истории всегда заканчиваются судебным решением и работой пристава по взысканию долга? Конечно же нет! Ведь в банках работают весьма прагматичные люди, которые способны просчитать перспективы возврата долга по каждому конкретному должнику, и, в том случае, если перспективы эти не радужны для банка – включаются механизмы избавления он неликвидных долгов. Это может быть, как переуступка прав требования долга сторонним организациям, в частности коллекторам, так и попытка договориться с самим должником с целью получения с него хоть каких-то денег.

Что выгоднее для банка – продать долг коллекторам или договориться с должником? Как известно, коллекторы оптом приобретают проблемные долги у банков в среднем за 3-5%. С должников же можно попробовать договориться о выкупе долга за 10, 20, 30 процентов от его номинала. Поэтому – переговоры с бесперспективным должником часто приносят банку больше денег, чем сотрудничество с коллекторами.

Сегодня я расскажу об одной истории из своей адвокатской практики. Клиент взял потребительский кредит в 300000 рублей и не смог его погасить. Проценты начали расти с геометрической прогрессией.

Банк вначале просто просил вернуть деньги, названивал по телефону, даже угрожал… Потом банк подал в суд и получил решение на долг с процентами в сумме 680000 рублей. То есть где-то в два раза больше изначально полученной человеком денежной суммы у банка.

Ведь клиент вначале исправно вносил платежи, которые как обычно, покрывали в большей части проценты по кредиту.

Итак, после суда делом занялись приставы. Но должник оказался совсем пустым, а точнее у него в собственности была трёхкомнатная квартира, отсутствие официального дохода и автомобиль оформленный на отца. То есть, с самого должника взять было нечего.

Ведь по закону, квартира – это единственное жилье, а автомобиль принадлежит не тому, кто на нем катается, а на кого он оформлен в собственность.

Кроме того, на клиенте уже было два бесперспективных исполнительных производства по долгам перед МФО на небольшие суммы, по которым приставы больше года с него ничего не смогли взыскать.

Но должник решил попробовать договориться с кредитором и отдать банку деньги исходя из своих финансовых возможностей. И отдал ровно 68000 рублей.

Банк вначале был очень против, посылал и угрожал… Но потом вдруг понял, что был не прав, отозвал исполнительный лист из ФССП и списал по договору цессии долг в 680000 рублей за 10%.

Итак, давайте поговорим о том, в каких случаях и каким способом должник может добиться от банка такой выгодной для себя уступки.

По каким кредитам банк может пойти на уступки и разрешить выкупить долг?

Для начала я перечислю случаи, когда при наличии долга договариваться с банком никак не получится. Речь идет об обеспеченных залогом кредитах. Это автокредиты и ипотека.

И тут всё понятно – зачем банку идти навстречу разорившемуся клиенту, который не тянет кредитное бремя и хочет вернуть деньги в меньшем размере, если можно спокойно продать квартиру или машину и покрыть за счет вырученных сумм и основную сумму долга, и проценты.

Поэтому выдавая кредиты под залог имущества, банки практически ничем не рискую и всегда возвращают свое.

А вот в необеспеченных и рисковых для банка потребительских кредитах, и кредитных картах в случае разорения клиента банка и отсутствия у него денег и имущества – кредитор часто остается ни с чем.

Ведь часто в кредитных деньгах нуждаются люди, у которых нет ценного имущества и официального дохода. Кроме того, при оформлении кредитного договора человек может иметь официальный доход, но через какое-то время он может потерять работу.

По этой причине любые кредиты, не обеспеченные залогов имущества, не гарантируют возврат денег банку.

В каких случаях банк готов к продаже долга?

теперь давайте поговорим о том, когда банк готов к компромиссу с должником. тут всё просто и все банки действуют по одной и той же схеме. когда клиент банка перестает платить по договору, вначале банк пытается его убедить добровольно выполнять условия кредитного договора.

это могут быть звонки от сотрудников банка, смс сообщения и даже визиты к должнику домой.

если такой метод не приносит банку результат, он направляет должнику досудебную претензию, подаёт исковое заявление в суд, получает решение, судебный приказ или исполнительную надпись нотариуса на кредитном договоре на всю сумму долга с процентами.

после того исполнительный лист или приказ передаются в службу судебных приставов для принудительного взыскания долга и за дело берётся пристав-исполнитель.

но в россии служба судебных приставов – это очень медленная, неэффективная структура, в которой большая текучка кадров по причине низкой зарплаты её сотрудников.

понятно, что при таком положении вещей пристав мало что может сделать в интересах банка.

понимая такие нерадушные перспективы возврата своих кредитных денег, банк часто готов к компромиссу с проблемным клиентом до подачи иска в суд, во время судебного сопора или во время исполнительного производства.

как банк оценивает платежеспособность клиента и узнает о том, что с таким человеком надо договариваться, а не надеяться на принудительное взыскание через суд и приставов? прежде всего банк использует открытые источники информации: базу данных фссп и базу судебных решений.

кроме того, службы экономической безопасности и отелы взысканий некоторых банков грешат и использованием неофициальных источников, в том числе купленных баз данных гибдд и росреестра.

итак, как действует банк? иногда отдел взыскания банка, убедившись в слабых перспективах возврата денег с проблемного должника сам проявляет инициативу – звонит или направляет должнику письмо с предложением кредитной амнистии, переговоров по продаже долга третьим лицам. то так бывает не часто.

однако если должнику повезло и банк посчитал нужным проявить инициативу, то здесь необходимо просто взвесить – какие у вас перспективы по разрешению кредитной проблемы. необходимо понимать, что на сумму меньше 10% от общей суммы долга банк не пойдет. для начала вы можете услышать и 30%, а в дальнейшем начнется торг.

кроме того, необходимо оценить свои финансовые возможности, так как выкупать долг придется единовременным платежом и ни о каких рассрочках и отсрочках ту речи быть не может.

но часто отдел взыскания банка не проявляет инициативу и не контактирует с должником. вы видите досудебную претензию, иск в суд, вам уже звонит пристав, а банк всё молчит. что делать в такой ситуации? считать, что вам не повезло или самостоятельно проявить инициативу?

как побудить банк продать долг?

всегда лучше пробовать все возможные способы разрешения проблемы! если вы должны по кредиту много и для вас это непосильная сумма, если у вас нет дохода и имущества кроме единственного жилья – попробуйте подтолкнуть банк к компромиссу! как это сделать – расскажу на примере своего клиента.

как я говорил вначале статьи – этот человек взял кредит в размере 300000 рублей, сумма долга возрастала до 680000 рублей, банк подал в суд и взысканием занялись приставы. никаких писем с предложением урегулировать спор от банка не поступала. в суде юрист банка тоже не шёл на заключение мирового соглашения.

и тогда должник решил действовать!

им было направлено письмо в адрес банка, в котором он описал свою жизненную ситуацию и причины, по которым не смог платить по кредиту (в его случае это было увольнение с работы).

также в этом письме должник подробно описал свое финансовое положение, рассказал, что не работает и не планирует в ближайшее время трудоустраиваться, указал на отсутствие лишнего недвижимого имущества кроме единственной квартиры, отсутствие автомобиля.

в этом же письме должник рассказал о проблемах с мфо и исполнительных производствах, и самое главное о том, что за год пристав не смог взыскать с него сравнительно небольшие денежные суммы в пользу мфо именно по причине того, что у должника нет ни денег, ни имущества.

и в этом же письме, должник сообщил банку, что он понимает необходимость исполнения кредитных обязательств, но требуемой банком денежной суммы у него нет, но он готов занять у родственников и друзей деньги и отдать банку разумную сумму не более 10% от общей суммы долга или готов найти человека или организацию, которая выкупит его долг за разумную сумму и с которой он уже сам сможет расплатиться в дальнейшем.

буквально через несколько дней после отправки такого письма в банк, должнику позвонил сотрудник отдела взыскания и пригласил на переговоры.

переговоры были конечно непростые и начались с ненужных укоров и взываний к совести должника, а также неприемлемого предложения переуступки долга в адрес выбранного должником человека за 30% от общей суммы задолженности. в итоге первый визит в банк не принес желаемого результата.

однако через 10 дней у должника вновь зазвонил телефон и ему предложили прийти в банк вместе с доверенным лицом для переуступки долга уже за 10 % от номинала. по просьбе должника ему выслали на электронный адрес образцы заявлений и договора переуступки прав требований – цессии.

кстати именно в этот момент должник обратился к юристу с просьбой проверить предлагаемые банком для подписания документы.

как не быть обманутым при переуступке долга по договору цессии?

Если банк готов к компромиссу, к переуступке долга на выгодных именно для Вас условиях – это прекрасно. Однако, радость полученного результата не должна притуплять Вашу бдительность! Ведь перед Вами хитрые сотрудники отдела взысканий банка.

А это почти коллекторы! Поэтому необходимо внимательно всё проверить, что Вам будет предложено подписать. И главное – внимательно изучить договор цессии.

В нем Вы должны увидеть, что переуступает банк (полную сумму долга с процентами), за сколько он её переуступает, а также упоминание о том, что этим договором все требования по кредитному договору со стороны банка к Вам прекращаются и новые не могут быть заявлены.

Помню один клиент показывал мне предлагаемый банком для подписания договор цессии, в котором была прописана только переуступка части долга, а точнее банк оставлял за собой право на дальнейшее начисление и взыскание процентов по всё еще действующему кредитному договору. То есть, банк хотел схитрить.

Поэтому предлагаемый банком договор переуступки прав требования следует внимательно изучить. Лучше будет, если Вы возьмете его домой и изучите в спокойной обстановке либо покажете юристу.

Кроме того, необходимо понимать, что тот человек, которому по договору перейдет Ваш долг – должен быть в очень доверительных отношениях с Вами. Оригинал договора у него лучше сразу же забрать.

Но если это будет Ваш родственник, рисков в дальнейшем думаю не будет.

Подведём итоги:

Если у Вас есть кредитный долг и Вы не в силах его погасить, если у Вас при этом нет официального дохода или он слишком мал, нет имущества кроме единственного жилья – можно договориться с банком о выкупе такого долга. Можно конечно подождать, когда банк сам созреет до такого предложения.

Но может получиться так, что сотрудники банка ошибочно не посчитают Вас бесперспективным должником. Поэтому, если банк молчит, а Вы готовы к единовременному платежу в целях выкупа долга в размере 10-20% от общей задолженности – можно проявить инициативу и написать письмо в банк с таким предложением. В этом нет ничего зазорного или незаконного.

Это Ваше законное право – предложить кредитору свой способ разрешения проблемы с возвратом долга.

Обращаясь к банку необходимо постараться максимально убедительно описать свое материальное положение, отсутствие достаточного дохода для погашения долга и имущества для продажи в целях такого погашения.

Если у Вас уже несколько долгов и есть неисполняемые судебные решения или судебные приставы применили к Вам 46 статью Закона об исполнительном производстве – расскажите и об этом банку в своем письме.

Если банк поймет, что Вы бесперспективный должник – он вполне пойдет Вам навстречу и Вы сможете договориться по сумме выкупа своего долга.

Надеюсь мой рассказ будет полезным для Вас. Уважаемые читатели моего блога.

Мой ютуб-канал адвоката

Как адвокат, я веду свой официальный сайт, на котором можно прочитать статью о судебном приказе, а также на моём сайте можно познакомиться с другими моими юридическими услугами для должников.

Подписывайтесь на мой ютуб-канал, смотрите видео, задавайте свои вопросы! Вот мой канал: https://www..com/c/Советыадвоката

Для подписчика на канале работает бесплатная юридическая консультация. Если Вы не хотите пропустить мое следующее видео – когда подписываетесь на канал, нажмите на колокольчик и получайте уведомления от ютуба о новых видеороликах. Ваши лайки и комментарии помогают мне в продвижении видео. До новых встреч!

Источник: https://zen.yandex.com/media/soveti_advokata/kak-vykupit-svoi-dolg-u-banka-po-dogovoru-cessii-za-10-5f194f9f10a7da1b12a7ce65

Как оформить на себя бесхозный дом. Инструкция Кадастровой палаты

Как выкупить человека?

Эксперты Федеральной кадастровой палаты совместно с «РБК-Недвижимостью» и юристами разобрались в тонкостях этой темы

olegmorgun1311/shutterstock

Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.

Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.

Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.

В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).

Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка».

Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.

Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.

Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты

Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме

В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю.

Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии.

Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.

Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.

Вариант 1

Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.

Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.

Вариант 2

Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.

Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду

Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.

В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.

Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд

Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок

После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.

«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.

Шаг 5. Вступление в право собственности

Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.

Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность».

Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать.

Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.

Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение.

То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения.

Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.

«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.

«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.

Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.

После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.

Цена вопроса

Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:

  • выписку из ЕГРН;
  • покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
  • снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
  • строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.

Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.

Подводные камни

Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец.

При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным.

Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.

То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.

«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать.

Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно.

При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».

В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе.

Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна.

Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f57182f9a7947ad4b23f3d2

Как продать долю в квартире?

Как выкупить человека?

13 июля 2020 в 12:15

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д.

Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку.

Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар.

Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй – женщина с ребенком имеет 1/3 доли.

При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость.

Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор – Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Источник: ЗАСУДИЛИ.РУ

Вам так же может быть интересно:

Как происходит раздел совместно нажитого недостроенного дома

Снять обременение с квартиры: чем поможет юрист

Источник: https://sibadvokat.ru/magazine/sovety-advokata/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Выкуп долга у банка третьим лицом: процедура и особенности

Как выкупить человека?

Долговые обязательства перед различными банками – довольно неприятная ситуация для многих людей. Речь идет о той стадии задолженности, когда уже назначен суд и могут прийти приставы. Если все эти действия не повлияли на заемщика, следующим шагом банка-кредитора станет – продажа долга коллекторской фирме.

Существуют ли варианты решения проблемы без особых потерь? На такой вопрос многие заемщики ищут ответ, и он действительно есть.

Чтобы хоть как-то окупить банку расходы, происходит выкуп долга у банка третьим лицом за поистине малый размер – 1% от общей суммы задолженности. Конечно, в такие моменты у человека возникает идея – купить у банковской организации собственный долг, но все не так уж просто, как думают некоторые люди.

Как выкупается долг третьим лицом у банка

Хочется сразу заметить, что долг выкупается достаточно просто, чем-то схож с продажей займов коллекторам. Существенный недостаток заключается в том, что сам должник не может собственный долг выкупить у банка.

Но если мысли об этом не покидают, то нужно найти постороннего человека который подпишет договор цессии с банком. Если удастся провернуть такую сделку, заемщик не будет платить неустойку по долгу.

В действительности данная процедура предельно простая, единственным недостатком является поиск третьего лица. В подобной ситуации человеку придется обращаться за помощью к юристу и тут естественно придется заплатить немалые деньги, если специалист хороший. Но, во всяком случае, эти растраты покажутся ничем перед задолженностью.

Можно ли по закону продавать долг для дальнейшего его погашения

Третьи лица, это те, кто с самого начала не участвовал в предмете договора. А быть в нем может только банковская структура, поручитель и сам заемщик. Сейчас в современных банках при оформлении такой сделки сразу предупреждают потенциального клиента о том, что в случае не погашения задолженности, все права будут переданы коллекторским компаниям.

Какую задолженность реально выкупить у банка

Банковские структуры естественно соглашается отдавать не все долги. Они продают, как правило, те кредиты, по которым более полугода не приходило платежей. При этом хочется сказать, что ни одна банковская организация, не продаст долг по ипотечному договору или другому кредиту, где участвует залог имущества.

Как правило, многие банки идут на переуступку прав, где нет поручителей.

Кому позволительно предлагать выкупать долги с банка

Нехорошая ситуация может появиться если банк откажет в продаже долга, это как правило происходит тогда, когда у должника имеется «хороший залог», такое бывает крайне редко, но все-же имеет место быть. Часто банку проще перепродать долги и порой они это проводят без ведома самого должника.

Как проходит выкуп долга физического лица

Как уже говорилось выше, банковские структуры очень любят обращаться к коллекторам, это касается самых безнадежных кредиторов. Когда человек более двух лет не вносит свои платежи, банк собирает такие долги «оптом». После чего выбирают самые выгодные предложения для себя и предлагают выкупить долги физических лиц.

В случае если банк нашел подходящую фирму-перекупщика, заключается договор цессия. После чего все права по долговым обязательствам переходят к перекупщикам, а первоначальный договор с заемщиком, в общем, то теряет свою силу.

Что такое цессия и схема цессии?

Как уже говорилось ранее, у заемщика не будут брать согласие на данную процедуру, но банк по законодательству РФ обязан предупредить неплательщика о данной сделке за месяц. Если же этого не произошло, и должник одумался и вернул первому кредитору деньги, все обязательства считаются в полной мере выполнены.

Почему банки стараются продать долг

Нормальный человек осознает, что если кредитор направит в суд обращение, то тогда уже рассчитывать на сокращение долга нечего. Хочется еще раз акцентировать внимание на том, что должник, который согласился выкупить свой же долг, получает хорошую выгоду.

Что касаемо банковских организаций то им совершенно не выгодно иметь такие договоры, это обусловлено тем, что Центробанк требует доступными способами освобождаться от таких займов. Помимо всего прочего наличие таких должников снижает в разы рейтинг организаций дающих кредиты. Все эти факты вынуждают кредитные организации буквально распродавать за копейки займы.

Если не удается выкупить свой долг, нужно договориться с банком об отсрочке оплаты, в большинстве случаев банк идет на уступки, а у человека появится время чтобы найти деньги. А лучше, конечно же, вообще не брать деньги в долг. Сегодня это очень опасно в связи с тяжелой ситуацией в стране, поэтому нужно разумно расценивать свои возможности прежде чем влезать в кредит.

Как можно выкупить свои долги у банка, рассматривается в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://dolg.guru/dolgi/fizicheskie-i-yuridicheskie-litsa/kakim-obrazom-vykupaetsya-dolg-u-banka.html

Как выкупить долю жилой площади?

Как выкупить человека?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников.

Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога.

 В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

https://www.youtube.com/watch?v=g5oMaad4HVc

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: