Что делать, если не согласны с обмерами ПИБ?

Содержание
  1. Обмер с накруткой
  2. Заложники приемочного акта
  3. Доплата за воздух
  4. Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах», №31(636) 
  5. Контрольные обмеры или как оспорить обмеры БТИ
  6. Виды справок из БТИ и сроки их действия
  7. Кто несет ответственность за ошибки в плане БТИ
  8. Порядок согласования
  9. Точность обмеров БТИ при переносе стен » PeryPlaniroa.ru
  10. Погрешность измерений при составлении плана БТИ
  11. Допустимые отклонения размеров между согласованным проектом и фактически проведенной перепланировкой
  12. Онлайн расчёт стоимости перепланировки
  13. Выводы
  14. Замеры БТИ не соответствуют договору покупки, что делать и как вернуть деньги, за переплаченные по плану метры
  15. Что означают красные линии на плане БТИ
  16. Виды услуг и их стоимость
  17. Чем грозят красные линии на плане БТИ
  18. Можно ли устранить красные полосы из документов
  19. Какую информацию может предоставить данное учреждение
  20. Как убрать красные линии в плане БТИ квартиры
  21. Срок согласования перепланировки в БТИ
  22. Почему согласование перепланировки в БТИ платное?
  23. Как исправить красные линии на плане БТИ нежилого помещения
  24. Что делать, если Росреестр произвел неправильные обмеры? — Право на vc.ru
  25. Все в суд
  26. Суровые российские госструктуры
  27. Резюме

Обмер с накруткой

Что делать, если не согласны с обмерами ПИБ?

В этом обзоре мы вместе разберем несколько типовых и показательных ситуаций.

Заключая договор, ни один застройщик не может гарантировать, что площадь вашей квартиры будет точь-в?точь, как указано в договоре и на плане (который позволяет индивидуализировать квартиру по осям и этажу дома). Ведь даже СНиПы допускают отклонения по размерам бетонных конструкций.

А кривизна стен в большой квартире вполне может «украсть» или добавить лишний метр.

Поэтому компании, как правило, прописывают в договорах стоимость квадратного метра и общую ориентировочную цену помещения (исходя из проектной площади), но делают оговорку, что окончательные расчеты с дольщиком будут произведены после обмеров ПИБ (или БТИ) исходя из установленной цены «квадрата». «Закон позволяет предусмотреть в договоре изменение цены»,  — комментирует Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.

Но каждая фирма по-своему определяет размер неоплачиваемого отклонения. Некоторые застройщики требуют от клиентов доплат, если площадь квартиры вырастет более чем на 0,5 кв.м (если помещение окажется меньше, фирма вернет излишне уплаченные деньги).

Многие компании закладывают необходимость допрасчетов, если коррекция составит больше метра. В этом случае при увеличении площади квартиры, скажем, на 0,8 кв.м, клиент получит лишнее пространство бесплатно, но если площадь возрастет на 1,2 метра, то новоселу придется оплачивать весь излишек.

Если гражданин не хочет доплачивать, застройщики не подписывают акты-приемки передачи жилья. И принудить их к этому не получится.

«Суд ставит регистрацию права собственности в зависимость от факта доплаты за разницу в метрах (между проектной и фактической площадью). В случае отказа покупателя от правомерного требования по доплате, застройщик вправе не передавать объект и даже требовать расторгнуть договор»,  — говорит Станислав Бородаев, юрист ГК «Авентин».

Но что если покупатель не отказывается от доплат, но при этом не торопится вносить деньги? «Согласно разъяснениям Верховного суда, застройщик не может реализовать право на расторжение договора в случае, если дольщик просрочит внесение доплаты за возросшую площадь квартиры»,  — отмечает Евгения Петрова. То есть продавцу будет проблематично расторгнуть договор, но и, покупатель не сможет получить ключи.

Заложники приемочного акта

Как показывает практика, если отклонение составляет 1 — 2 метра, то дольщики обычно признают необходимость доплат, и проблем не возникает. Но если увеличение больше, то надбавка может оказаться критичной для покупателя. И здесь нужно разбираться, чем вызваны расхождения.

Бывали случаи, когда по ходу стройки компания вносила коррективы в проект или конструкцию дома. Например, Торговый дом «Сигма» возвел 350?квартирный дом на Рыбацком пр., 17. Сначала фирма предусмотрела кирпичные фасады. Такой вариант облицовки был отражен и в первых предварительных договорах, которые фирма заключала с дольщиками.

Позднее она внесла коррективы в проект и предусмотрела более дешевые вентилируемые фасады, которые позволяют уменьшить толщину стен. После обмеров ПИБ выяснилось, что площадь некоторых квартир возросла на 2 — 4 метра.

Большинство граждан было вынуждено доплачивать, однако некоторые дольщики стали спорить, ссылаясь на изменение характеристик дома.

«По закону, если дольщик получил не то жилье, на которое рассчитывал, он вправе отказаться от сделки и потребовать вернуть деньги с учетом неустойки,  — напоминает Татьяна Богданова, зам.

директора компании «Юр-Сити».  — Но граждане, как правило, заинтересованы в том, чтобы получить долгожданное жилье, а не добиваться компенсации».

В истории с «Сигмой» некоторым дольщикам все же удалось отбиться от доплат в досудебном порядке.

При этом эксперты уточняют: если в договорах ничего не сказано о конструкции фасадов, то претензии дольщиков безосновательны.

«В законе нет ограничений на корректировку проектной документации, следовательно, необходимо руководствоваться условиями договора.

Если в нем нет ссылки на конкретную технологию, то застройщик обязан лишь предоставить объект, который соответствует требованиям законодательства и пригоден для проживания»,  — говорит Станислав Бородаев.

Бывают ситуации куда более сложные. Например, после банкротства фирмы «Р. К.Г. » Смольный передал права на достройку дома на ул. Архитектора Данини в Пушкине кооперативу дольщиков. Проект несколько раз переделывали. В итоге вместо пятиэтажного дома на участке появился 9?этажный комплекс. Изменилась и квартирография. Например, вместо «единичек» площадью 40 кв.

м гражданам предлагали квартиры площадью 30 кв. м. «Но это не значит, что ЖСК соглашался вернуть разницу за потерянные метры»,  — говорит Татьяна Богданова. Ведь кооператив был создан самими обманутыми дольщиками, которым предложили завершать объект за свой счет. Тот, кто хочет отказаться от договора с «Р. К.Г.

», может вступать в дело о банкротстве этой компании, но там гражданам мало, что светит.

Кстати, некоторые застройщики привязывают доплаты не к метражу, а к процентному изменению площади. Сотрудники «Юр-Сити» знают, что такие договоры заключала фирма «Содружество».

У нее размер допустимых отклонений составлял 7 % от проектной площади квартир в одном из малоэтажных комплексов. Но в подобных договорах возникает другой риск.

Если площадь квартиры уменьшится на оговоренную величину, застройщик тоже не станет ничего возвращать.

проблема в том, что нигде в законе не сказано, какое отклонение можно считать допустимым. Например, в 214?ФЗ (о долевом строительстве) говорится лишь, что гражданин вправе расторгнуть сделку через суд при существенном изменении площади объекта (часть 1.1 статьи № 9).

Если суд подтвердит критичность отклонений, покупатель сможет получить назад внесенные деньги вместе с процентами за их использование. Согласно 214?ФЗ, эти проценты составляют 1/300 ставки ЦБ и начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств по договору.

Однако многие эксперты сомневаются в том, что суд применит эту норму при увеличении площади квартиры на 1 — 2 кв.м, если нет других явных строительных нарушений, которые привели к изменениям.

«В этом случае бремя доказывания нарушений лежит на дольщике»,  — напоминает Станислав Бородаев.

Судебная практика знает весьма специфические ситуации. Например, один московский дольщик заключил договор с компанией «СУ-155». Проектная площадь квартир составляла 39,33 кв. м. Стороны предусмотрели доплату на тот случай, если площадь изменится более чем на 0,5 кв. м.

По плану квартиры в одной из комнат имелась легкая перегородка, разделяющая ее на две части. По ходу строительства стороны договорились, что фирма не будет ставить эту перегородку. Но после обмеров ПИБ выяснилось, что площадь квартиры возросла на 0,67 кв. м. Покупатель подсчитал: если бы перегородка стояла, то превышения удалось бы избежать.

Гражданин за свой счет поставил гипсокартонную стенку (как на плане)и заказал новый обмер. На сей раз БТИ признало, что площадь квартиры не превышает оговоренных значений. Однако застройщик все равно требовал доплат, отказываясь подписывать основной договор купли-продажи. Покупатель обратился в суд и отбился от претензий.

Служители Фемиды признали за ним право привести жилье в изначальное состояние и провести новый обмер.

Случай показательный. Если бы гражданин не восстановил перегородку, он бы вряд смог отбиться от доплат. «Надлежащее исполнение предполагает передачу квартиры с согласованными характеристиками.

Если стороны изменили предмет и не изменили цену, то у покупателя не будет оснований, чтобы не оплачивать всю площадь исходя из цены квадратного метра, согласованной сторонами в договоре»,  — комментирует Евгения Петрова.

Доплата за воздух

Есть еще один важный момент, на который обращают внимание юристы. «Договор может содержать свои правила измерения площади, в отличие от правил, которыми руководствуются БТИ»,  — говорит Станислав Бородаев. Это касается, например, доплат за балконы и лоджии. Наш журнал подробно рассказывал об этой проблеме в № 36/2013.

Напомним, после принятия Жилищного кодекса в 2005?м площадь квартир стали считать без учета лоджий и балконов. Сведения о них перестали вносить в свидетельства о собственности и кадастровые документы. Но при этом в технических паспортах площадь лоджий и балконов продолжали указывать с учетом понижающих коэффициентов, поскольку эти требования содержатся в тех же СНиПах.

Поначалу некоторые граждане полагали, что оплачивать летние помещения не нужно. Но служители Фемиды однозначно констатировали: положение ЖК не касается взаимоотношений застройщиков и дольщиков, и никто не обязан передавать балконы и лоджии бесплатно.

Большинство петербургских компаний прописывают в договорах с покупателями жилья те же коэффициенты, которые содержатся в СНиПах (0,5 — для лоджий; 0,3 — для балкона). То есть за кв. м лоджии придется заплатить вдвое меньше, чем за «квадрат» жилого помещения. Такая схема исключает конфликты.

Но встречаются договоры, в которых продавец ничего не говорит о коэффициентах, и тогда возникают сложности. Например, после обмеров БТИ площадь квартиры возросла, и застройщик требует доплат с учетом полного метража лоджии. Эксперты обращают внимание на один момент.

«Если в договоре прямо сказано, что площадь лоджии следует считать по коэффициенту 1 и дольщик должен оплатить всю площадь, то здесь нужно согласиться с доводом о свободе договорных отношений. Но если в договоре ничего не говорится о коэффициентах, то покупатель вправе предположить, что фирма будет применять стандартное понижение»,  — говорят юристы.

Впрочем, судебная практика на сей счет неоднозначна, и лучше обратить внимание на этот момент еще при заключении договора.

Некоторые дольщики спрашивают: «А что если сотрудники ПИБ просто допустили неточности при обмерах жилья, и это повлияло на окончательные расчеты?». Например, гражданин заказал альтернативный замер у специалистов, и те пришли к выводу, что в официальных данных откуда-то взялись лишние десятки сантиметров.

«Ошибки, конечно, возможны, ведь нельзя исключать человеческий фактор. Но отстаивать свою правоту дольщику придется в суде. Причем данные досудебной экспертизы, скорее всего, не примут во внимание. Служители Фемиды предложат провести независимую техническую экспертизу»,  — резюмирует Татьяна Богданова.

Впрочем, ошибки БТИ — не столь частое явление. А крупные застройщики с хорошей репутацией редко допускают серьезные отклонения от проекта.

Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах», №31(636) 

Источник: http://www.rightmark-group.ru/archive/media/816

Контрольные обмеры или как оспорить обмеры БТИ

Что делать, если не согласны с обмерами ПИБ?

Причин появления ошибок в документах БТИ может быть множество. Выделим лишь основные из них:

  1. Изначально не верные обмеры. Это справедливо как для старых, так и для современных домов. И если в современных домах данные ошибки есть возможность поправить, так как можно найти и планы застройщика и автора проекта дома и документацию прошедшую Мосгосэкспертизу, то для старых домов, как правило, никакой документации не сохранилось, и единственный сохранившийся документ это и есть обмеры БТИ.
  2. Перенос базы БТИ из «ручных» чертежей в «DWG». Раньше документы БТИ представляли собой чертежи «руками», то есть каждый план БТИ был отрисован в ручную специалистом БТИ. После же 2020 года полностью все чертежи БТИ перенесли в электронный вид и каждую квартиру индивидуально перечертили в программе. И вот при данном переносе было допущено множество ошибок в следствии человеческого фактора. Как правило это ошибки незначительные (забыли поставить дверь, не указали сантехнический прибор и т.д.).
  3. Ошибки не в БТИ, а фактические ошибки строителей. Допустим застройщик сдавал квартиру. В квартире по факту перегородка идет в одном месте, а в документах БТИ перегородка идет в другом месте. Получается, что в документах БТИ она не там, где по факту. Это исходит из того, что БТИ опирается на документацию, которую сдает застройщик в БТИ для обмеров, а не на «пеноблоки выложенные по полу». И отчерчивает свои планы БТИ на основании данных документов. В следствии этого собственник думает, что в документах БТИ есть ошибка.
  4. Мнимые ошибки БТИ. То есть собственник предполагает что ошибки БТИ есть, а их на самом деле нет. Стандартный случай — застройщик сдал квартиру без внутренних стен. И вот в документах БТИ показан большой сантехнический короб, а в квартире он вообще не выложен. Есть две трубы, которые «жмутся» где-то в стороне, однако сантехнический короб показан размером метр на полтора. И собственник думает, как же так может быть, ведь достаточно выложить 30 на 50 см короб и все, трубы будут в нем, зачем выкладывать короб «метр на полтора», а на свободную площадь я расширю какое-либо помещение. Так вот, это не ошибка в БТИ. Если в документах короб есть, значит, он есть, и уменьшать габариты его нельзя. Не важно, что он не выложен и это место будет очень полезно для площади квартиры. Собственник данную площадь не покупал, и она не входит в площадь квартиры, это общедомовая собственность которую уменьшать нельзя.
  5. Ошибки БТИ, допущенные после перепланировки. Собственникам помещений очень важно быть внимательными при проверке конечных планов после перепланировки. При завершении перепланировки проходит оформление акта о завершенном переустройстве, он направляется в БТИ, где в технический паспорт вносятся изменения. Если ошибки в техническом паспорте обнаружены собственником после его получения на руки, то есть допустим собственник внимательно посмотрел на БТИ через год и увидел отклонения, БТИ будет говорить: «Мы год назад все обмеряли правильно, а теперь вы внесли новые изменения в планировку, править ничего не будем, согласуйте все повторно».
  6. Ошибки человеческого фактора — здесь все проще. Просто пришел «БТИшник» и что то не верно отразил.

Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые находились в базе БТИ в формате обычных чертежей:

Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые уже перечертили формате DWG: Как мы видим они совершенно аналогичны документам БТИ, которые представлены выше, но весь план уже отчерчен в программе.

Акт о завершенной перепланировке:

Виды справок из БТИ и сроки их действия

БТИ выдает следующие виды документов:

  • Технический паспорт жилого помещения — выдается, если в жилье планируется какой то вид перестройки. Обновляться паспорт должен через каждые пять лет.
  • План поэтажный – это детальный план помещения, чаще всего он идет вместе с техническим паспортом.
  • Экспликация — может быть нескольких форм№22, и № 25 в зависимости от места, куда подаются документы. Срок действия от 1 до 5 лет.
  • Документы инвентаризационной оценки — это определение стоимости жилой площади с учетом ее состояния. Срок действия справки не более 1 месяца.
  • Регистрационные данные – указывает всех лиц, прописанных по определённому адресу. Срок действия не более 1 месяца.
  • План земельного участка — выдается сроком до 5 лет.
  • Выписки следующих форм: №3,,№5,№11. Данные формы характеризуют габариты помещений, использование чердачного пространства, срок взятия в эксплуатацию помещения. Срок действия информации 10 дней.
  • Выписки из технического паспорта – этот документ характеризует само строение, в котором находится жилое помещение. Срок действия 12 месяцев.
  • Выписка из организации БТИ – срок действия справки 12 месяцев.
  • Стоимость выкупная жилья — требуется в случае проведения процедуры купли — продажи жилого помещения. Срок действия выписки 6 месяцев

При подаче заявки на необходимую документацию, получить справку можно в следующие сроки:

  • Срок до одного месяца со дня подачи документации.
  • Сроком до 10 рабочих дней, при доплате за срочный заказ.
  • При доплате за сверхсрочный заказ выписки можно получить в течение 5 дней.

Кто несет ответственность за ошибки в плане БТИ

Вопрос риторический. Как правило, по мнению БТИ ответственность несет кто угодно, кроме БТИ. Они крайне не охотно признают свои ошибки, и даже за исправлением явных несоответствий приходиться побегать.

Шаблоны ответов многочисленны и пространны, но их основной контекст сводится к тому, что «не имеет возможности поправить вследствие… и вот вместо «вследствие» вставляются различные причины.

Одна из основных — «не видит оснований для корректировки документации БТИ». Эта фраза «кроет» практически любой запрос.

До абсолютного абсурда, конечно, не доходит, и если у вас не указали входную дверь в квартиру или забыли дорисовать одну комнату (да, да и такое бывает. Допустим в плане БТИ комнаты нет, а в экспликации она есть), то, конечно, поправят все без проблем.

А вот если у вас указан вентиляционный короб в доме 1920 года постройки, а по факту его нет, и вы пришли его исправлять (на плане БТИ же есть, а на самом деле физически его нет), то первый ответ будет (допустим даже еще устный, даже не письменный, хотя там будет все та же магическая фраза) «ну вы же не знаете, был он там или не был, вы не первый жилец в этой квартире, кто то его снес до вас, а теперь вы говорите, что его там никогда не было».

И вот после этой фразы собственник должен каким-либо образом «парировать» данный железный аргумент.

Порядок согласования

Согласованием перепланировки в 2020 году занимается Жилищная инспекция. Для того чтобы перепланировка была законной, необходимо получить разрешение.

Обязательно согласовывать перепланировку, если предполагается:

  • устройство или демонтаж проемов в несущих стенах или перегородках;
  • возведение или снос перекрытий.

Не требуют согласования следующие виды работ:

  • косметический ремонт;
  • замена ненесущих перегородок;
  • замена пола и другие работы.

Важно, чтобы вследствие предполагаемых изменений при перепланировке не ухудшились текущие условия проживания в квартире.

Разрешение на осуществление отдельных видов работ гражданин может получить самостоятельно или при помощи специализированной конторы, которая возьмет определенную плату за свои услуги. В последнем случае человек сможет сэкономить собственное время и избежать бумажной волокиты.

Источник: https://zim-adm.ru/kvartira/bti-nepravilno-oformili-dokumenty-2.html

Точность обмеров БТИ при переносе стен » PeryPlaniroa.ru

Что делать, если не согласны с обмерами ПИБ?

План квартиры, зафиксированный в техническом паспорте или поэтажном плане, является результатом тщательного обмера всех помещений. Измерения проводятся не только рулеткой, но и лазерными приборами с высокой точностью. Хранится эта информация в БТИ, сотрудники которого и контролируют соответствие утвержденного плана и реального положения дел.

Можете быть уверены, что даже небольшое изменение геометрии помещения не останется незамеченным при его обследовании сотрудниками БТИ. Несанкционированная перепланировка на плане БТИ будет зафиксирована ими красными линиями.

Для владельца недвижимости это будет означать штраф и получение предписания Жилинспекции на приведение планировки в полное соответствие с актуальным планом БТИ или о согласовании перепланировки.

Погрешность измерений при составлении плана БТИ

Обычная механическая рулетка позволяет сделать замеры с точностью в 2-3 см. Лазерные рулетки способны замерить c погрешностью в пару миллиметров. Такая точность для строительных конструкций является излишней: при монтаже конструкций есть технологические погрешности и отклонения, иначе говоря, допуски.

Разрешенные в строительстве допуски заметно выше инструментальной погрешности измерений.

При простом косметическом ремонте некоторые работы могут уменьшить линейные размеры помещения на 3-5 см: выравнивание стен гипсокартоном, облицовка плиткой или декоративными панелями, слой звукоизоляционного материала и т. п. Очевидно, что после таких работ размеры комнаты будут отличаться от тех, который были зафиксированы в плане БТИ.

Похожая ситуация может быть с размерами новых сантехприборов, которые могут не соответствовать старой сантехнике, отраженной на плане БТИ. Допустим, план был сделан во время первой инвентаризации дома, проведенной сразу после сдачи его в эксплуатацию в 1950 году. В нем были зафиксированы все первоначальные размеры.

После этого было проведено несколько ремонтов (предположим, что квартира ремонтировалась редко — 1 раз в 20 лет, т. е. за это время было проведено 3-4 ремонта). Планировка за это время не менялась. Однако, при замерах в 2019 г. техник БТИ может выявить заметные отклонения:

  • на стены наносили штукатурку и выравнивали их гипсокартоном;
  • тонкую перегородку заменили на более прочную из пеноблоков;
  • газовую плиту подвинули на 10-15 см, но несколько раз и т.п.

По инструкции БТИ допустимая разница в измерениях не должна превышать 2 см. Очевидно, что при произведении новых обмеров техник БТИ найдет значительные отклонения от первоначального плана 50-х гг.

Если такие отклонения не на много превышают допустимые и представитель БТИ понимает, что перепланировки как таковой не было, он может пойти на встречу и не показывать на плане такие изменения красными линиями.

Однако на практике часто встречается, что, например, утепление балкона помечается как перепланировка (по факту это смещение стены на 10 см), что потребует проведения согласования.

Допустимые отклонения размеров между согласованным проектом и фактически проведенной перепланировкой

Согласование перепланировки начинается с создания проекта, делать который в обязательном порядке должна организация, имеющая допуск СРО.

Даже если проект сделан идеально, а приведенные в нем размеры заведомо точны, на практике при реализации проекта могут возникнуть некоторые отклонения.

Это может относиться к положению сантехники или плиты, толщине возведенной перегородки (по объективным причинам пришлось взять материал другого производителя с несколько отличающимися характеристиками) и т. п.

Меня, как специалиста, давно занимающегося разработкой проектов и имеющего большой опыт согласования перепланировок, часто спрашивают, к каким последствиям это может привести.

Любые отклонения от согласованного проекта (случайные или намеренные) приведут к ненужным проблемам с госинспекцией и дополнительным финансовым расходам.

На данный момент законодательно не закреплены размеры допустимых отклонений от проекта, однако они могут иметь негативные последствия:

  • Собственника оштрафуют так же, как и за незаконную перепланировку.
  • Владельцу помещения придется узаконивать перепланировку заново, начиная с переделки проекта, или переделывать ремонт, чтобы привести его в абсолютное соответствие с утвержденным проектом.

Достаточно часто случается, что законопослушный собственник сделал проект и в соответствии с законом получил разрешение на его реализацию. Работы были выполнены, но с незначительными отклонениями: была приобретена другая сантехника и раковину пришлось немного сдвинуть, со сдвигом 10 см была также установлена стена.

По завершению работ они должны быть приняты комиссией во главе с представителем Жилинспекции. Инспектор выезжает на объект и отказывается принимать ремонт, аргументируя это тем, что он был сделан не по согласованному проекту.

Одновременно составляется предписание о необходимости согласования выполненных изменений. Вариант выхода их этого положения только один — заново согласовать перепланировку.

Для этого делается специальный пакет документов: «Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ» и на его основании заново проходят процедуру согласования.

Онлайн расчёт стоимости перепланировки

На данный момент внести изменения в согласованный проект в процессе ремонтных работ невозможно, даже если отклонения незначительны. Законом не предусмотрены «внесения изменений» или «досогласование». Разрешение на перепланировку дается на конкретное планировочное решение и утверждает, в том числе, и точные размеры переустроенного помещения.

Если собственник решил внести изменения в ремонт уже в процессе работ, то согласно законодательству ему надо отозвать уже полученное разрешение на перепланировку и подать на согласование новый проект, учитывающий внесенные изменения. После получения нового согласования ремонтные работы можно будет продолжить и реализовать новый проект.

Перед тем, как обратиться в проектную организацию, тщательно продумайте все изменения в квартире, какие вы хотели бы произвести. Убедитесь в их функциональности и удобстве для всех членов семьи.

Подготовьте для проектировщиков подробное техзадание, обсудите с ними возможные тонкости. Помните, что внести изменения в проект до согласования его с Жилинспекцией намного проще.

Дешевле сразу оплатить дополнительные услуги проектировщиков, если вас что-то не устроило, нежели переделывать готовый ремонт или пересогласовывать проект.

Выводы

К созданию проекта перепланировки нужно подходить максимально ответственно и добиваться от ремонтной организации, которая будет осуществлять эти работы, точного его соблюдения. В противном случае, даже при незначительных отклонениях, контролирующие организации имеют право требовать абсолютного соответствия реального размера помещений размеру, закрепленному в утвержденном проекте.

В любой сложной ситуации можете обратиться ко мне: благодаря моему опыту я смогу помочь разрешить возникшие сложности с наименьшими потерями.

Источник: https://peryplanirovka.ru/tochnost-obmerov-bti-pri-perenose-sten/

Замеры БТИ не соответствуют договору покупки, что делать и как вернуть деньги, за переплаченные по плану метры

Что делать, если не согласны с обмерами ПИБ?

Нередко к нам обращаются с вопросом о том, что за красные линии присутствуют в техническом паспорте квартиры (нежилого помещения). Сразу ответим, что чаще всего красными линиями на плане БТИ отмечается несогласованная перепланировка, которая оказалась выявлена при снятии плана.

Если в вашем техпаспорте или поэтажном плане с экспликацией к нему есть такие линии, то это говорит только об одном – помещение придется приводить в соответствие со строительными нормами и жилищным законодательством.

В этой статье мы поговорим о том, как устраняются красные линии из учетной документации БТИ, а проще говоря — о том, что делать, чтобы узаконить перепланировку.

Что означают красные линии на плане БТИ

Техпаспорт квартиры (нежилого помещения) с планом либо отдельный поэтажный план с экспликацией к нему являются документами БТИ, показывающими текущую планировку объекта недвижимости.

Появление красных линий на плане БТИ означает в абсолютном большинстве случаев лишь одно – в учетной документации графически зафиксирована перепланировка помещений, проведенная без соответствующего согласования со стороны контрольно-надзорных органов (жилищной инспекции).

Рассмотрим конкретную ситуацию: предположим, была выполнена самовольная перепланировка квартиры с объединением двух жилых комнат путем сноса межкомнатной перегородки. Выполнение таких работ не причинило ущерба зданию (несущая стена не была затронута), а ремонт, сделанный без лишнего шума и грязи, не привлек внимания соседей и управляющей компании.

И вот, в какой-то момент, понадобилось получить новую техническую документацию для данной квартиры, так как многочисленные операции с недвижимостью (залог, дарение, наследование и т.д.) предполагают наличие «свежих» документов БТИ.

Становится необходим вызов техника БТИ, а он, в свою очередь, обязан зафиксировать все различия между бывшим поэтажным планом и текущим состоянием квартиры при помощи красных линий.

Примеры красных линий на планах БТИ квартир:

В дополнение к графическому обозначению нарушений на листе с планом проставляется штамп о переоборудовании без разрешения.

Впрочем, сталкиваются с похожей ситуацией не только те, кто сам выполнил незаконную перепланировку, но и те, кто приобретает такую недвижимость.

Независимо от того, жилье было куплено или досталось по наследству, кем и когда сделана сама перепланировка, согласно жилищному законодательству, действующий собственник несет всю ответственность за выполненные без разрешения работы.

Конечно, нельзя сказать, что технический паспорт с зафиксированными отличиями от первоначальной планировки всегда означает, что ремонтные работы выполнены незаконно.

Из общего правила существуют отдельные исключения:

  1. Если красные линии БТИ появились в техпаспорте новостройки, сданной застройщиком без отделки, это означает, что при первичной технической инвентаризации помещений было неизвестно расположение зон, которые в обязательном порядке должны присутствовать на плане (уборной, ванной, совмещенного санузла, кухни, коридора и т. п.).
  2. Красные линии также могут стать следствием технической ошибки при инвентаризации, когда, к примеру, после замеров, дверной прем или кухонную плиту нарисовали не на своем месте.

Виды услуг и их стоимость

Бюро смогло пройти необходимую аккредитацию, что теперь позволяет исполнять работы относительно технической инвентаризации, а именно:

  • производить обследование различных объектов недвижимости;
  • формировать всю необходимую документацию;
  • производить оценку относительно себестоимости;
  • осуществлять оценку состояния недвижимости;
  • изготавливать технические паспорта;
  • изготовлять кадастровые паспорта физическим лицам либо же компаниям.

Дополнительно предоставляются услуги по таким направлениям, как:

  • предоставление необходимых технических заключений относительно капитального сооружения;
  • архивирование всех необходимых сведений;
  • постановка различных объектов капитального строительства на учет.

По отношению к земельным участкам осуществляются такие разновидности работ, как:

  • определение четких границ;
  • подготовка всей необходимой землеустроительной документации на различные нужды;
  • объединение участков, а также присвоение иной категории;
  • заключение соглашений относительно аренды.

Себестоимость услуг напрямую зависит от района Российской Федерации:

  • проведение работ относительно землеустройства с дальнейшим оформлением документации варьируется в пределах до 10 000. Наиболее низкая себестоимость зафиксирована в южном регионе России (всего порядка 2 тысяч), наибольшая – в центральных районах РФ (до 10 000 рублей);
  • предоставление кадастрового паспорта – не более 500 рублей;
  • формирование необходимого поэтапного плана – в среднем 2 рубля за каждый квадратный метр недвижимости;
  • предоставление справки относительно состояния здания – в среднем 250 рублей;
  • формирования экспликации к техническому плану – в среднем 2 тысячи рублей;
  • возможность определить инвентаризационную себестоимости объекта – не больше 450 рублей.

Для уточнения необходимой информации и полный список предоставляемых услуг можно узнать при обращении в территориальное представительство БТИ либо же на официальном сайте.

Чем грозят красные линии на плане БТИ

Многие действия с недвижимостью, имеющей красные линии БТИ, будут сопряжены с существенными сложностями или невозможны вовсе.

Например, при продаже недвижимости с красными линиями БТИ, собственник будет вынужден договариваться о компромиссном варианте цены, учитывающей стоимость согласования выполненных изменений или восстановительного ремонта.

При покупке недвижимости с неузаконенной перепланировкой банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита или обязать узаконить ремонт.

Появление красных линий на плане БТИ – тревожная ситуация, требующая исправления. Рано или поздно незаконно выполненная перепланировка будет обнаружена жилинспекцией, и собственник получит предписание об устранении нарушений. Основой для анализа самовольно выполненного переустройства будет как раз техпаспорт c отмеченными нарушениями (красными линиями).

В этом случае исправлять ситуацию придется уже в срок, установленный предписанием надзорного органа. Кроме того, нужно будет выплачивать штраф. В случае неисполнения требований ГЖИ против собственника возбуждается судебное производство.

Можно ли устранить красные полосы из документов

Часто нас спрашивают: как убрать красные линии в плане БТИ?

Избавиться от красных полос, которыми на планах БТИ обозначаются незаконно возведенные строительные конструкции, возможно двумя способами:

  • Устранить нарушения, вернув помещению первоначальное планировочное решение.
  • Второй путь – узаконивание существующей перепланировки.

В обоих случаях итогом станут черные линии, означающие законную планировку.

Пример удаления красных линий БТИ при узаконивании перепланировки:

Согласовать самовольную перепланировку по факту ее проведения получается не всегда.

Однозначно этого не получится, если выполненные работы привели к аварийной ситуации: у соседей появились трещины на стенах или перестала нормально работать вентиляция.

Также не удастся согласовать перепланировку, которая включает строительные мероприятия, запрещенные законом, о которых на нашем сайте есть отдельная статья.

Руководствуясь регламентом, утвержденным в постановлении правительства Москвы № 508, ЖК РФ, а также действующими санитарными и строительными нормами, можно самостоятельно или с помощью специалистов по согласованию определить возможность/невозможность узаконивания самовольной перепланировки по факту.

Наше видео о красных линиях- что это такое и как устраняются:

Наша компания занимается согласованием перепланировок и разработкой проектной документации, поэтому мы можем дать бесплатную консультацию по узакониванию ранее выполненной перепланировки квартиры или нежилого помещения.

Какую информацию может предоставить данное учреждение

На сегодняшний день в Бюро можно узнать все необходимые сведения в бумажном либо же электронном формате относительно недвижимого имущества, а именно:

  • кадастровый паспорт;
  • техпаспорт либо же необходимые сведения в виде выписки из него;
  • адресный план определенной территории;
  • отчет, в котором содержаться сведения относительно рыночной себестоимости недвижимого имущества;
  • подробный план определенного земельного участка;
  • подробный поэтажный план.

Непосредственно из самой документации можно узнать все необходимые сведения относительно:

  • площади занимаемого земельного участка;
  • площади комнат, всей квартиры, частного дома либо же иной постройки;
  • кадастровой стоимости;
  • графического изображения различных объектов жилой недвижимости и так далее.

Стоит отметить, что все имеющиеся услуги представители БТИ предоставляют на регулярной основе. Любая разновидность сделки с объектами недвижимости, к примеру, передача в аренду, в иное право собственности, а также по вопросам перепланировки не может быть произведена без получения соответствующей документации от БТИ.

Территориальные представительства имеют полное право предоставлять срочные услуги, однако за это предстоит немного доплатить.

Об основных функциях Бюро технической инвентаризации и о документах, которые можно в нем получить, смотрите в следующем видеосюжете:

Как убрать красные линии в плане БТИ квартиры

Если речь идет о квартире, где перепланировка не производилась, но тем не менее красные линии на плане БТИ имеются, следует предпринять действия для исправления ошибки БТИ.

Для уверенности в своей правоте, если получится, надо снять копию с плана аналогичной квартиры соседей сверху или снизу, если достоверно известно, что у них не проводилась перепланировка. Или запросить в БТИ для сравнения архивную копию поэтажного плана.

Много вопросов вызывают красные линии БТИ в документах, полученных на квартиру в новостройке «свободной планировки». От красных линий на плане БТИ в этом случае избавиться бывает сложнее – многое зависит от состояния документации застройщика и практики согласования ремонтных работ по конкретному адресу.

Если красные линии в техпаспорте означают самовольную перепланировку, то собственнику потребуется узаконить ее на основании технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ.

Срок согласования перепланировки в БТИ

Поскольку через учреждения БТИ согласование перепланировки невозможно, речь может идти:

  • о прохождении процедуры узаконивания через муниципальные органы и последующего кадастрового учета (для помещений в МКД);
  • о подготовке проектной документации и технического заключения с последующим учетом всех изменений в Росреестре (для помещений в нежилых зданий).

Если согласование проходит через межведомственную комиссию местной администрации, срок проверки документов для вынесения решения составит до 45 дней. К этому сроку необходимо прибавить время на изготовление проектной и технической документации (например, технический план будет изготовлен в течение 1-5 дней).

Узнайте больше Новые правила перевода жилых помещений в нежилые

При оформлении перепланировки помещения в нежилом здании согласовывать работы с муниципальными ведомствами не нужно. Исключение составляет только строительные работы на объектах, отнесенных к памятникам культуры, архитектуры и истории, а также при изменении характеристик объекта, затрагивающие внешние фасады здания.

Почему согласование перепланировки в БТИ платное?

По итогам перепланировочных изменений проходит процедура кадастрового учета в Росреестре. Она является безвозмездной – уплата госпошлины не предусмотрена законом. Не придется платить и за прохождение проекта через межведомственную комиссию – согласование также не облагается госпошлиной.

Однако на всех остальных этапах оформление документов является платной услугой, в том числе за истребование архивных технических бланков БТИ. Проект и техническое заключение оплачиваются вне зависимости от типа экспертной организации – государственная или независимая экспертная компания оказывают платные услуги.

Чтобы убрать красные линии на плане БТИ для нежилых помещений, понадобится несколько больший комплект документов.

Если помещением владеет юридическое лицо, нужно будет приложить заверенную нотариально копию устава предприятия, подтвердить полномочия руководителя приказом о его назначении. Кроме того, понадобится заключение Роспотребнадзора о том, что после перепланировки помещение соответствует действующим санитарным нормам.

В целом процедура согласования и перечень документов для жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах схожи.

Красные линии на планах БТИ нежилого помещения в жилом доме:

Пример красных линий на плане БТИ отдельно стоящего здания:

Источник: https://tbti.ru/kvartira/nesootvetstvie-tehnicheskogo-pasporta.html

Что делать, если Росреестр произвел неправильные обмеры? — Право на vc.ru

Что делать, если не согласны с обмерами ПИБ?

Земельные споры – чуть ли не самая распространенная категория дел в юридической практике.

Вся проблема в том, что большинство земельных участков были оформлены еще в середине прошлого века, когда не было высоких технологий и землю распределяли можно сказать «на глазок».

Теперь же, когда соответствующие органы взялись перепроверять эти цифры, во многих случаях оказывается, что они не соответствуют новым данным. Так произошло и с одной моей доверительницей, назовем ее Анастасия Михайловна.

По документам у нее был участок площадью 4 сотки, а после уточнения границ СНТ, в котором находилась земля, в 2013 году стал меньше 1 сотки.

Землю в СНТ Анастасия Михайловна получила еще в 60-х гг. Тогда, согласно документам, ей выдали участок размером 4 сотки. Сначала она построила там небольшую времянку, потом дачный домик, а потом и полноценный дом для постоянного проживания.

В позапрошлом году она решила перебраться в город поближе к детям, а дом с землей продать. Поскольку участок находился всего в нескольких километрах от МКАД, найти покупателя не составило труда. Когда покупатель был найден, стороны перешли к сбору документов для сделки.

Тут-то и выяснилось, что площадь участка Анастасии Михайловны составляет не 4 сотки, а 0,89 сотки.

Выходило так, что даже дом, собственность на который была оформлена у Анастасии Михайловны, частично не попадает в границы нового участка.

Все в суд

Безусловно, это была ошибка, допущенная кадастровыми инженерами при уточнении границ СНТ. Но, почему-то все разводили руками и отправляли Анастасию Михайловну в долгое путешествие от одной инстанции к другой.

Так моя доверительница дошла до Росреестра, где ей по-дружески посоветовали отправляться в суд.

Анастасия Михайловна, поняв, что добровольно решать ее проблему никто не собирается, не стала даже писать заявление, помня о том, что на его рассмотрение уходит порядка 90 дней, а свой ответ органы уже дали, пусть и не официально.

Наше законодательство говорит о том, что в случае возникновения спорной ситуации можно обращаться как в Росреестр, так и напрямую в суд, минуя другие организации. На практике это позволяет сэкономить от 3 до 4 месяцев.

Для того, чтобы обратиться в суд моей доверительнице пришлось сделать досудебную землеустроительную экспертизу, которая дала заключение, что фактическая площадь участка не соответствует записи в ЕГРН.

На этом основании мы подали иск. Судебная тяжба была долгой. В общей сложности рассмотрение дела заняло больше года. Представители ответчика, то есть Росреестра, частенько переносили заседания или не являлись на них.

Кроме того, в зале суда они резко сменили свою позицию, вопрошая: «Что же вы не обратились к нам напрямую? Ведь можно же было решить вопрос без суда?».

Тем не менее вопросы так и оставались вопросами, идти на мировую они отказывались.

Суровые российские госструктуры

Со своей стороны, мы апеллировали к тому что при определении границ участка была допущена реестровая ошибка, помимо всего прочего ссылаясь на ФЗ 221 «О кадастровой деятельности», а также на п. 10 ст.

22 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми при отсутствии необходимых документов уточнение границ земельных участков должно осуществляться по границам, существующим на местности 15 и более лет и закрепленным с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.

Это означает, что даже если у вас нет документов на землю, но ваш забор стоит на определенном месте более 15 лет и никто не выражает по этому поводу претензий, кадастровый инженер должен учитывать его местоположение и определять границы вашего и соседних участков в соответствии с этим.

Это был именно наш случай. Забор вокруг участка моей доверительницы стоял с 60-х годов прошлого века и никогда не менял своего местоположения. То есть, при уточнении границ территории, кадастровый инженер совершенно не учитывал реального положения дел на местности, при этом никого не смутило даже то, что жилой дом фактически оказался распиленным в результате нового межевания.

В ходе заседания была назначена еще одна землеустроительная экспертиза, которая полностью подтвердила результаты первой, той, которую моя доверительница делала самостоятельно.

Обычно, в таких ситуациях специалисты пользуются достижениями прогресса, например, гугл-картами, при помощи которых можно посмотреть находился ли объект на заданной территории 15 и даже более лет назад. Чем, собственно, и воспользовались независимые эксперты.

Таким образом, решение было вынесено в нашу пользу и Росреестр обязали устранить реестровую ошибку, что они и сделали в течение месяца.

Анастасия Михайловна получила новые документы и смогла достаточно быстро найти нового покупателя на дом с участком.

Резюме

В юридической практике подобные споры встречаются часто. В основном они касаются размеров земельного участка или кадастровой стоимости. Но, Росреестр не спешит вносить изменения в свои записи без решения суда. Во каких-то отделениях честно говорят: «Идите в суд и несите решение.

Без него мы ничего делать не будем», в каких-то морочат голову принимая документы и затягивая с отрицательным ответом в течение нескольких месяцев. Очень редко Росреестр добровольно соглашается признавать собственные ошибки, а уж тем более исправлять их.

Поэтому не стоит бояться и тратить время на походы по всевозможным инстанциям, быстрее и проще сразу идти в суд.

Источник: https://vc.ru/legal/108850-chto-delat-esli-rosreestr-proizvel-nepravilnye-obmery

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: