Как избавиться от неликвидной недвижимости?

Прощай, «головняк»: как быстрее продать неликвидное жильё

Как избавиться от неликвидной недвижимости?

РИА Новости

Квартиры, которые продаются с большими сложностями, действительно существуют. Но управляющий партнёр «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик отмечает, что все в любой момент может измениться. Например, жилье в пятиэтажках было всегда гораздо менее престижным, чем в современных панельных домах, но с началом реновации его популярность и ликвидность выросла.

И все же есть некоторые факторы, которые в большинстве случаев могут оттолкнуть покупателей.

Первое, что делает любую недвижимость неликвидной — это завышенная цена, объясняет ведущий менеджер агентства «Азбука жилья» Александр Лунин.

Определиться с ценой самостоятельно довольно сложно, это тот самый случай, где помощь риелтора крайне желательна, уверяют эксперты «Метриума». В принципе, это может сделать и оценщик, но он окажет только услугу оценки. Стоимость такой услуги — порядка 5−6 тысяч рублей. При этом указанные им ценовые показатели будут хороши «здесь и сейчас».

Риелтор же ориентируется не только на ценовые показатели аналогичных объектов, в его арсенале — еще и собственная статистика реальных сделок. В итоге разница в цене от оценщика и риелтора достигает порядка 5%, отмечают в «Метриуме».

Учимся «отмываться»

Отдельная тема — это юридическая история объекта. Например, оформляющееся наследство, рента, частые переходы прав вызывают у покупателей много сомнений и подозрений. Данный объект продать очень тяжело, порой даже с хорошим дисконтом.

Поэтому важно разобраться с «темным прошлым» квартиры. В интересах продавца — максимально обеспечить «доказательную базу», продемонстрировав, что все проблемы с документами решены, и юридически на сегодняшний день все чисто, советуют эксперты «Метриума».

Если квартира с обременением, то стоит постараться его убрать, рекомендует Лунин.

К примеру, если в числе собственников или зарегистрированных членов семьи есть несовершеннолетний, стоит подобрать ему альтернативный объект заранее, а также провести консультацию с органами опеки.

При этом в объявлении лучше не указывать очевидные минусы при их наличии. Об этом лучше сказать по телефону, либо при личной встрече или просмотре.

Какие еще истории могут отпугнуть покупателей? Это может быть, например, совершенное в этих стенах преступление. Или судебные тяжбы предыдущих хозяев. Допустим, муж одной из бывших собственниц, которая продала квартиру без согласия супруга, отсудил свою долю уже после того, как квартира была продана.

Нынешний же владелец выкупил долю и урегулировал ситуацию.

Но у следующих покупателей могут возникнуть сомнения: возможно, были и другие проблемы в процессе смены собственников? В таких случаях нужно не пытаться скрыть этот факт, а все пояснить, предоставив подтверждающие документы, что сейчас данные вопросы решены, поясняют в «Метриуме».

Непоправимо, но решаемо

Разумеется, неудовлетворительное состояние квартиры, качество самого дома (если объект находится в устаревшем жилом фонде) не способствуют ускорению продажи.

Впрочем, чего точно не стоит делать при продаже неликвидного жилья, так это дорогой ремонт — он точно не окупится, отмечает Толстик.

Также, по словам риелторов, покупатели не всегда готовы приобрести квартиру на первом этаже или с плохим видом из окна. Их может насторожить расположение дома рядом с крупными транспортно-пересадочным узлом или железной дорогой.

Соседство с дома с ЛЭП, тюрьмой или моргом часто смущает покупателей, приводит пример председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Окружение также может влиять на ликвидность квартиры. К примеру, соседство с офисами, вход в которые осуществляется непосредственно из подъезда, снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Еще хуже — соседство дома со свалкой или вредным производством. В этом случае продать квартиру без более существенного дисконта (до 30%) вряд ли удастся», — рассуждает Доброхотова.

В целом, неудачное расположение дома или изначально неудачная планировка объекта — это то, что исправить не получится, а значит, здесь поможет только адекватная цена, уверены риелторы.

Ищи своего покупателя

Часто жалуются на долгие экспозиции владельцы квартир на первых и последних этажах. И здесь очень важно найти «правильного» покупателя на конкретный объект, говорит Толстик.

Например, жильё на первом этаже может заинтересовать маломобильных граждан или пожилых людей, которые испытывают неудобства при передвижении.

В практике «Миэля» также был случай, когда квартиру на 1 этаже целенаправленно искала семья с новорожденной двойней, потому что коляска для двух детей не помещалась ни в один лифт.

С коллегой соглашается Лунин и приводит в пример случай, когда многодетная семья хочет увеличить свою площадь, переехав из однокомнатной квартиры в трехкомнатную. Такая семья вполне может рассмотреть даже квартиру на первом этаже или в существенном отдалении от метро, родителям будет принципиальна близость к детскому саду или школе.

Покупателей же квартиры на последнем этаже стоит сразу успокоить по самым распространенным вопросам: нет, крыша не протекает, нет, не слышно никаких звуков с технического этажа, нет, лифт часто не ломается, да, летом бывает очень жарко, но зато в квартире установлен кондиционер.

Важные нюансы

Существуют факторы, которые могут смутить покупателей, даже если квартира вполне нормальная. Так, бардак в квартире точно не произведет впечатления на потенциальных покупателей.

«Если комнаты, кухня, ванная завалены личными вещами, на комоде стоит масса чьих-то фото, слышны детские крики, просмотру мешают домашние животные, на шерсть которых у многих аллергия, то покупатель захочет покинуть помещение как можно быстрее.

На подсознательном уровне люди, желающие почувствовать себя здесь хозяевами, видят проблему. Лучше, если квартира будет напоминать гостиничный номер», — дают рекомендации эксперты «Метриум».

Наводя порядок в квартире, нельзя забывать и о том, что увидят покупатели за ее пределами. Если стены подъезда разрисованы граффити — не поленитесь замазать рисунки. Если соседи по лестничной клетке курят, уберите пепельницы, проветрите подъезд.

Также риелторы не советуют общаться с покупателями отстраненно. Лучше всего проявлять корректность в сочетании с заинтересованностью. Хозяин, слыша вопросы или сомнения покупателей, должен пытаться разрешить их на ранней стадии. Если, к примеру, посетители обращают внимание на запах, это хороший повод продемонстрировать, как прекрасно работает вытяжка.

Кстати, часть покупателей может потеряться только из-за того, что квартира не готова к продаже, то есть хозяева не могут быстро выйти на сделку и освободить ее, указывает Лунин.

И помните, если заниматься вопросом продажи самостоятельно, то нужно быть морально готовым к шквалу звонков, но не от потенциальных покупателей, а от агентств недвижимости, что может вывести любого из равновесия.

В результате на звонок реального покупателя вы по инерции будете реагировать с раздражением, отмечают в «Метриуме». К этому добавятся попытки отсечь пустые просмотры, опять же с вычислением риелторов, которые будут приходить под видом покупателей.

Поэтому в случае с неликвидным жильем, все же лучше переложить эту головную боль на плечи профессионалов.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/49153/proshhaj_golovnjak_kak_bystree_prodat_nelikvidnoe_zhile/

Как продать неликвидную квартиру » Риэлторские секреты

Как избавиться от неликвидной недвижимости?

После кризиса 2015 года продавцам пришлось снижать цену почти на каждую вторую квартиру на «вторичном рынке» Москвы. При этом стоимость неликвида упала на 20%, но даже это не всегда помогало его продать. Читайте в нашей статье секреты риэлторов о том, как продать неликвидную недвижимость, чтобы она не «зависла» в базе.

I. Что такое неликвидная недвижимость
II. Как продать неликвидную квартиру
1. Решите юридические проблемы
2. Найдите плюсы в инфраструктуре
3. Выберите удачное время для демонстрации
4. Сделайте ремонт или разрушьте всё окончательно
III. Какое ПО использовать и зачем

Что такое неликвидная недвижимость

Неликвидной называют недвижимость с низкими потребительскими характеристиками, которую невозможно продать быстро и за хорошую цену.

  1. Самый сложный пункт в «чёрном списке» недостатков – юридические проблемы. Из-за них сделка затягивается по времени, а оформление документов требует дополнительных расходов. Порой покупатели вовсе отказываются связываться с юридически «нечистой» недвижимостью. К ней относят жилье, в котором:

    Без опытного юриста ни в одном из этих случаев не обойтись. Представьте: вы хотите продать комнату в 3-комнатной коммуналке.

    Для этого необходимо получить согласие жильцов двух других комнат, но один жилец пропал без вести, а другой получил жилье по договору социального найма, и фактически оно принадлежит городу.

    Найти пропавшего соседа и отбить комнату у муниципалитета — задачка для профи.

  1. Расположение жилья. Если до метро, автобусной остановки, больницы и школы слишком далеко, а из окна видно свалку, тюрьму, ТЭЦ или завод, то стоимость квартиры падает минимум на 5-15%.

«Шикарный» вид из окна на завод

  1. Отпугнуть покупателей могут и соседи. К проблемным в основном относятся алкоголики, мигранты, многодетные семьи.
  1. Еще один вариант неликвида — квартиры на первых и последних этажах, без балконов, с неудачной планировкой, слишком большие по площади.

Как продать квартиру без балкона? Построить его!

  1. Порой квартира и вовсе непригодна для жизни – до заселения новому владельцу предстоит сделать капитальный ремонт, заменить коммуникации, проводку, батареи и т.д.

Здесь придется вынести всё и заново отстроить.

Назад

Как продать неликвидную квартиру

У каждого объекта недвижимости есть подходящий покупатель, его просто нужно найти. А предварительно подготовить «почву».

Решите юридические проблемы

Начните с подготовки документов. Если в квартире много прописанных, возьмите у каждого согласие на продажу и заверьте у нотариуса. Если среди них есть дети, получите разрешение от органов опеки. Если сделана перепланировка, попросите у владельцев техпаспорт на квартиру.

Читать по темеЕсли вы хотите больше узнать о юридических тонкостях работы агентства недвижимости, читайте наш

гид по профессии риэлтора

Назад

Найдите плюсы в инфраструктуре

То что для одних плохо, для других — удобно. Например, квартиры на первом этаже подойдут пенсионерам, инвалидами или семьям с детьми. Плохая транспортная доступность – тоже не всегда недостаток. Такое жильё ищут люди, которым нужна тишина и чистый воздух.

Если в плане развития города вблизи дома указана новая станция метро, детский сад или больница, то покажите его покупателям. Они должны знать, что эта местность не безнадежна, а очень даже перспективна.

Если под окнами проходит оживлённая трасса или железнодорожные пути, в квартире из-за этого могут быть неприятные запахи и шум. В этом случае посоветуйте продавцам поставить стеклопакеты с хорошей шумоизоляцией и кондиционер.

Назад

Выберите удачное время для демонстрации

Чтобы продать квартиру с неудачным видом из окон, показывайте её в тёмное время суток. Тогда вряд ли что-то удастся рассмотреть, кроме горящих фонарей.

Не забудьте при этом сменить в помещении лампочки на более мощные, чтобы комнаты казались светлее и просторнее.

Если не помогает, вот другой лайфхак: сделайте хороший ремонт, чтобы отвлечь внимание от вида за окном.

Евгения Баранова, представитель пресс-службы «S.A. Ricci жилая недвижимость»:
– Охотники за неликвидом выкупают у застройщиков с большой скидкой «мёртвый груз».

Например, второй этаж в бизнес-классе, где цена за квадратный метр обычно высока, а виды из окон красивыми не назовешь. Эту квартиру превращают в «конфетку» благодаря профессиональному ремонту и продуманной отделке.

Такой антураж перебивает весь негатив от вида за окном, и жилье продается за хорошую цену.

Чтобы продать квартиру с проблемными соседями, стоит узнать их распорядок дня. Например, любители вечеринок почти наверняка спят допоздна, а в шумных семьях утром и днём дети в саду или школе. Но иногда проблема не в звуке, а в запахе.

Наталья Тамарина, частный маклер:
– Однажды купил клиент двушку, которая идеально подходила его требованиям. Но позже клиент сообщил, что соседка напротив таскала домой мусор с помойки.

Когда она открывала дверь, он вываливался на ее порог и жутко вонял! Но когда мы приходили на просмотр квартиры еще до сделки, никакого запаха не было.

Оказалось, продавцы пошли на обман и специально что-то покрасили в подъезде, чтобы перебить вонь запахом краски.

Назад

Сделайте ремонт или разрушьте всё окончательно

Иногда следы пребывания предыдущих жильцов ухудшают внешний вид квартиры. Это так называемый надуманный неликвид, который легко устранить. Делать дорогой ремонт не стоит – практика показывает, что он не окупается. Самое удачное решение – сменить обои, пусть на самые дешёвые, но светлые и без рисунка.

Порой требуется и перепланировка, если в категорию неликвида попадает элитная недвижимость – таунхаусы или многокомнатные квартиры. Их стоимость высока, но спрос очень низок. Чтобы решить проблему, можно снизить «элитность» такого жилья – разбить на несколько квартир-студий и продавать 5-6 покупателям в общедолевую собственность.

Андрей Сазонов, основатель агентства недвижимости Cheap Home, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости:
– Мы находили «зависшие» объекты в Подмосковье и договаривались с владельцами о скидке в 1 млн рублей на каждый таунхаус стоимостью 8 млн рублей. После продавали маленькие студии по 1,5 млн рублей.

За такую цену можно приобрести разве что комнату в столичной коммуналке. Но в студии есть своя кухня и санузел, а сама она полностью изолирована от соседей. В таком жилье заинтересованы люди, которые не могут себе позволить купить полноценные квартиры из-за их высокой стоимости. В среднем удавалось продать 2-4 больших объектов в месяц.

Так за два года мы реализовали около 500 студий.

Порой встаёт вопрос, как продать неликвид, который непригоден для жизни? Чаще всего эти проблемы встречаются в старых домах: стены крошатся, полы проваливаются, проводка и коммуникации требуют замены.

Тогда лучше демонтировать всю отделку. В объявлении можно будет указать, что квартира в черновом состоянии и готова к ремонту.

Потенциальный покупатель, который планирует ремонтировать ее под себя, сэкономит на демонтаже.

Назад

Какое ПО использовать и зачем

Работа с неликвидными объектами – долгая и сложная. Здесь важно правильно их показать и рассказать о достоинствах, прикрывая недостатки. Надо учесть претензии каждого предыдущего клиента и избавляться от того, что его отпугнуло.

Как не упустить важные детали и не запутаться? Если у вас нет персонального робота, то устанавливайте CRM-систему. Лучше, если это будет не универсальное, а отраслевое предложение для риэлторов. Такое есть, например, у компании SalesapCRM.

Она помогает решить множество задач:

  1. Автоматически подбирать объекты по нужным параметрам. Достаточно ввести любые параметры (по удаленности от метро, по площади кухни и т.д), и система сама найдет подходящие объекты.Риэлтор может создать любое количество подписок под самые взыскательные требования, и увидит подходящий объект, как только он появится в базе CRM.
  2. У каждого объекта будет отдельная карточка в едином каталоге. Там же сохраняется вся история работы с ним: кто его смотрел, почему отказывались, сколько раз сдавался/продавался. Так риэлтору легче будет сориентироваться — кому предлагать эту квартиру, а кому нет.
  3. Вы перестанете тратить время на то, чтобы вручную скопировать описание квартиры, адрес и ее фото — и выслать их клиенту. Вместо этого можно будет отправить готовую презентацию объекта в PDF-формате. Программа создаст ее за вас всего в один клик.
  4. Если все предложенные способы продать неликвид вам не помогают, попробуйте дать больше рекламы. CRM-система сама разместит ваше объявление на 213 сайтов недвижимости. Вы для этого сделаете всего 4 клика. Вот так:

Процесс выгрузки объявления на сайты с помощью программы для риэлтора SalesapCRM

Чтобы понять, как продать неликвид, нужно грамотно организовать работу риэлторов.

Отраслевая CRM-система для агентств недвижимости позволяет упростить повседневные обязанности, обрабатывать больше запросов клиентов и быстрее выкладывать рекламные объявления на отраслевые сайты.

Узнать все преимущества CRM-системы SalesapCRM можно бесплатно в течение 7 дней после регистрации.

Назад

Мария Степанова

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-prodat-nelikvidnuyu-nedvizhimost/

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: